汪世榮

[摘要]本文介紹了開展人民銀行分支機構房產審計的總體思路和方法，以摸清現(xiàn)狀、查清歷史為審計目標，為不動產清理工作提供有力支持，進一步提高國有資產管理水平。

[關鍵詞]房產? ? 審計? ? 國有資產? ? 思路? ? 方法

近年來，人民銀行持續(xù)加強國有資產管理，審計部門深入開展房產管理專項審計。人民銀行固定資產管理系統(tǒng)（以下簡稱管理系統(tǒng)）登記的房產包括辦公用房及附屬物、公有住房、房改房等，相比其他固定資產，房產具有以下特殊性：一是使用年限長，期間可能經(jīng)歷拆改修、置換、劃撥等;二是房屋須具有完備的法定權屬證書，接受國家管理并留存詳實的檔案;三是目前人民銀行賬面上仍登記著大量已房改出售的公有住房。因此，房產審計可能面臨審計證據(jù)獲取難、不可靠、不充分等情況，需要審計人員以查清每處房產來龍去脈的專業(yè)態(tài)度，采取多方資料交叉比對，細致調查、廣泛訪談，才能完成審計任務。

一、審計思路

房產審計的主要目標是審核現(xiàn)有房產、歷史房產管理情況，賬務登記的準確性，實物管理的規(guī)范性，處置程序的合規(guī)性等。

房產審計的總體思路是通過賬實、賬卡、賬證、賬賬、賬款、賬表、賬簿、賬據(jù)“八核對”，以賬查實，查看實物有沒有、狀態(tài)好不好。以實對賬，查看賬務登記全不全、分類計價準不準，并查找分析管理方面的不足等。

由于房產的特殊性，“賬”“實”資料的搜集和整理工作尤為關鍵。一是需補充完善賬務資料。由于房產賬務記載時間跨度長，相關會計憑證、原始憑證可能遺失或被銷毀，需多方搜集資料充實“賬”的內容，尤其是原始入賬憑證，是分析賬務疑點線索的主要佐證。二是需多渠道搜集“實”的資料。房屋類資產的“實”，包括權屬證書、房產管理部門的檔案（主要包括房改清單或交易契約、房屋全產清單）等書面證據(jù)以及現(xiàn)場調查實物的圖片、訪談記錄等。

根據(jù)房產審計內容和方法的不同，一般可分為現(xiàn)有房產部分（辦公樓及附屬物、公有住房）和歷史房產（房改、出售、劃撥、拆遷、置換等）部分，分別采取相應的審計方式和方法。

二、審計方法

（一）現(xiàn)有房產（辦公樓及公有住房）審計現(xiàn)有房產管理審計應本著以下三個原則進行。一是賬務登記應賬實相符。因為房屋可能存在土地變更、房屋拆改修、拆遷置換、改變用途等操作，賬務系統(tǒng)需要及時變更登記，如實反映房屋狀況。二是權屬證書登記應證實相符。房屋權屬證書也應及時登記變更情況，準確反映真實現(xiàn)狀和權屬情況。三是房產管理使用應合規(guī)有效。房產的使用應符合法規(guī)要求，注重日常管理維護，做到既保全資產價值，又發(fā)揮資產效益。

1. 調閱資料。調閱的內部資料包括管理系統(tǒng)中的報表、登記簿、卡片及相關原始憑證、權屬證書（土地證、房產證、不動產登記證）;外部資料包括不動產登記中心的全部房產明細檔案。

2. 重點關注。一是賬務登記是否完整準確，是否與房產現(xiàn)狀一致，是否有賬外房產;二是權屬證書是否完備，證書記載內容是否與房產現(xiàn)狀一致;三是審核是否有賬外房產;四是審核公有住房的來源（房改剩余、自建、自購、置換等）;五是關注房產是否閑置，管理維護是否到位，是否存在安全隱患，是否被違法違規(guī)占用、無償使用等。

3. 主要方法。一是按照管理系統(tǒng)登記逐條實地查看，審核賬務登記與房產現(xiàn)狀是否相符;二是按照權屬證書登記逐本核查與房產現(xiàn)狀是否相符;三是按照不動產登記中心的全產明細資料，逐條核查人民銀行是否有賬務登記，如有未登記的房產就作為賬外資產線索，在歷史房產核查中再進行排查;四是訪談人民銀行房產管理人員、其他相關人員（物業(yè)、鄰居等），記錄每一處公有住房的位置、戶型、面積、樓宇情況（單元數(shù)、總戶數(shù)）等，作為歷史房產審計的重要依據(jù);五是房產相關資金收支明細與內外部資料比對，核查房屋租賃費、水電費、物業(yè)費、維修費等財務資金列支明細及憑證，審核出租房產是否為賬外房產，是否列支賬外房產費用等;六是在公有住房的核對過程中，要注重做好內外部管理及實地調查、訪談等資料的搜集整理，充分了解每一處房產的來源和變遷，為下一步審核歷史房產做好準備。現(xiàn)有房產管理情況見表1。

4. 典型問題。（1）賬務登記不規(guī)范。如新建小型建筑物未入賬，出現(xiàn)1m2的圍墻等無實物且不明所以的建筑等。賬面出現(xiàn)無實物的圍墻、附屬用房等記錄時，須特別注意審核其真實性。通過調閱原始記賬憑證、財務憑證，訪談等形式，確定其真實情況。（2）權屬證書不全。如未辦理土地證，房產證登記的建筑物已經(jīng)拆除或改建。（3）存在產權糾紛。如房改出售了部分產權的房屋，人民銀行雖仍有部分產權但無使用權;公有住房被合同制用工、退休職工子女占用或租用到期不歸還。（4）閑置房屋管理不到位，存在安全隱患。如建筑物因維護不善而損耗破損，少數(shù)房產被未知人員占用等。

（二）歷史房產審計

1998年7月3日，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布，標志著我國實行了近40年的住房實物分配制度退出歷史舞臺。隨著國家住房制度市場化改革的深入，人民銀行分支機構按照各地方政府制定的房改政策，陸續(xù)將公有住房出售給職工。此后，人民銀行持有的公有住房又陸續(xù)經(jīng)過市場價出售、機構變動劃撥和拆遷、置換等內外部變動處置，本文統(tǒng)稱這些房產為歷史房產。

對歷史房產情況進行審計基于以下原因：一是雖然房產實物產權已出售給職工，但是目前大量的房改房產仍在人民銀行賬面上;二是人民銀行目前擁有的公有住房和歷史房產處置過程有著密不可分的聯(lián)系，因此有必要對歷史房產進行全面賬實核對，以厘清歷史房產與現(xiàn)有公有住房的關系，排查有無賬外資產、違反有關政策謀取私利等情況，為下一步規(guī)范房產管理打下良好基礎。

就歷史房產的賬實核對工作來說，這里的“賬”除了指賬面登記，也包含可能的賬外房產;這里的“實”不僅指實體房屋，也包括房改清單、不動產登記檔案等檔案記錄、現(xiàn)場調查和訪談所得信息等。因此，審計人員需要進行大量的數(shù)據(jù)搜集整理和交叉核對工作，才能還原歷史房產的真實情況。

1.調閱資料。（1）調閱的內部資料主要包括：一是賬實管理。管理系統(tǒng)中的登記簿和卡片、現(xiàn)有房產的權屬證書（以地址作為線索）。二是房改出售。地方房改文件、公有住房出售申報表和審批表（人行聯(lián)）、出售公有住房登記表（人行聯(lián)）、合同、收款收據(jù)等。三是市場價出售。市場價出售房產清單、合同（契約書）、收款收據(jù)。四是機構劃轉。房產劃轉文件及清單。五是拆遷置換。房產拆遷、置換協(xié)議書。六是房產資金。房改基金專戶、房產資金專戶的會計檔案（總分戶賬簿、銀行進賬單、對賬單、賬戶流水表等）。（2）調閱的外部資料主要包括：一是全產登記。不動產登記中心的人民銀行全部產權資料（開具人行介紹信調?。６欠扛某鍪?。公有住房出售申報表和審批表、出售公有住房登記表（開具介紹信從住建局房改辦公室調取，如內部能調閱完整資料，則無需外部調閱）。因各地房改辦的檔案管理方式和信息化水平參差不齊，可盡量搜集資料與內部資料互相印證。

2.重點關注。一是核查房產數(shù)量，厘清房改和目前現(xiàn)有公有住房的關系，核準實有、應有公有住房數(shù)量;二是核查房改處置的規(guī)范性，排查房改時有無賬外資產混雜其中，排查有無在房改中違反有關政策謀取私利;三是審核房產處置的規(guī)范性;四是審核房產基金管理和使用的規(guī)范性。

3.主要方法。一是以現(xiàn)有公有住房核查時記錄的位置、戶型、面積、樓宇情況（單元數(shù)、總戶數(shù)）等為線索，進行現(xiàn)場勘查和訪談調查，認真核查每一處公有住房所在樓宇的總戶數(shù)和變遷歷史。二是以不動產登記的全產明細資料為依據(jù)，核查全部登記房產的數(shù)量和現(xiàn)狀。雖然房產登記變更遵循房主主動申報原則，可能存在未及時申報變更的情況，但是全產資料仍可作為排查賬外房產的重要核查證據(jù)。三是以房改資料為依據(jù)，核查統(tǒng)計房改房產地址、數(shù)量與結余等。房改資料相對來說是最全面、最準確的房產基礎數(shù)據(jù)，其地址、數(shù)量等可以作為主要核查依據(jù)。四是以市場價出售資料為依據(jù)，核查統(tǒng)計市場價出售房產地址、數(shù)量與結余等。五是以房產劃撥資料為依據(jù)，審核統(tǒng)計劃撥房產的數(shù)量。六是以拆遷、置換資料為依據(jù)，審核統(tǒng)計房產增減數(shù)量。七是整理統(tǒng)計歷次房產處置數(shù)量，同時排查可能的賬外房產。歷史房產核實統(tǒng)計情況見表2。

4.典型問題。一是存在賬外資產，房改清單中所出售的房屋，在固定資產管理系統(tǒng)中無相應記錄;二是自建的住宅未入賬，如辦公樓土地證范圍內所建住宅未在固定資產系統(tǒng)中登記;三是自購的住宅未入賬，如不動產登記中心資料中的房產未在固定資產系統(tǒng)中登記。

綜上所述，開展人民銀行分支機構房產審計“八核對”的總體思路和方法中，需要獲取的審計證據(jù)涵蓋了所有可能的情況，但各地審計事項和側重點會有所不同。同時，各地內外部可獲取證據(jù)也會不同，如各地內部管理規(guī)范不同、會計檔案和房改檔案完整性有差別;外部機構方面，各地不動產登記中心和房改辦的管理水平和信息化程度參差不齊，導致證據(jù)的充分性和相關性不同。審計時應根據(jù)不同情況，充分評估審計證據(jù)的相關性、可靠性和充分性，選取最優(yōu)一方資料，以此為主進行多方數(shù)據(jù)交叉比對印證，以降低審計風險，實現(xiàn)審計目標。

（作者單位：中國人民銀行蕪湖市中心支行，郵政編碼：241000，電子郵箱：523286135@qq.com）