張團(tuán)結(jié)

摘要：近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要支柱也在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施也越來越完善，地下車位已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要建設(shè)內(nèi)容之一。不同權(quán)屬的地下車位核算對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益也有一定的影響，本文通過對地下車位成本核算的不同方式展開分析，針對不同方式的核算提出合理的核算對策，幫助企業(yè)規(guī)范成本核算行為，提高財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

關(guān)鍵詞：地下車位;會計(jì);成本核算

一、地下車位分類

房地產(chǎn)配套的地下車位核算分為兩類，第一類是屬于民防工程的停車位，第二類是房地產(chǎn)公司在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時就作為地下車位，并具有建筑面積測繪報(bào)告和產(chǎn)權(quán)初始登記證明，可以根據(jù)面積進(jìn)行出售的地下產(chǎn)權(quán)車位。不同權(quán)屬的車位對于房地產(chǎn)企業(yè)核算成本也有著較大的差異，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對車位的類型，對車位成本加強(qiáng)核算。

二、“人防車位”的相關(guān)問題

（一）“人防車位”定義

人防車位主要指使用人防工程投資的車位，是按照《中華人民共和國人民防空法》等法規(guī)進(jìn)行修建的，且所有權(quán)屬國家，無法辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)企業(yè)是車位的投資主體，有享受收益的權(quán)利。

（二）“人防車位”成本核算相關(guān)問題

1.成本確認(rèn)原則

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將車位竣工之后，交給人防工程管理部門，并向政府繳納10-20年的使用費(fèi)，之后返租給居民作為車庫使用，出租10-20年給業(yè)主，或?qū)?0年使用權(quán)交給業(yè)主。人防車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是銷售人防車位構(gòu)成的所有權(quán)行為視同銷售建筑物，人防車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動，因此也要計(jì)算收入，按照收入成本配比的原則對人防車位的成本進(jìn)行核算。

2.成本核算方法

2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

開發(fā)商為了取得開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用屬于土地成本，地下車位建筑面積若屬于計(jì)容面積，則應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?，地下車位如果不屬于?jì)容面積，則不需要對土地成本進(jìn)行分?jǐn)?。目前大部分人防車位不屬于?jì)容面積，不需要進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>

2.2建筑安裝工程費(fèi)

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行施工安裝項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用屬于建筑安裝工程費(fèi)，包括土地工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等一系列費(fèi)用。地下車庫按照建設(shè)部門的規(guī)定可以清晰計(jì)算的，不需要分配計(jì)入，可以直接計(jì)入建筑安裝成本。

2.3其他費(fèi)用

人防車位的其他費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目總開發(fā)成本剔除土地成本和建筑成本之后的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、前期工程費(fèi)。這四項(xiàng)費(fèi)用需要計(jì)入人防車位成本，按照車位面積占總可售面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，這一方法在操作中較為普遍，但是沒有將地下車位不相關(guān)的費(fèi)用考慮進(jìn)去。按照面積對這四項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)倳r，可能虛增了車位的成本，拉低了商品房的成本，造成收入成本倒掛的問題。在實(shí)際操作中，企業(yè)需要考慮四項(xiàng)費(fèi)用中明確歸屬于地下車位的部分，將該部分合理核算，或者將該該部分費(fèi)用在商品房與車位之間進(jìn)行合理分配。

三、地下產(chǎn)權(quán)車位的相關(guān)問題

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中有單獨(dú)立項(xiàng)設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)車位，產(chǎn)權(quán)車位也是配套設(shè)施的一部分，但是與人防車位有著本質(zhì)性的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)車位與商品房共同構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售面積，產(chǎn)權(quán)車位與人防車位兩者之間的差異在于，人防車位沒有土地使用權(quán)分割證明，不能像產(chǎn)權(quán)車位一樣領(lǐng)取土地使用證明，不能進(jìn)行抵押與質(zhì)押。

（一）不單獨(dú)核算的成本

地下車位的成本不單獨(dú)核算則分配至商品房面積。部分房地產(chǎn)企業(yè)將地下車位作為公共配套設(shè)施進(jìn)行成本分?jǐn)偅煜伺涮自O(shè)施的概念。通常而言公共配套設(shè)施是房產(chǎn)住宅的所有業(yè)主共同擁有，且是開發(fā)商免費(fèi)提供給業(yè)主使用的。產(chǎn)權(quán)車位不具備這樣的性質(zhì)，其作為盈利性的產(chǎn)品，銷售前產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，作為可售面積的一部分，應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定對地下車位成本進(jìn)行核算，否則會加大商品房的成本，對利潤的準(zhǔn)確性有較大的影響。

（二）項(xiàng)目總成本在產(chǎn)權(quán)車位與商品房之間分配

項(xiàng)目總成本在產(chǎn)權(quán)車位與商品房之間分配，這樣的方式雖然較為簡單，但是忽略了產(chǎn)權(quán)車位與商品房之間的差異較大。這樣的分?jǐn)偡绞浇档土松唐贩康某杀荆瑢?dǎo)致地下車位成本的增加。地下車位面積分?jǐn)傇蕉啵杀驹黾拥木驮蕉?，尤其是?dāng)今土地價格日益升高，若土地面積較高，可能導(dǎo)致車位收入與成本倒掛的現(xiàn)象，形成銷售虧損。如果房地產(chǎn)的商品房銷售速度超過車位銷售速度，特別是出現(xiàn)商品房已經(jīng)售空，但是車位卻還有剩余的情況下，會導(dǎo)致企業(yè)盈利提前虧損在后，導(dǎo)致企業(yè)多繳納稅金。同時企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目也沒有開展，無法彌補(bǔ)虧損，導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅負(fù)的不公平與不合理。

（三）項(xiàng)目總成本扣除土地成本后在商品房與產(chǎn)權(quán)車位之間分配

部分房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目總開發(fā)成本扣除土地成本后，在商品房與產(chǎn)權(quán)車位之間進(jìn)行分配，商品房承擔(dān)土地成本部分。這一方法考慮了車位與商品房兩者之間在成本方面的差異，處理成本之間的差異相對較為合理，因此在實(shí)際工作中，項(xiàng)目審計(jì)時往往采用這一方法，不對地下車位進(jìn)行土地成本的歸集。但是這一方法也有其缺點(diǎn)，利用這一方法與第一種方法一樣，沒有考慮與地下車位不相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施等對車位成本的影響剔除，導(dǎo)致出現(xiàn)成本虛增的情況，使商品房成本降低。這一方式雖然改善了收入成本倒掛的現(xiàn)象，但是還存在一定的不合理之處。另一方面，如何判斷哪些設(shè)施與地下車位有關(guān)也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主觀因素的影響較大，影響了成本的核算。

（四）按照審核報(bào)告成本分?jǐn)?/p>

部分房地產(chǎn)企業(yè)按照竣工結(jié)算時審核報(bào)告的總成本，在商品房與地下車位之間進(jìn)行分配，車位僅僅歸集土建成本和貸款利息，對于公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、間接費(fèi)用、前期工程等費(fèi)用與地下車位沒有密切的聯(lián)系，因此不對這幾項(xiàng)成本進(jìn)行分?jǐn)?。大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款周期較長，貫穿于整個開發(fā)的周期，作為公共成本費(fèi)用由總可售面積分?jǐn)?，通過這樣的方式有效避免了收入與成本倒掛的現(xiàn)象，提高了成本的核算的合理性。

四、地下車位成本核算的涉稅問題

（一）增值稅

《營改增試點(diǎn)通知》與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時，按銷售不動產(chǎn)納稅，作為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，采用一般計(jì)稅方法增值稅稅率為9%，房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人時采用差額計(jì)稅方法納稅，應(yīng)納稅額為差額扣減收房時3%預(yù)征率預(yù)繳的增值稅額。如果房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易征收的方式，增值稅稅率為5%，一般納稅人企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇5%的征收率進(jìn)行征收，選擇了簡易征收方式的在三年內(nèi)不得改變計(jì)稅方式，簡易征收方式不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是小規(guī)模納稅人，且由其自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，則采用5%的增值稅征收率征收增值稅，應(yīng)納稅額為銷售額乘以5%并抵減預(yù)繳稅額。

（二）企業(yè)所得稅

《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)利用地下設(shè)施建立停車場所，如果是屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共有的，那么則屬于公共配套設(shè)施，否則應(yīng)對車位的成本進(jìn)行單獨(dú)核算，并按照建筑開發(fā)產(chǎn)品處理所得稅。文中所述的車位，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行出租或銷售都會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的流入，具有盈利性，因此要對資金流入計(jì)算收入，并在扣除成本后繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)需要繳納的稅種，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建造的配套停車場所等公共設(shè)施，在建設(shè)完成后進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本與費(fèi)用。

結(jié)語

近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的配套設(shè)施也越來越完善，如何加強(qiáng)地下車位的成本核算也成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容之一。不同權(quán)屬的地下車位的成本核算方式也有不同，企業(yè)要根據(jù)人防車位與產(chǎn)權(quán)車位的差異對地下車位進(jìn)行核算。對于產(chǎn)權(quán)車位而言有較多的核算方式，本文認(rèn)為按照審核報(bào)告進(jìn)行成本分?jǐn)?，僅歸集土建成本和貸款利息的核算較為合理。企業(yè)在開展地下車位成本核算過程中，需要加強(qiáng)對核算方式的思考，以不斷提高成本核算的合理性。

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