劉霞

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ? 成本內(nèi)部控制 ? 風(fēng)險管理

一、房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制目標(biāo)

（一）拿地階段

近幾年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，拿地成本逐年攀升，拿地方式推陳出新，因此房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段要結(jié)合不同的拿地方式準(zhǔn)確的測算出項目的拿地成本，能夠及時合理的預(yù)估出目標(biāo)利潤率，將拿地成本作為工程造價的重要指標(biāo)及該項工程是否能取得較大經(jīng)濟(jì)利潤的基礎(chǔ)。

（二）開發(fā)建設(shè)階段

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的成本控制目標(biāo)有以下幾個：一是保證項目合同能夠按期保質(zhì)的執(zhí)行，避免出現(xiàn)由于延誤工期導(dǎo)致的成本上升及法律風(fēng)險;二是避免出現(xiàn)由于領(lǐng)用不合格的回收材料、采購原材料不及時等導(dǎo)致的成本增加問題;三是避免由于施工方案變化所導(dǎo)致的工程物資成本、人工成本的增加。

（三）竣工驗收階段

房地產(chǎn)企業(yè)竣工驗收階段成本控制的主要目標(biāo)有：一是對項目竣工結(jié)算書的價格進(jìn)行嚴(yán)格的審核，這也是歸集計量項目成本的主要數(shù)據(jù)基礎(chǔ);二是保證成本歸集核算的完整性和準(zhǔn)確性，這也是工程結(jié)算是否真實的關(guān)鍵條件之一。

二、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本費用控制存在的主要問題及風(fēng)險分析

（一）拿地階段

一些房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段成本費用控制的主要問題體現(xiàn)在不能很好的管控土地成本，對拿地情況和土地規(guī)劃條件等方面缺乏事前的調(diào)研評估和可行性的分析，經(jīng)常發(fā)生高價拿地的問題，導(dǎo)致土地成本高于周邊樓盤，后期銷售在價格方面競爭力不足。

拿地階段過程中主要面臨的風(fēng)險有以下幾個：房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段的重點是對項目整體盈利情況、現(xiàn)金流情況等進(jìn)行測算，在進(jìn)行項目測算過程中應(yīng)綜合考慮售價、建安成本、資金缺口融資計劃及融資成本、不可預(yù)見費等，如果各項成本出現(xiàn)較大偏差，就會導(dǎo)致拿地決策上的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的成本風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行資金預(yù)算，關(guān)注公司資金是否能維持正常運轉(zhuǎn)，如果出現(xiàn)問題有無應(yīng)對措施，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，將導(dǎo)致公司發(fā)生致命的財務(wù)風(fēng)險。

（二）開發(fā)建設(shè)階段

開發(fā)建設(shè)階段成本費用控制的主要問題體現(xiàn)在設(shè)計方案大多數(shù)是由供應(yīng)商提供，缺乏與成本、銷售、工程等部門的協(xié)調(diào)，因此這就導(dǎo)致工程設(shè)計方案單一，加大了對總體方案對比的難度，不能從中選擇最優(yōu)秀的成本控制方案。同時開發(fā)建設(shè)階段未對目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，導(dǎo)致拿地測算目標(biāo)成本與項目實際開發(fā)成本產(chǎn)生重大偏差。

開發(fā)建設(shè)階段主要面臨的風(fēng)險有以下幾個：在項目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計不合理、戶型設(shè)計以及戶型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計不合理等，可能導(dǎo)致項目銷售去化問題，同時為了提高客戶接受度后期通過簽證變更方式調(diào)整也將增加成本。在項目建設(shè)階段，施工進(jìn)度風(fēng)險是一種常見的風(fēng)險之一，導(dǎo)致施工風(fēng)險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)難以滿足施工進(jìn)度要求、施工質(zhì)量問題所導(dǎo)致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。

（三）竣工驗收階段

在工程竣工驗收前未對工程成本進(jìn)行結(jié)算審計，且在竣工結(jié)算之后未對成本進(jìn)行全方位的分析，不能及時的總結(jié)成本管理過程中存在的問題，導(dǎo)致下個項目成本控制問題還會出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的水平。在竣工驗收階段主要的成本控制風(fēng)險有：虛列項目建設(shè)成本、決算失真等風(fēng)險。

三、基于成本管理對內(nèi)部控制體系優(yōu)化的建議

（一）提升防范成本控制風(fēng)險意識和理念

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到在成本控制過程中也會面臨一定的風(fēng)險，需要樹立起防范成本控制風(fēng)險的先進(jìn)理念，要認(rèn)識到成本控制風(fēng)險是無處不在的，是不可回避的，只能通過科學(xué)合理的方法減少成本控制風(fēng)險。同時也要通過宣傳教育的方式讓企業(yè)內(nèi)部員工認(rèn)識到成本控制風(fēng)險的嚴(yán)重性，這樣才能對成本控制風(fēng)險進(jìn)行事前的預(yù)測和控制，降低房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中發(fā)生的風(fēng)險，減少一些不必要的損失。

（二）通過完善的內(nèi)部管理制度加強(qiáng)成本控制

建立健全完善的內(nèi)部管理制度，落實成本管理跟蹤監(jiān)督措施，有效進(jìn)行成本控制。

1、建立完善的成本控制責(zé)任制度

首先，建立目標(biāo)成本管理制度，按產(chǎn)品形態(tài)及定位制定目標(biāo)成本限額（即標(biāo)準(zhǔn)成本），從項目拿地開始明確項目及產(chǎn)品定位，明確適用的目標(biāo)成本限額，并對應(yīng)至合約規(guī)劃，在執(zhí)行過程中有效進(jìn)行成本管控，根據(jù)實際情況不斷優(yōu)化目標(biāo)成本，提高公司產(chǎn)品的競爭力，為客戶提供優(yōu)質(zhì)且高性價比的產(chǎn)品，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。

其次，建立成本偏差考核制度，目標(biāo)成本執(zhí)行過程中應(yīng)對成本偏差進(jìn)行考核，正負(fù)偏差均應(yīng)有獎懲，定期公布考核結(jié)果，將考核結(jié)果與成本控制人員的工資績效掛鉤，獎勵能夠認(rèn)真完成成本控制人為的員工，處罰不能夠完成成本控制任務(wù)的部門和個人，這樣能夠調(diào)動起員工參與成本控制的積極性，實現(xiàn)成本控制的全員參與。同時應(yīng)對成本差異原因進(jìn)行分析，以便對不利的差異采取措施消除，對有利的差異充分挖掘降低成本及節(jié)約費用的潛力。

2、建立完善內(nèi)部控制制度加強(qiáng)成本監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要通過強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度來加強(qiáng)對成本的控制監(jiān)督，同內(nèi)部控制制度來做對成本的事前計劃、事中監(jiān)督和事后總結(jié)分析工作。

事前計劃首先應(yīng)了解市場情況，確定產(chǎn)品定位，對初步設(shè)計方案成本進(jìn)行分析優(yōu)化，合理制定項目的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地階段就要結(jié)合市場實際情況和客戶需求，對項目成本進(jìn)行事前的計劃，制定出科學(xué)合理的成本預(yù)算方案。

事中監(jiān)督既要保證控制成本的各項措施要得到認(rèn)真的執(zhí)行，還要對后續(xù)成本數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，并提出合理的成本控制建議，招采部門應(yīng)對供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)研，選擇有實力的施工單位和供應(yīng)商，并制定科學(xué)合理的采購計劃，材料入庫應(yīng)進(jìn)行檢驗，確認(rèn)無誤后方可驗收并投入使用，確保材料供應(yīng)商及時供應(yīng)材料且且滿足施工質(zhì)量要求，在滿足日常生產(chǎn)需要的情況下，降低訂購、管理庫存成本。制定項目工期，并加強(qiáng)對施工單位的管理，確保施工單位按進(jìn)度進(jìn)行施工，減少項目簽證變更導(dǎo)致的成本增加。

事后總結(jié)和分析要對目標(biāo)成本和實際成本存在的差異進(jìn)行分析，并找出改進(jìn)的方法，具體數(shù)來就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工之后，要全方位的分析項目成本，找出成本預(yù)算與實際成本之間的存在的差異，這樣可以為下一個項目的成本預(yù)算提供重要的參考依據(jù)，提高成本預(yù)算方案的科學(xué)合理性，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。

在成本管理過程中明確崗位責(zé)任制，不相容崗位之間相互分離，落實好各個部門的工作職責(zé)，可以在出現(xiàn)成本控制問題時及時找出相關(guān)責(zé)任人，只有各個部門嚴(yán)格按照制度流程工作，才可以對成本進(jìn)行更好的管控，提升成本控制的工作效率。

房地產(chǎn)企業(yè)只有通過內(nèi)部控制制度來提升成本監(jiān)督的效果，例如預(yù)算制度、授權(quán)審批制度等方法，才能夠保證成本控制得到認(rèn)真的執(zhí)行，實現(xiàn)降低成本的效果。

（三）價值工程在成本控制中的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重設(shè)計前期的產(chǎn)品、成本、效果的研究，對客戶的需求進(jìn)行充分的調(diào)查，按照客戶需求來進(jìn)行市場和項目的定位，對項目材料進(jìn)行合理的選擇，分別在基礎(chǔ)設(shè)計、戶型設(shè)計、景觀空間設(shè)計、苗木配置設(shè)計等專業(yè)領(lǐng)域上尋求品質(zhì)與成本、客戶敏感點與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計理論和項目可實施性的平衡點，降低客戶非敏感的項目成本，將成本放在客戶要求較高的方面，這樣既可以滿足客戶需求，又可以控制好成本。

（四）提高成本控制的信息化水平，利用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)成本數(shù)據(jù)分析

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了大數(shù)據(jù)時代，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提升成本控制的信息化水平，通過大數(shù)據(jù)來加強(qiáng)對成本數(shù)據(jù)的分析力度，例如建立供應(yīng)商庫，通過對供應(yīng)商履約能力、材料質(zhì)量、服務(wù)水平等進(jìn)行評估篩選出優(yōu)秀供應(yīng)商。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部建立數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)庫來對各環(huán)節(jié)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，也可與標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，及時找出成本差異，實現(xiàn)降低成本提高經(jīng)濟(jì)利潤的經(jīng)營目的。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在各個階段有著不同的成本控制目標(biāo)和風(fēng)險，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要從不同階段的成本控制目標(biāo)和風(fēng)險出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，積極采用科學(xué)合理的措施來優(yōu)化內(nèi)部控制體系，這樣才能更好地控制好成本，提升自身的利潤空間，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長期可持續(xù)發(fā)展。

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