關(guān)鍵詞 強(qiáng)制執(zhí)行程序 預(yù)告登記 效力問題

作者簡介：趙和貴，上海市松江區(qū)人民法院，法官助理，研究方向：民事審判、執(zhí)行。

中圖分類號(hào)：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.337

關(guān)于預(yù)告登記制度，我國《物權(quán)法》第二十條中對(duì)其效用進(jìn)行了規(guī)定，在房屋買賣和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議簽訂時(shí)，當(dāng)事人要想保證自身今后實(shí)現(xiàn)物權(quán)，需通過相關(guān)登記機(jī)構(gòu)來進(jìn)行預(yù)告登記，只要進(jìn)行了預(yù)告登記，他人在未得到當(dāng)事人同意時(shí)，是不可以處分房屋獲得不動(dòng)產(chǎn)的。對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人而言，當(dāng)其進(jìn)入到強(qiáng)制執(zhí)行程序時(shí)，《物權(quán)法》第二十條的效力怎樣發(fā)揮才能夠?qū)ζ浼右员Ｗo(hù)，關(guān)于這一點(diǎn)，當(dāng)前并沒有相關(guān)的定論。

一、簡析我國現(xiàn)階段預(yù)告登記的效力

關(guān)于預(yù)告登記的效力，在相關(guān)法律法規(guī)中并沒有統(tǒng)一的明確，且存在諸多不合理之處，主要包括以下幾點(diǎn)：（1）不允許擅自處分，立足于立法模式，預(yù)告登記效力主要涉及到絕對(duì)效力和相對(duì)效力，前者指一切影響不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的處分行為，都是不允許的，但在當(dāng)事人同意的情況下，可允許進(jìn)行處分;后者指關(guān)于預(yù)告登記后產(chǎn)生的處分行為，若影響到當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)，那么這一處分行為是無效力的;（2）可查封但不得拍賣，在預(yù)告登記是不是對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行的定論中，相關(guān)專業(yè)人士提出了兩種相反的觀點(diǎn)，反對(duì)者認(rèn)為：預(yù)告登記不可對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，理由是：當(dāng)事人并未享有所有權(quán)，在未進(jìn)行預(yù)告登記的情況下，當(dāng)事人必須服從法院的強(qiáng)制措施;贊成者認(rèn)為：預(yù)告登記可以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行，理由是：借助法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，有利于對(duì)個(gè)體的利益加以一定程度的保護(hù);同時(shí)，立足于預(yù)告登記的目的，即使這一規(guī)定所擔(dān)保的權(quán)利并非物權(quán)，只要允許強(qiáng)制執(zhí)行，那么這一規(guī)定的效用即可充分發(fā)揮;（3）查封期間嚴(yán)禁進(jìn)行預(yù)告登記，相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定：“當(dāng)房屋依照相關(guān)法律法規(guī)被查封后，在此期間當(dāng)事人無權(quán)申請(qǐng)登記，即使其向房屋登記機(jī)構(gòu)提出登記請(qǐng)求，該機(jī)構(gòu)有權(quán)利駁回?！睆亩芍?，預(yù)告登記權(quán)利人即使在具備相應(yīng)條件的情況下，但其依舊不可以直接進(jìn)行預(yù)告登記，必須先向法院提出執(zhí)行異議，只有法院解除查封后，才能夠進(jìn)行預(yù)告登記，對(duì)于這一規(guī)定，人們存在諸多疑慮，無法明確查封的效力屬于相對(duì)效力還是絕對(duì)效力，作為預(yù)告登記權(quán)利人，其有沒有權(quán)利向法院提出執(zhí)行異議[1]。

二、預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力問題

（一）預(yù)告登記可不可以排除執(zhí)行

當(dāng)法院向當(dāng)事人執(zhí)行強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，其能夠排除執(zhí)行嗎？有人認(rèn)為預(yù)告登記可以排除執(zhí)行，原因在于：（1）預(yù)告登記擁有物權(quán)的對(duì)抗效力;（2）預(yù)告登記后權(quán)利人享有物權(quán)期待權(quán)。有人認(rèn)為預(yù)告登記不可以排除執(zhí)行，原因在于：預(yù)告登記與物權(quán)登記的法律效力存在一定的差異。

（二）查封后可不可以申請(qǐng)預(yù)告登記

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被查封后，當(dāng)事人能夠申請(qǐng)預(yù)告登記嗎？有人認(rèn)為可以進(jìn)行預(yù)告登記，理由為：當(dāng)事人是在查封前進(jìn)行的預(yù)告登記，這一規(guī)定中沒有明確新的權(quán)利。有人認(rèn)為不可以進(jìn)行預(yù)告登記，理由為：在查封期間進(jìn)行預(yù)告登記，是當(dāng)事人擅自處分查封財(cái)產(chǎn)，屬于不合法行為。

（三）經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)可不可以優(yōu)先受償

若當(dāng)事人已獲得預(yù)告登記抵押權(quán)時(shí)，其享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利嗎？有人認(rèn)為享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，理由為：抵押權(quán)預(yù)告登記可作為建工程抵押登記，且不受任何因素的制約;雖然當(dāng)事人獲得了抵押權(quán)的預(yù)告登記，然而無法申請(qǐng)本登記，那么就可以優(yōu)先受償。購房人需在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行預(yù)告登記，若不愿意申請(qǐng)預(yù)告登記，那么可視為條件已成就，可以優(yōu)先受償。有人認(rèn)為不可以優(yōu)先受償，理由是：不可以混淆預(yù)告登記與本登記之間的效力，兩者效力并不相同，且預(yù)告登記與正式登記之間的效力也不一致，所以不可以優(yōu)先受償。

（四）預(yù)查封后可不可以解除合同

關(guān)于合同的解除，人們始終堅(jiān)持預(yù)查封后是可以解除的，理由是：解除合同只需是雙方協(xié)商決定即可，無需第三方插手，不受其他條件的限制，待解除合同后，出賣人將不再享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。同時(shí)，若不允許解除合同，在預(yù)查封后就需依據(jù)法院仲裁裁決、調(diào)解協(xié)議、解除協(xié)議等來進(jìn)行合同解除，需接受預(yù)查封行為[2]。

三、預(yù)告登記權(quán)利的類型化處理對(duì)策

（一）所有權(quán)預(yù)告登記及其效力

在司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)告登記得到了普及應(yīng)用，具體內(nèi)容如下：（1）可以查封或預(yù)查封，即使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行了預(yù)告登記，然而若當(dāng)事人作為被申請(qǐng)執(zhí)行人時(shí)，那么法院具有查封或是預(yù)查封這一不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，在這里預(yù)查封和查封的效力相一致;法院查封預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，主要原因是這一行為并沒有違反我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，也符合查封中的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬識(shí)別規(guī)則，且查封是一種具有較強(qiáng)控制力的執(zhí)行手段，可確保已查封的不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)行為的實(shí)現(xiàn)，杜絕當(dāng)事人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn);對(duì)于預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，法院之所以采取預(yù)查封處分行為，原因在于：在預(yù)查封過程中，當(dāng)事人可享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，通過這一處分行為可確保其將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。（2）不允許對(duì)抗變價(jià)型強(qiáng)制措施，法院即使查封了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，也沒有權(quán)利對(duì)其采取變價(jià)型強(qiáng)制手段，理由是：變價(jià)型強(qiáng)制手段并不符合預(yù)告登記中的相關(guān)法律法規(guī)要求，即使在性質(zhì)上這一行為屬于債權(quán)行為，但依然具備物權(quán)的對(duì)抗性效力，若未獲得權(quán)利人的同意，任何人不可以選擇變價(jià)型強(qiáng)制手段;立足于交易安全與交易自由之間始終處于齊平如衡的狀態(tài)，若法院選擇拍賣或是變賣預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致兩者之間平衡狀態(tài)被破壞，威脅到交易安全;一般而言，在查封前，當(dāng)事人已進(jìn)行了預(yù)告登記，能夠避免債務(wù)人和他人相互勾結(jié)，企圖借助相關(guān)制度來拒絕履行債務(wù)清償?shù)男袨?有利于當(dāng)事人免于訴訟，在一定程度上避免不必要的糾紛。（3）強(qiáng)制執(zhí)行不妨礙本登記，即使已對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封，當(dāng)事人也可以在沒有申請(qǐng)解除查封的情況下進(jìn)行本登記，主要原因?yàn)椋河捎陬A(yù)告登記具有物權(quán)的對(duì)抗性，所以這一規(guī)章制度并不會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人產(chǎn)生制約作用，僅對(duì)其以外的人有效，所以權(quán)利人在條件具備的情況下依舊可以申請(qǐng)本登記;查封具備相對(duì)效力，不論是先解封再正式登記，或是先正式登記再解封，均可以保證預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不被執(zhí)行，保障了執(zhí)行人與債權(quán)人的利益[3]。

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記及其效力

在購買商品房的過程中，大多數(shù)人選擇分期付款的方式，即將所購房屋作為抵押物，來向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款，通過進(jìn)行預(yù)告登記后，其就能夠取得房屋所有權(quán);若其沒有進(jìn)行預(yù)告登記，那么銀行作為抵押權(quán)人，可預(yù)告登記抵押權(quán)，以此來確保自身抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，抵押權(quán)的預(yù)告登記和所有權(quán)的預(yù)告登記存在一定的差異，具體表現(xiàn)為：（1）不允許對(duì)抗變價(jià)型強(qiáng)制措施，抵押權(quán)預(yù)告登記不允許對(duì)抗保全型強(qiáng)制手段，也不允許對(duì)抗變價(jià)型強(qiáng)制手段，法院即可查封也可以選擇變價(jià)型強(qiáng)制手段，主要原因在于：相較于所有權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)對(duì)抗性更弱，當(dāng)銀行申請(qǐng)了抵押權(quán)預(yù)告登記后，其就已經(jīng)享有房屋抵押權(quán)，而所有權(quán)預(yù)告登記能夠保證當(dāng)事人未來可以獲得物權(quán)，所以抵押權(quán)預(yù)告登記不可以對(duì)抗法院的拍賣行為;抵押權(quán)的成立和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在一定的差異，所有權(quán)登記表明所有權(quán)的成立和實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記僅僅擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)未清償債務(wù)，即可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行變賣抵押，若當(dāng)債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，那么抵押權(quán)消滅;在價(jià)值取向上，抵押權(quán)預(yù)告登記與法院的執(zhí)行無任何區(qū)別，抵押權(quán)的作用是對(duì)債券的清償進(jìn)行擔(dān)保，其在性質(zhì)上為物權(quán)，在擔(dān)保債券清償上具備確保交易自由的作用。（2）將變價(jià)所得價(jià)款提存，抵押權(quán)預(yù)告登記不可對(duì)抗法院的變價(jià)型強(qiáng)制手段，所以需在法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣后，需從所得價(jià)款中對(duì)抵押權(quán)中規(guī)定的價(jià)款進(jìn)行扣除，再由債權(quán)人進(jìn)行提存，當(dāng)債權(quán)人未在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，抵押人可獲得提存的價(jià)款，若債權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，則將提存的價(jià)款歸還債權(quán)人，這樣就能夠保證抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的利益[4]。

（三）房屋租賃權(quán)、用益物權(quán)預(yù)告登記及其效力

關(guān)于預(yù)告登記的當(dāng)事人，有人認(rèn)為其能夠擴(kuò)展至用益物權(quán)，但用益物權(quán)和所有權(quán)、抵押權(quán)具有一定的差異。具體內(nèi)容如下：（1）法院的查封行為可以判定為無效，關(guān)于法院所采取的一系列保全措施，用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不可妨礙，然后對(duì)于兩者的權(quán)利人來說，法院所選擇的一系列保全措施是無效的，即當(dāng)法院對(duì)當(dāng)事人的房屋進(jìn)行查封后，在此期間，其依舊進(jìn)行本登記，待其可以享有自用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)后，就能夠在權(quán)利存續(xù)期間符合相關(guān)規(guī)定的情況下對(duì)這一權(quán)利進(jìn)行使用，且查封行為對(duì)其不造成任何影響，這也可以稱之為司法實(shí)踐中的“活封”，針對(duì)這一情況，理由是：立足于查封效力的相對(duì)性，即使不動(dòng)產(chǎn)被查封，當(dāng)事人依然享有自用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)查封行為，因?yàn)椴榉鈨H是給予當(dāng)事人在法律上的處分，這一處分行為不會(huì)影響到是物權(quán)變動(dòng)的法律效果，當(dāng)事人有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分;有利于保護(hù)用益物權(quán)人、房屋租賃權(quán)人的利益。對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人而言，其用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)是受到法律保護(hù)的，在查封至今后的執(zhí)行措辭過程中，所花費(fèi)的時(shí)間較長，為確保當(dāng)事人的生產(chǎn)經(jīng)營順利開展，查封物是可以繼續(xù)利用的。（2）不允許對(duì)抗變價(jià)型強(qiáng)制措施，同時(shí)權(quán)利可繼續(xù)存續(xù)，由于預(yù)告登記制度中沒有明確規(guī)定支持法院的強(qiáng)制執(zhí)行，所以在法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人依舊享有用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)，且權(quán)利繼續(xù)存續(xù)，也在條件具備的情況下申請(qǐng)本登記，主要原因在于：用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記的物權(quán)對(duì)抗性效力比較弱，權(quán)利人可以選擇登記，也可以選擇不登記，即使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)，也不會(huì)損害的用益物權(quán)當(dāng)事人的利益;沒有交易自由與交易安全的沖突，法院對(duì)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)選擇變價(jià)型強(qiáng)制措施，這樣能夠確保了債權(quán)人的利益，維持交易安全與交易自由之間的平衡[5]。

四、結(jié)語

綜上所述，在預(yù)告登記的效力應(yīng)用中，由于當(dāng)前強(qiáng)制執(zhí)行程序中并沒有明確如何發(fā)揮效力來保護(hù)權(quán)利人的利益，所以需從多個(gè)角度進(jìn)行分析，本文通過探究當(dāng)前我國法律法規(guī)中關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)法律法規(guī)，明確其中的不足之處有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記、用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)效用。

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