袁承樑

城市更新不是新話題，但此次城市更新的內(nèi)容將和以往有所不同，新一輪對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造有了新標(biāo)準(zhǔn)、新要求、新舉措，且將有力地拉動(dòng)內(nèi)需，即“用新一輪城市更新點(diǎn)燃經(jīng)濟(jì)?！蓖瑫r(shí)，城市更新應(yīng)圍繞普惠民生角度，保持對(duì)公共空間和文化融合的投入，實(shí)現(xiàn)有溫度的更新。

民生工程與發(fā)展工程

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)?？茖W(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計(jì)劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計(jì)劃，應(yīng)主動(dòng)與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計(jì)劃有效對(duì)接，同步推進(jìn)實(shí)施。

作為城市更新的重要部分，今年全國老舊小區(qū)計(jì)劃改造數(shù)量、預(yù)算投資金額均翻番；截至6月末，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬個(gè)）的40.4%；其中甘肅、河北、山東、上海、安徽等省市進(jìn)展較快。以上海為例，2020年上海中心城區(qū)將完成二級(jí)舊里以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶，未來5年將有10萬戶的居民受益舊城改造和城市更新。

專家指出，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要舉措，有助于拉動(dòng)有效投資、促進(jìn)消費(fèi)增長。僅今年‘舊改規(guī)模即有1000億元左右，將帶動(dòng)0.6%左右的固定資產(chǎn)投資?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉云中認(rèn)為城市更新以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為抓手既是民生工程，也是發(fā)展工程，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要的城市建設(shè)，能有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)需求。按照住建部的估計(jì)，到2025年底以前，需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個(gè)，涉及居民超4200萬戶，按照家庭平均人口2.6人計(jì)算，人口超過1億，建筑面積應(yīng)該在20-30億平方米，按照1000元/平方米的改造成本，總的改造投資在2-3萬億元，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要內(nèi)容?！?月31日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門召開的綠色社區(qū)創(chuàng)建工作電視電話會(huì)議進(jìn)一步指出，“要結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建。以生活垃圾分類、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、綠色社區(qū)創(chuàng)建、完整居住社區(qū)建設(shè)等工作為切入點(diǎn)，廣泛開展‘美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動(dòng)?！?/p>

既利當(dāng)下，也惠長遠(yuǎn)

中國城市發(fā)展已邁入存量更新時(shí)代，城市更新肩負(fù)著新時(shí)代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命，是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的核心引擎。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍建設(shè)年代早，建筑節(jié)能保溫性能低、配套設(shè)施不全，且居住人口老齡化程度較高，在城市更新過程中進(jìn)行“適老化改造”（適合老年人居住環(huán)境的改造）非常有必要。城市更新中對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，可促進(jìn)家居、家電及汽車消費(fèi)，其余生活服務(wù)消費(fèi)也被帶動(dòng)，衍生及長尾效應(yīng)明顯；不但涉及到的產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈較長，也對(duì)穩(wěn)就業(yè)有相當(dāng)助力，且可在一定程度上引導(dǎo)著與新基建結(jié)合。

目前，部分城市的舊改已從中心城區(qū)輻射到城市郊區(qū)，其中不乏重量級(jí)舊改項(xiàng)目，如廣州舊改項(xiàng)目投資金額僅今年上半年就三次刷新紀(jì)錄，單項(xiàng)目投資額由125億元飆升至超過200億元。深圳的舊改項(xiàng)目金蠔小鎮(zhèn)則以坐擁天后古廟等18處歷史風(fēng)貌建筑引來各方關(guān)注，如何取得更新成效又不傷文脈根本是大眾的基本訴求。廣東省三舊改造協(xié)會(huì)以粵港澳大灣區(qū)舊改為例指出城市更新內(nèi)涵更加豐富、價(jià)值取向更加明晰，“不只是舊建筑、舊設(shè)施的翻新，而且采用保護(hù)、整治、活化、開發(fā)利用等不同更新方式，實(shí)現(xiàn)城市由傳統(tǒng)的物質(zhì)更新走向融合社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)空間為一體的全面復(fù)興和綜合更新，更強(qiáng)調(diào)更新目標(biāo)傾向于綜合性、人本化、差異性和持續(xù)性。”

城市更新內(nèi)涵迭代升級(jí)，成為地產(chǎn)界競爭的新賽道，全國百強(qiáng)房企中已有5成以上投入該領(lǐng)域，不光擇機(jī)進(jìn)入且投下重資本，行業(yè)集中度較為明顯。部分房企特別成立城市更新部門，全力提供城市更新的前、中、后端全鏈條運(yùn)營服務(wù)，更新內(nèi)容涵蓋舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚戶區(qū)改造等。佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席戰(zhàn)略官劉策指出了房企此次深度介入城市更新的新變化，“因?yàn)橐粋€(gè)城市更新業(yè)務(wù)背后除了跟業(yè)主的利益的綁定之外，應(yīng)該有更多人文的關(guān)懷。這是目前整個(gè)城市更新和以往不一樣的?！蔽锕芷髽I(yè)也在其中傾力與受益，業(yè)內(nèi)專家指出，“老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，可提高物管企業(yè)的滲透率，擴(kuò)大物管行業(yè)的市場空間，利好有品牌溢價(jià)能力、外拓能力較強(qiáng)的物管企業(yè)?！?/p>

產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求升級(jí)在城市更新領(lǐng)域交匯。好的城市更新，一定不是簡單的拆舊建新；與往昔城市更新多為舊商業(yè)區(qū)域和生產(chǎn)類建筑更新不同，老舊小區(qū)改造所面臨的情形更加復(fù)雜，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)專家委員會(huì)委員雷愛先指出，“改造過程中會(huì)涉及大量的居住用地，房屋類型涉及私產(chǎn)、直管公產(chǎn)和自管公產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，公有住宅房屋不得隨意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，涉及資金量大，騰退周期延長，改造難度大?！睂?duì)于本次城市更新偏重舊改，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)黨校副校長曹東勃提出要在精細(xì)化治理上沉淀資源、更新舉措，“這是一個(gè)大流動(dòng)的時(shí)代。人口、資金、信息乃至于土地（經(jīng)營權(quán)），幾乎所有的要素都進(jìn)入一個(gè)快速流轉(zhuǎn)的軌道。面對(duì)激增的人口規(guī)模、復(fù)雜的社會(huì)結(jié)構(gòu)以及多元的階層、主體和訴求，需要有更高水平的精細(xì)化治理?！?/p>