王志

摘要：在當(dāng)前新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大背景下，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已不再支持過(guò)度擴(kuò)張的發(fā)展模式，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理和控制也愈發(fā)重要。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理為一體的綜合性工作，具有綜合性高、系統(tǒng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，其關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目建設(shè)每個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。本文重點(diǎn)分析了當(dāng)前房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的現(xiàn)狀，并針對(duì)其中存在的問(wèn)題提出了一些應(yīng)對(duì)措施。

Abstract： Under the current background of new and old kinetic energy conversion， China's real estate market no longer supports the development model of excessive expansion. Increasing competition in the industry has led to cost management and control in all aspects of real estate construction projects becoming increasingly important. The cost management of real estate construction projects is a comprehensive work that integrates economy， technology and management. It has the characteristics of high comprehensiveness and strong systematization. The key is to strictly manage and control the cost of each phase of project construction. This article analyzes the current status of cost management of the current real estate construction project， and proposes some countermeasures against the problems.

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目;成本管理;應(yīng)對(duì)措施

0? 引言

在當(dāng)前我國(guó)加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展的大形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。順應(yīng)新趨勢(shì)，把握新機(jī)遇，日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理和控制也愈發(fā)重要。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本是指在建設(shè)工程項(xiàng)目施工過(guò)程中所發(fā)生的全部生產(chǎn)費(fèi)用的總和，包括決策成本、招標(biāo)費(fèi)用、勘察測(cè)繪費(fèi)用、設(shè)計(jì)成本、施工成本等。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理是針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量、施工進(jìn)度、安全及環(huán)保等要求所采取的各種管理措施等，其目的是為了降低成本費(fèi)用，完成規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)[1]。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理工作貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，是保證房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)，要求管理、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、建設(shè)等各方綜合協(xié)調(diào)、互相配合，還需要審核、紀(jì)檢等部門(mén)在項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中對(duì)成本管理工作開(kāi)展審查和監(jiān)督。

1? 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理概述

1.1 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的概念

房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理是指在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目實(shí)施單位采取各項(xiàng)措施控制建設(shè)成本，對(duì)實(shí)際建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行追蹤，確保其與計(jì)劃成本一致，通過(guò)采取技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、組織等措施彌補(bǔ)實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的偏差[2]。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理應(yīng)當(dāng)有據(jù)可依、循序漸進(jìn)，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題及時(shí)做出調(diào)整、保證各項(xiàng)措施落實(shí)到位。最初成本控制僅是建設(shè)單位在項(xiàng)目竣工后被進(jìn)行成本核算，后來(lái)逐漸發(fā)展到在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中即進(jìn)行控制，最終發(fā)展為在決策階段就開(kāi)始進(jìn)行成本控制的全過(guò)程管理。當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)及建設(shè)單位對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的管理已較為完善，涉及建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程，管理的主動(dòng)性也較高。

1.2 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理一般包括計(jì)劃、實(shí)施、控制、核算、分析、報(bào)告編制等過(guò)程[3]。但目前在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期間，針對(duì)成本管理工作仍然存在一些困難及問(wèn)題。一是權(quán)責(zé)義務(wù)分配不清，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中存在跨部門(mén)干預(yù)現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在前期規(guī)劃不科學(xué)、實(shí)施措施不合理、薪酬制度不完善等方面，不僅影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，也影響各崗位職工的工作積極性。二是建設(shè)單位及員工專業(yè)素質(zhì)有所欠缺，部分中小企業(yè)缺乏開(kāi)展大型房產(chǎn)項(xiàng)目施工的資質(zhì)和實(shí)力，某些工作人員缺少基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)多以技術(shù)工作人員為主，缺乏具備管理經(jīng)驗(yàn)及成本控制能力的專業(yè)人士。三是部門(mén)間的溝通與協(xié)調(diào)存在困難，即使各部門(mén)之間已有明確分工和職責(zé)劃分，但實(shí)際工作中仍然存在為了實(shí)現(xiàn)各自目標(biāo)枉顧他人利益的情況，導(dǎo)致各方信息互通及資源協(xié)調(diào)等出現(xiàn)問(wèn)題。

2? 影響房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的因素

首先，要完善建設(shè)項(xiàng)目成本管理各項(xiàng)相關(guān)制度。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目涉及內(nèi)容繁多，必須建立科學(xué)合理的規(guī)章制度，在對(duì)各部門(mén)分配任務(wù)時(shí)，做到權(quán)、責(zé)、利的平衡，同時(shí)制定有效的績(jī)效考核制度，以調(diào)動(dòng)各部門(mén)職工的工作積極性、主動(dòng)性。其次，要完善建設(shè)項(xiàng)目合同管理。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同管理包括工程施工設(shè)備使用、施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)、圖紙變更、工程風(fēng)險(xiǎn)、仲裁和糾紛、合同變更、工程交付、數(shù)據(jù)資料管理等，缺乏相應(yīng)管理則無(wú)法有效控制建設(shè)工程的質(zhì)量，無(wú)法保證項(xiàng)目施工安全及施工進(jìn)度。第三，需控制建設(shè)項(xiàng)目材料費(fèi)用支出。材料費(fèi)用支出是房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本中最主要部分之一，通常在其他的成本超出預(yù)算的情況下，在一定程度上可以通過(guò)材料的替代壓縮材料成本;另外由于當(dāng)前市場(chǎng)不穩(wěn)定，材料價(jià)格變動(dòng)幅度也較大，為避免施工單位在結(jié)算過(guò)程中虛報(bào)材料采購(gòu)價(jià)格，或者偷工減料，房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位務(wù)必要在材料種類、品牌等各方面嚴(yán)格把關(guān)，有效控制建設(shè)項(xiàng)目材料費(fèi)用成本。第四，要把控建設(shè)項(xiàng)目管理技術(shù)核心。當(dāng)前房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理技術(shù)核心內(nèi)容包括工程建設(shè)技術(shù)、成本控制技術(shù)等，技術(shù)條件滯后會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目施工成本增加、資金回收周期變長(zhǎng)等問(wèn)題，因此在實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，技術(shù)人員利用有效信息，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本加以干預(yù)，確保實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理整體目標(biāo)。

3? 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容及原則

3.1 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容

房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面，一是監(jiān)督房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案執(zhí)行情況，二是控制房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際成本費(fèi)用，三是編制房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本補(bǔ)充計(jì)劃[4]。監(jiān)督實(shí)施方案執(zhí)行情況有助于掌握成本實(shí)時(shí)信息變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并予以干預(yù)，確保成本目標(biāo)可控;控制實(shí)際成本費(fèi)用，是為了在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)按照既定規(guī)則或程序采取措施，避免支出超出原定預(yù)算;編制成本補(bǔ)充計(jì)劃是在實(shí)際成本與目標(biāo)成本發(fā)生大的偏差時(shí)，重新制定成本計(jì)劃，科學(xué)合理的推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作。

3.2 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的原則

房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性較強(qiáng)的工作，因此在針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本開(kāi)展管理工作時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：一是管理全面性，即必須在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中對(duì)成本相關(guān)的所有要素進(jìn)行管理，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各單位、各部門(mén)及所有工作人員涉及的所有費(fèi)用進(jìn)行核算，對(duì)各項(xiàng)相關(guān)影響因素進(jìn)行全面的考慮，并采取有效管控措施。二是成本最低化，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本最低化是成本管理最重要的目的，必須積極創(chuàng)造條件、提高管理水平、降低項(xiàng)目成本，在前期規(guī)劃時(shí)即制定好對(duì)應(yīng)補(bǔ)救措施，對(duì)所有可能出現(xiàn)的困難及問(wèn)題做到防患于未然。三是動(dòng)態(tài)化管理，即根據(jù)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施情況和施工進(jìn)度等，對(duì)相應(yīng)成本管理細(xì)節(jié)隨時(shí)進(jìn)行調(diào)控，并及時(shí)反饋管理成效。四是責(zé)權(quán)利結(jié)合，在對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理的過(guò)程中，各級(jí)各部門(mén)工作人員承擔(dān)著管理責(zé)任的同時(shí)，也被賦予了相應(yīng)的權(quán)力，因此必須定期開(kāi)展檢查與考核，并予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰。五是反應(yīng)及時(shí)性，房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理工作應(yīng)及時(shí)掌握成本變化并迅速做出相應(yīng)反應(yīng)，避免因?yàn)樾畔笥绊憣?duì)成本的有效管控。

4? 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理應(yīng)對(duì)措施

4.1 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前的成本管理

一是編制房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)和房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工方案等有關(guān)資料進(jìn)行詳細(xì)核驗(yàn)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展詳細(xì)勘查，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整施工方案;二是加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的編制管理，明確招標(biāo)文件的詳細(xì)條款，避免出現(xiàn)歧義和紕漏;三是綜合考慮各方面條件及影響因素，針對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)模、施工單位技術(shù)水平、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益分析等各個(gè)方面進(jìn)行綜合的、科學(xué)的評(píng)價(jià)，選擇最優(yōu)合作單位;四是制定完善的房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算方案，為順利完成預(yù)期收益打好基礎(chǔ)。

4.2 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本管理

一是強(qiáng)化房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工控制，確保建設(shè)工程費(fèi)用控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi);二是強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序管控，及時(shí)控制建設(shè)工程成本變化，避免額外費(fèi)用發(fā)生;三是將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)管理相結(jié)合，采用科學(xué)合理的方法和技術(shù)，結(jié)合房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程的高效管理，控制房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本支出;四是建立規(guī)范化的管理和考核制度，配置專業(yè)人員，完善房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目安全和質(zhì)量管理，確保建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行。

4.3 房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成后的成本管理

一是房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工完畢后對(duì)項(xiàng)目原定規(guī)劃與實(shí)際支出進(jìn)行對(duì)比與校正，確保結(jié)算順利進(jìn)行;二是以合同為依據(jù)對(duì)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工費(fèi)用所有信息進(jìn)行整合，尤其對(duì)項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變嚴(yán)加審查，嚴(yán)格控制工程預(yù)算外費(fèi)用;三是以實(shí)際房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程成本作為核算的準(zhǔn)則，解析成本的主要構(gòu)成，為今后進(jìn)一步制定成本管控目標(biāo)、尋找減少成本的合理路徑做好基礎(chǔ)。

此外，房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)優(yōu)化績(jī)效考核機(jī)制。一是優(yōu)化成本考核機(jī)制，嚴(yán)格把握物料、人工、設(shè)備等成本;二是及時(shí)核查成本管理工作中的具體流程，利用房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理的績(jī)效考核與評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)各級(jí)各部門(mén)職工予以褒獎(jiǎng)或處罰，激勵(lì)員工工作積極性。

5? 結(jié)束語(yǔ)

總之，在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，加強(qiáng)成本管理是保證房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目順利完成的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理既是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作發(fā)展的大趨勢(shì)，更是房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理要從決策、設(shè)計(jì)以及施工加大工作力度，優(yōu)化各種相關(guān)資源的配置，在把握當(dāng)前社會(huì)發(fā)展大形勢(shì)的前提，對(duì)管理方法及管理理念不斷創(chuàng)新，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)成本最小化、價(jià)值最大化的最終目標(biāo)。

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