朱小芹 （上海中房建筑設計有限公司，上海 200021）

隨著2017年租賃住房政策的陸續(xù)出臺和落地，租賃住房市場受到社會各界的廣泛關注并引發(fā)熱議。作為一種新的居住模式，租賃住房究竟如何定義？在“房子是用來住的，不是用來炒的”發(fā)展基調(diào)下，租賃住房如何助力保障和改善市民居住條件？租賃住房與之前的商品住宅設計有何異同？如何做好設計轉(zhuǎn)變？基于公司設計的上海閔行莘莊社區(qū)租賃住房、黃浦南浦社區(qū)租賃住房、徐匯石龍路租賃住房等項目，并進行了租賃住房的設計與研發(fā)，從國內(nèi)政策、租賃市場、設計要點等角度來探尋租賃住房設計的發(fā)展趨勢。

1 政策

近年來，租賃住房發(fā)展迅猛，在國家和地方政策上都獲得了大力支持。

在國家層面，中央提出加快建立租購并舉的住房制度，滿足租賃群體的住房需求，熱點城市力爭用3～5年時間使租賃住房等用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

在地方層面，一、二線城市相繼掛牌租賃住房用地，各地“只租不售”、“商改租”、“工改租”等利好政策頻出，彰顯政府發(fā)展租賃市場的決心。

在融資管理上，證監(jiān)會、住建部明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化，推動多類型具有債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

在市場監(jiān)管上，政府陸續(xù)發(fā)布一系列監(jiān)管政策，主導的租賃信息和服務平臺紛紛上線，統(tǒng)一管理租賃住房、租客和租約的備案、信息監(jiān)控等，進一步加強市場監(jiān)管及制度建設。

2 市場

隨著政府的推動，未來3成以上土地供應為租賃用地，租賃市場規(guī)模將擴大。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，德國目前的住房自有率約在43%左右,一半以上的德國家庭是租房戶；美國的住房自有率也長期保持在65%左右,有三分之一的家庭是靠租房居住的。與國外發(fā)達城市相比，我國一、二線城市租賃人口占比有較大提升空間。同時，市場格局因房企、國企的加入而顛覆，包括定位高端的EQR、雅詩閣，中高端的自如寓、灣流，服務于中低端的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等房企品牌，上海地產(chǎn)、城投、浦東開發(fā)等國企房產(chǎn)也加入了其中，租賃住房的市場需求旺盛，潛力巨大。

市場調(diào)研顯示，租賃客群為集中在20～35歲的年輕人，無固定住宅，或雖有固定住宅，但受工作、出差、學區(qū)、醫(yī)療等因素的影響，仍需長期租賃。居住條件、通勤時間是租房者首要考慮因素，他們更注重入住者的社群屬性及體驗感，主要需求如下：

①價格合理，符合地區(qū)年輕人的消費能力；

②位于商圈、辦公聚集區(qū)及其附近，有便利的公共交通；

③功能設施齊全，安全管理完善；

④空間與造型的設計需滿足年輕人個性化共享與社交的需求；

⑥樓宇智能化，如指紋門鎖、家電設備與手機APP的互通互聯(lián)、手機實時交付水電費、房租等的智能化應用，強化住戶現(xiàn)代化和便捷化的入住體驗感。

隨著市場規(guī)模及租金水平的增長，目前我國租賃市場普遍存在3大主要矛盾：一是在租賃需求不斷增長的一線城市，租賃供給嚴重不足；二是租賃市場大量需求的中小戶型占比較??；三是低收入群體需求的低價房源市場供給總量偏低。

3 設計要點及趨勢

基于以上對我國租賃市場及客群的分析，通過國內(nèi)外案例研究，分別從前期定位、總平面布局、配套分布、戶型定制4個方面，對租賃住房的設計要點及趨勢進行了歸納與總結(jié)。

3.1 前期定位

設計工作前需對項目周邊租賃市場進行充分的調(diào)研，根據(jù)周邊租賃市場的戶型及價格，兼顧周邊現(xiàn)狀及規(guī)劃條件等信息，進行租賃住房的產(chǎn)品定位。

從區(qū)域分布來看，有便利的公共交通尤其是地鐵，有成熟的社區(qū)氛圍和配套的中心城區(qū)是租賃住房布局的首選，項目周邊規(guī)劃條件的主要考慮因素有交通、購物、教育、醫(yī)療等。

3.2 總平面布局

3.2.1 朝向

由于是R4性質(zhì)的土地，允許部分東西向住房，同時應保證50%以上居室的冬至日滿窗日照有效時間≥1h，較商品住宅性質(zhì)的用地日照條件有一定的放寬。但考慮租賃的需求，朝南日照條件好的居室在租金上會比日照條件不好的居室有一定優(yōu)勢，因此在總平面布局時，應盡量多的增加居室南向面寬，以北外廊單面布房為主。

3.2.2 開放式街區(qū)

租賃住房應重視建筑形體與空間的整體環(huán)境效果，倡導采用開放式街區(qū)。街區(qū)開放程度根據(jù)地塊大小分3種情況：一是小地塊，多面臨街，可作全開放式街區(qū)，各樓棟分別設單元式管理；二是中地塊，可作半開放式街區(qū)，商業(yè)位于人流動線較集中的街角，配套臨近住宅內(nèi)部，部分家庭型住宅可采用封閉式小區(qū)管理；三是大地塊，可劃分成若干中小地塊，商業(yè)配套建議集中設置，形成半私密式街區(qū)。圖1為不同大小地塊街區(qū)開放程度不同示意圖。

圖1 不同大小地塊街區(qū)開放程度不同示意圖

3.2.3 公共空間

鼓勵增加鄰里交往公共空間，宜通過設置底層架空、戶外連廊、屋頂花園等方式提供戶外活動的場所與空間。底層架空建筑面積雖不計容，但實際使用情況、后期維護及安全管理都存在一定風險，建議根據(jù)實際需求設置。

圖2 租賃住房社區(qū)的街角集中商業(yè)

3.3 配套分布

3.3.1 配套總量

租賃住房在不超過地塊建筑總量10%的范圍內(nèi)，重點建設物業(yè)服務用房、運動場地、養(yǎng)育托管點等公共服務設施以及給水泵站、燃氣調(diào)壓站、小型垃圾壓縮站等市政設施，并引導設置社區(qū)食堂、便利店、共享單車投放點等經(jīng)營性服務設施。

3.3.2 配套型商業(yè)

配套型商業(yè)需結(jié)合周邊的實際情況，在滿足本社區(qū)需求的同時，兼顧整個片區(qū)統(tǒng)籌考慮。由于采用租賃的營銷模式，在同樣地段和產(chǎn)品的條件下，充足的配套商業(yè)將直接影響租賃成交與否。因此，與商品住宅項目不同，租賃住房往往以配套為優(yōu)先考慮，并盡量將商業(yè)布置在人流量較大的街角（如圖2所示），配套貼臨小區(qū)內(nèi)布置。

3.3.3 配套空間營造

根據(jù)客群需求和配套屬性的不同，將配套分為5大基礎配套與5大升級配套：5大基礎配套指便利超市、饕餮美食、形象設計、運動健身、親子天地；5大升級配套即智能管家、共享社交、繽紛娛樂、情調(diào)空間、創(chuàng)客辦公。

配套空間的營造需考慮不同群體的特異性，通過主力業(yè)態(tài)，把人吸引過來；通過延展業(yè)態(tài)，把人留住。如創(chuàng)客辦公群體，需設免費使用的聯(lián)合辦公工位，同時設一系列公共活動空間，包括咖啡廳、餐飲店、健身房等，還需提供一個百人左右的群體聚會、開展活動的空間；親子天地群體，需特別考慮少兒培訓，并配置書店、咖啡甜品、游戲空間等；運動健身群體，可圍繞室外草坪，設置籃球場、跑道、滑板、攀巖及休息座椅、茶吧等。

3.4 戶型定制

3.4.1 全生命周期產(chǎn)品

租賃住房戶型以中小套型為主，同時需考慮住戶不同人生階段的不同需求，設計全生命周期產(chǎn)品（如圖3所示）：

①活力小家（適合獨自一人）：單開間1室戶，套內(nèi)面積約23㎡，起居室與臥室合并，使空間更集約舒適；

圖3 全生命周期戶型定制

②單身貴族（適合精英白領）：1.5開間1房小戶型，套內(nèi)面積近33㎡，寬敞舒適，更多的儲存和服務空間；

③二人世界（適合二人空間）：2開間1房中戶型，套內(nèi)面積47㎡左右，開放式廚房設計，充滿家的溫馨；

④美好家庭（適合三口之家）：2開間2房大戶型，套內(nèi)面積約58㎡，適合一家三口居住，提升居住品質(zhì)；

⑤幸福同堂（適合三代同堂）：2開間3房大戶型，套內(nèi)面積約77㎡，靜享家庭和和睦睦。

3.4.2 設計空間

市場調(diào)研顯示，與商品住宅不同，租賃住房客群最需要的空間排序分別為：洗手間、臥室、儲藏、客餐廳與廚房，戶型設計時需優(yōu)先考慮租戶使用頻率較多的空間。

4 結(jié)語

租賃住房作為符合當下租賃市場需求的新型居住模式，不僅需要國家地方政策的推廣與扶持，并吸取國內(nèi)外租賃住房成熟案例的經(jīng)驗，更要回歸使用者需求、挖掘建筑本身的故事，強調(diào)產(chǎn)品實用性與可持續(xù)性，其設計要點及趨勢需邊研究邊開發(fā)邊總結(jié)，逐漸形成標準化并適用于市場推廣，打造具有特色的租賃住房社區(qū)，促進租賃住房的長遠健康發(fā)展。