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        產(chǎn)業(yè)新城:華夏幸福的賺錢利器

        2020-05-21 10:05:54曾友乾
        新財(cái)富 2020年5期

        曾友乾

        華夏幸福的賺錢能力位居國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前三甲,遙遙領(lǐng)先于“碧萬恒”龍頭組合。自2015年以來連續(xù)第五年保持30%以上的分紅率,華夏幸福2019年一如既往地慷慨。華夏幸福多年逆勢增長,秘訣在其耗費(fèi)近20年打造的產(chǎn)業(yè)新城。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地,環(huán)京以外區(qū)域各項(xiàng)數(shù)據(jù)占比顯著提高,華夏幸福在全國核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

        2019年以來,華夏幸福將其主營業(yè)務(wù)從產(chǎn)業(yè)新城擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)。多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動的風(fēng)險(xiǎn),同時也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風(fēng)險(xiǎn)?!半p輪驅(qū)動”模式,有望進(jìn)一步筑牢華夏幸福的護(hù)城河。

        截至4月底,全球新冠肺炎確診病例已在300萬左右。雖說國內(nèi)疫情防控取得積極成效,但在近期房地產(chǎn)市場遭受沖擊、國際金融市場劇烈震蕩的背景下,房企的生存狀況仍然令人揪心。

        2020年4月24日,華夏幸福(600340)公布的2019年年報(bào),一掃投資者心中的陰霾。

        年報(bào)顯示,華夏幸福2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元,同比增長25.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元,同比增長24.4%;銷售毛利率達(dá)43.68%,同比增加2.1個百分點(diǎn);ROE達(dá)到35.7%,同比增加0.5個百分點(diǎn)。同時,華夏幸福將實(shí)施高達(dá)45.20億元的現(xiàn)金分紅。

        營業(yè)規(guī)模首次突破1000億元、逾35%的ROE、第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤比重超過30%,華夏幸福這份成績單堪稱亮眼。

        幸福股東:公司賺錢效率行業(yè)前三

        高分紅是華夏幸福一貫的風(fēng)格,2019年其亦一如既往地慷慨。

        2019年年報(bào)顯示,華夏幸福將實(shí)施高達(dá)45.20億元的現(xiàn)金分紅。這意味著公司的分紅率將達(dá)到30.93%。這是自2015年以來,華夏幸福第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤比重30%以上。Wind數(shù)據(jù)顯示,2015-2019年,華夏幸福的分紅率介于30.04%-33.24%,華夏幸福累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤464.32億元,其分紅總額達(dá)到143.28億元。保持連年穩(wěn)定而慷慨的分紅,華夏幸福稱得上是一頭“現(xiàn)金奶?!?。

        2019年,華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元,這成為其發(fā)展史上的一個重要里程碑。作為華夏幸福的股東,通過分紅持續(xù)分享公司高增長、高收益的成果,不可謂不幸福。

        華夏幸福高分紅的底氣,則來源于其強(qiáng)勁的盈利能力。

        Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年國內(nèi)凈資產(chǎn)收益率(ROE)最高的房企為融創(chuàng)中國(01918.HK)、新城控股(601155)、華夏幸福,三者分別為37.21%、36.71%、35.7%。同期,三大龍頭房企碧桂園(02007. HK)、萬科A(000002)、中國恒大(03333.HK)的ROE分別為28.95%、22.61%、10.69%??梢?,華夏幸福的賺錢能力在整個房地產(chǎn)行業(yè)位居前三甲,且遙遙領(lǐng)先于龍頭組合“碧萬恒”。華夏幸福與融創(chuàng)中國、新城控股的ROE差距不超過1.52個百分點(diǎn)。

        2020年開春以來,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢受到新冠肺炎疫情影響,“穿越牛熊周期”的能力成為資本市場關(guān)注的焦點(diǎn)。華夏幸福跨越千億營收行列之后,作為有規(guī)模、有質(zhì)量的房企,無疑將成為資本市場所鐘愛的標(biāo)的。2020年4月14日,惠譽(yù)維持華夏幸福評級,展望“穩(wěn)定”。

        產(chǎn)業(yè)新城:“房住不炒”時代的賺錢利器

        最近兩年,在“房住不炒”的基調(diào)下,樓市面臨新拐點(diǎn),不少房企陷入經(jīng)營困境。2019年,華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元,連續(xù)5年凈利潤年復(fù)合增長率高達(dá)32.1%,保持穩(wěn)健發(fā)展,實(shí)屬難得。

        華夏幸福多年穩(wěn)健增長,秘訣在于其長期打造的產(chǎn)業(yè)新城模式。

        華夏幸福是國內(nèi)最早啟動產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的房企之一。早在2002年,華夏幸福即開始建設(shè)固安工業(yè)園。通過產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)模式,歷經(jīng)近20年的成長,華夏幸福在與政府以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式合作打造產(chǎn)業(yè)新城上,從規(guī)劃建設(shè)、招商引資、城市運(yùn)營等各方面,頗有建樹。

        2019年年報(bào)顯示,華夏幸福堅(jiān)持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略,在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上,打造“3+3+N”核心都市圈格局,密集布局長三角(南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粵港澳都市圈;推進(jìn)布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區(qū)位優(yōu)越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。

        經(jīng)過“20年磨一劍”,華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式收效顯著。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地,環(huán)京以外區(qū)域各項(xiàng)數(shù)據(jù)占比顯著提高,華夏幸福在全國核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

        在產(chǎn)業(yè)新城的模式下,華夏幸福的盈利能力令同行望塵莫及。與普通的住宅地產(chǎn)公司不同,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的平均毛利率相對于同行房企要高不少。以Wind數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對最近幾年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類上市公司的ROE數(shù)據(jù)做杜邦分析(DuPont Analysis),可以發(fā)現(xiàn)華夏幸福權(quán)益乘數(shù)普遍在同行的2倍以上。這些正是構(gòu)成華夏幸福持續(xù)多年高營業(yè)收入增長、高ROE的關(guān)鍵因素。

        伴隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及“房住不炒”,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式遭遇“天花板”,房地產(chǎn)市場土地和項(xiàng)目資源獲取變得越來越困難。房企紛紛加速探索新角色,產(chǎn)業(yè)新城順理成章成為房企轉(zhuǎn)型的切入點(diǎn)。最近數(shù)年來,碧桂園、綠城中國(03900.HK)、華僑城(000069)等前仆后繼、蜂擁而上。華夏幸福先期布局產(chǎn)業(yè)新城,快人一步,這正折射出其戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。

        商業(yè)地產(chǎn):又一利潤增長點(diǎn)

        2019年,華夏幸福將其主營業(yè)務(wù)由“產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”變更為“產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”,并為此設(shè)立了雙總部,將新業(yè)務(wù)放在位于深圳的南方總部。

        按照此邏輯,華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)逐步繁榮的基礎(chǔ)上,將把握大城市不動產(chǎn)資產(chǎn)價值長線升值這一基本方向,布局商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學(xué)社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,培育一個新的利潤增長點(diǎn),進(jìn)入“雙輪驅(qū)動”的模式。結(jié)合空間都市圈化、運(yùn)營精細(xì)化的新趨勢,華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上,加速開拓輕資產(chǎn)模式,實(shí)現(xiàn)輕重并舉。

        公開資料顯示,華夏幸福目前的商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在2019年實(shí)現(xiàn)了從無到有,已經(jīng)覆蓋了4座城市,分別是北京、深圳、武漢和東莞,其中2019年落地2個,分別為北京麗澤項(xiàng)目和武漢長江中心項(xiàng)目。

        據(jù)了解,華夏幸福將創(chuàng)新開拓輕資產(chǎn)方式在都市核心開拓商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù),涵蓋已經(jīng)落地項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn),包括零售物業(yè)及寫字樓等;以及新型不動產(chǎn)項(xiàng)目,包括康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學(xué)社區(qū)等。2020年內(nèi),華夏幸福的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有望持續(xù)落地。

        與強(qiáng)周期性的住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動的風(fēng)險(xiǎn),同時也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)兩者對沖,華夏幸福“雙輪驅(qū)動”模式有望進(jìn)一步筑牢其護(hù)城河。

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