于會(huì)

【摘要】我國(guó)的城市化進(jìn)程自改革開(kāi)放以來(lái)突飛猛進(jìn)，城市化的水平不斷的提高，進(jìn)入二十一世紀(jì)以后城市化的水平更是又上了一個(gè)臺(tái)階，但是隨著城市的飛速發(fā)展也留下的不少遺留問(wèn)題。在我國(guó)的城市中存在著大量的有十幾年或者是幾十年歷史的老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)多年久失修，建設(shè)物的狀況不容樂(lè)觀，同時(shí)由于物理管理的缺失，導(dǎo)致了老舊小區(qū)無(wú)論是在衛(wèi)生管理上，還是在房屋維護(hù)上都存在比較大的問(wèn)題，給小區(qū)居民的生活上上帶來(lái)了極大的不便，同時(shí)老舊小區(qū)對(duì)市容市貌也會(huì)產(chǎn)生很大的影響，因此老舊小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題也是我國(guó)在城市化進(jìn)程中必須要解決的問(wèn)題，結(jié)合目前老舊小區(qū)的具體情況，依靠小區(qū)自治是一個(gè)不錯(cuò)的解決方案，故本文從老舊小區(qū)的管理入手。著重探討老舊小區(qū)的自治問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】老舊小區(qū)??自治??管理思路

物業(yè)公司在小區(qū)的管理上能夠發(fā)揮比較大的作用，目前比較新的小區(qū)都在雇傭物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)的管理，但是老舊小區(qū)一般都缺乏物業(yè)公司的管理。其中有兩方面原因，一方面是老舊小區(qū)情況比較復(fù)雜，在維護(hù)上有一定的困難，同時(shí)老舊小區(qū)的規(guī)模比較小，物業(yè)公司難以在老舊小區(qū)的管理上獲得經(jīng)濟(jì)收益。另一方面是我國(guó)早期的小區(qū)建設(shè)，主要依靠政府的主導(dǎo)，政府負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)問(wèn)題，或者開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)問(wèn)題，進(jìn)入新世紀(jì)以后由于管理思路的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也是老舊小區(qū)的維護(hù)給政府和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的較大的壓力，進(jìn)入了小區(qū)無(wú)人管理的局面，小區(qū)居民習(xí)慣了無(wú)償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，對(duì)于現(xiàn)代物業(yè)公司的收費(fèi)制度一時(shí)間不能理解，拒絕與物業(yè)公司的合作，造成了小區(qū)管理上的荒廢，基于以上問(wèn)題，解決目前的老舊小區(qū)的管理問(wèn)題，在很大程度上要依靠小區(qū)居民的自治。

一、社區(qū)自治面臨的困難

改革開(kāi)放以后，城市居民住宅制度的改革和傳統(tǒng)的單位分配的工人住房制度的瓦解，導(dǎo)致城市居民與單位分配的住房逐漸分離，并轉(zhuǎn)移到社區(qū)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的基于單位的管理社區(qū)的系統(tǒng)已開(kāi)始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的基于個(gè)人的自治社區(qū)管理系統(tǒng)過(guò)渡。在此過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)取代原有的社區(qū)管理體系作為一種自治的管理團(tuán)體受到廣泛的關(guān)注，但是業(yè)主委員會(huì)的管理存在一定的隨意性，相關(guān)的管理制度也不健全，導(dǎo)致管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主的矛盾逐漸加深，通過(guò)對(duì)近幾年信訪(fǎng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，很多信訪(fǎng)的內(nèi)容都是關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的管理問(wèn)題，其中的問(wèn)題可以大概分為三類(lèi)，第一類(lèi)是業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，尤其是在物業(yè)公司的收費(fèi)問(wèn)題上存在較大的矛盾。第二類(lèi)是業(yè)主委員會(huì)自身的管理規(guī)范問(wèn)題，在實(shí)際的管理中存在濫用職權(quán)的問(wèn)題，第三類(lèi)是業(yè)主委員會(huì)人員安排問(wèn)題，存在未經(jīng)選舉私自補(bǔ)員換屆的問(wèn)題。從目前的業(yè)主委員會(huì)的工作情況上來(lái)看，業(yè)主對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的工作滿(mǎn)意度不高，甚至存在較大的矛盾。

二、老舊小區(qū)自治管理的解決途徑

（一）老舊小區(qū)物業(yè)管理需要機(jī)制上的改變

老舊小區(qū)自治困難，在很大程度上就因?yàn)槟壳暗臉I(yè)主委員會(huì)的制度不完善，目前的業(yè)主委員會(huì)的制度從結(jié)構(gòu)上看，比較松散，同時(shí)缺乏一定的執(zhí)行力，目前的業(yè)主委員會(huì)雖然建立在小區(qū)居民投票自決的基礎(chǔ)上，但是由于小區(qū)居民各自存在一定的想法小區(qū)居民很難就同一個(gè)問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，造成了管理上的效率低下。針對(duì)這一問(wèn)題可以適時(shí)地引入合伙人制度，將小區(qū)居民都引入到一個(gè)利益目標(biāo)下，形成利益共同體，并在小區(qū)的物業(yè)管理上進(jìn)行創(chuàng)新，小區(qū)居民可以合伙自行組件物業(yè)公司，并且物業(yè)公司的合伙人僅限于小區(qū)的居民，這種小區(qū)居民自建的物業(yè)公司，完全為小區(qū)居民服務(wù)，可以在很大程度上提升物業(yè)的服務(wù)水平，并且由于小區(qū)的居民都處在同一個(gè)利益框架下，管理的執(zhí)行力會(huì)得到很大的提高。

（二）引入專(zhuān)業(yè)服務(wù)，開(kāi)展多方位服務(wù)，共同打造美麗家園

從小區(qū)自治管理的原則上來(lái)說(shuō)，小區(qū)的管理并不排斥引入相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)輔助小區(qū)的管理。實(shí)際上僅僅依靠小區(qū)自身力量的管理，并不能起到一個(gè)很好的管理效果。因此小區(qū)可以根據(jù)自身的需求，對(duì)專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行引入，引入的人員可以是保安，也可以是寶潔，一切都以小區(qū)居民的意愿為準(zhǔn)。需要注意的是，人員對(duì)引進(jìn)需要涉及到資金的投入，這一點(diǎn)需要與小區(qū)的居民做好溝通協(xié)調(diào)工作，以免小區(qū)居民在資金的使用上產(chǎn)生矛盾。同時(shí)小區(qū)業(yè)主自建的物業(yè)公司可以創(chuàng)設(shè)增收的項(xiàng)目，比如在小區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)小型超市，或針對(duì)孩子的托管班等，可以利用這一部分收入補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)公司的運(yùn)行。使小區(qū)居民自建的物業(yè)公司能夠持久穩(wěn)定的運(yùn)行。

（三）利用先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)來(lái)輔助小區(qū)的管理工作

現(xiàn)在的小區(qū)物業(yè)管理存在著一些看似不可調(diào)和的矛盾。為了加強(qiáng)小區(qū)的安全管理，小區(qū)的往往會(huì)對(duì)進(jìn)出的車(chē)輛以及人員進(jìn)行嚴(yán)格的管控。這一方面使小區(qū)的安全性得到了很大的提高，但是在另一方面也給小區(qū)業(yè)主的正常出行帶來(lái)的一定的麻煩，很容易導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。針對(duì)這一問(wèn)題僅僅依靠傳統(tǒng)的物業(yè)管理手段難以解決，但是可以通過(guò)引入現(xiàn)代先進(jìn)的智能門(mén)禁系統(tǒng)予以解決，這一系統(tǒng)能夠利用先進(jìn)的智能技術(shù)對(duì)小區(qū)的業(yè)主以及車(chē)輛進(jìn)行識(shí)別，在檢測(cè)到車(chē)輛或者是人員屬于本小區(qū)時(shí)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)放行，這在很大程度上解決了小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾，同時(shí)也提升了物業(yè)管理的效率。

三、總結(jié)

老舊小區(qū)的管理問(wèn)題是現(xiàn)代城市管理與物業(yè)管理中比較難以解決的問(wèn)題，針對(duì)這一問(wèn)題應(yīng)該從管理的制度出發(fā)，利用先進(jìn)的管理手段，促進(jìn)老舊小區(qū)的物業(yè)自治管理水平的提升，從而方便小區(qū)居民的生活，同時(shí)也有利于市容市貌的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]李玉文，劉維躍，馬琪，張盼盼.老舊小區(qū)物業(yè)自治新思路[J].價(jià)值工程，2019，38（01）：1-4.