周源 胡科明

摘要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心、產(chǎn)業(yè)政策為導向、地產(chǎn)開發(fā)為載體，具備產(chǎn)業(yè)功能和城市功能的混業(yè)經(jīng)濟發(fā)展模式，其表現(xiàn)形式主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等。按照國內(nèi)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級發(fā)展空間載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將從基礎設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)等單一模式中脫穎而出，促進城市功能與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深度融合，助力新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。鑒于國內(nèi)房地產(chǎn)主業(yè)央企的專業(yè)能力、資源整合能力、品牌信譽、社會責任，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展為之提供了廣闊的市場空間。

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);房地產(chǎn)央企;趨勢建議

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及存在問題

（一）? 發(fā)展歷程

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與社會分工、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程密切相關?？v觀國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，基本經(jīng)歷了三個階段：一是起步階段，即三次科技革命推動創(chuàng)新發(fā)明，而創(chuàng)新發(fā)明傾向于產(chǎn)業(yè)聚集，因此形成特定產(chǎn)業(yè)區(qū)域，如德國魯爾工業(yè)區(qū)（Ruhrgebiet）;二是發(fā)展階段，即政府在產(chǎn)業(yè)聚集過程中實施產(chǎn)業(yè)政策引導，打造政策導向和產(chǎn)業(yè)聚集的結(jié)合體，如英國米爾頓·凱恩斯（Milton Keynes）、蘇州工業(yè)園區(qū)等;三是升級階段，回歸產(chǎn)業(yè)發(fā)展主線，表現(xiàn)出政府引導、專業(yè)地產(chǎn)商建設運營、產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主體的特點，更加注重生態(tài)環(huán)境、基礎設施、公共配套，如美國爾灣（Irvine）生態(tài)新城、上海張江高科技園區(qū)等。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將更加聚焦創(chuàng)新型國家建設、鄉(xiāng)村振興、軍民融合、健康中國等國家戰(zhàn)略，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。

（二）? 存在問題

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體處于探索發(fā)展階段，尚未形成成熟的開發(fā)模式和開發(fā)主體，發(fā)展過程中也暴露出一些亟需解決的問題。一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍和標準界定不清。部分項目仍以住宅銷售為出發(fā)點，產(chǎn)業(yè)僅作為獲取土地資源的手段，該類項目充其量只能算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而非“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”;二是對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的資金平衡分析不夠。受制于投資量大、周期長且易受產(chǎn)業(yè)周期影響，如缺乏資金平衡籌劃，僅靠地產(chǎn)企業(yè)出資很難負重前行;三是缺乏科學的市場調(diào)研及策劃規(guī)劃。部分項目缺乏從地產(chǎn)開發(fā)運營角度考慮產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合方案，缺乏對產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求的分析，沒有構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務體系，因此很難實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應，難以滿足人民美好生活需要。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展趨勢

根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2017），房地產(chǎn)是十五大行業(yè)之一，屬于服務業(yè)大類，可為其他行業(yè)發(fā)展提供空間載體、物業(yè)服務、中介服務及租賃服務等。當前，我國的一般工業(yè)產(chǎn)品供應充足，部分行業(yè)還存在產(chǎn)能過?，F(xiàn)象，而戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等卻供不應求，具有很大發(fā)展空間。例如，根據(jù)《新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新商業(yè)模式統(tǒng)計分類（2018）》，2017年全國“三新”經(jīng)濟增加值為129578億元，相當于GDP的15.7%，比上年提高0.4個百分點，2015至2017年經(jīng)濟發(fā)展新動能指數(shù)分別為123.5、156.7、210.1，分別比上年增長23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之勢。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要順應供給側(cè)改革要求，針對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式的特征及需求而升級發(fā)展。

結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)政策趨勢和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律，未來趨勢可以展望為以下四點：一是將市場的決定性作用與政府引導功能相結(jié)合，政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域逐步轉(zhuǎn)變職能，產(chǎn)業(yè)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將獲得更多自主權(quán);二是逐步降低地產(chǎn)的金融屬性和投機屬性，更加突出產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的屬性，逐步弱化物業(yè)銷售，回歸產(chǎn)業(yè)服務及生活服務;三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將深度融入并持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級中發(fā)揮更加關鍵作用;四是以美好生活為根本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能更加復合，產(chǎn)與城鄉(xiāng)、產(chǎn)與人居、產(chǎn)與生態(tài)形成有機協(xié)調(diào)的統(tǒng)一形態(tài)。

三、房地產(chǎn)主業(yè)央企深度參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展的思考

（一） 房地產(chǎn)主業(yè)央企應成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展主力軍

當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營主體主要包括地方政府及其平臺公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)及各類房地產(chǎn)企業(yè)等。首先，地方政府及其平臺公司為主體的項目多為各類開發(fā)區(qū)等，在政策、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)等方面政府主導性很強，但也存在效率不高、資源浪費、行政壁壘、政府負債等問題，與轉(zhuǎn)變政府職能、發(fā)揮市場決定性作用的宏觀要求不相一致。其次，部分產(chǎn)業(yè)企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，如小米移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、華為科技園、京東產(chǎn)業(yè)園等，該類項目產(chǎn)業(yè)屬性強，由大型實體企業(yè)帶動上下游企業(yè)入駐。但該類實體企業(yè)往往承擔著創(chuàng)新發(fā)展的重要責任，過多參與地產(chǎn)開發(fā)易分散主業(yè)資源。最后，民營及外資房地產(chǎn)企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，如普洛斯物流園區(qū)、華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、億達中國商務園區(qū)等，提升了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的專業(yè)水平。但該類主體以盈利為根本目標，自身產(chǎn)業(yè)資源有限，很難真正引導并完成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展的任務，其過快擴張也易引起資金風險。

當前，國資委確定的以房地產(chǎn)為主業(yè)央企共16家，其在承擔國家保障性住房和安居工程建設等方面發(fā)揮了積極作用，但以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務的還較少，未能充分發(fā)揮其具備的資源優(yōu)勢。一是產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。房地產(chǎn)主業(yè)央企母公司多為大型多元化集團公司，具有全球化的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，具備產(chǎn)業(yè)研究能力及引領相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實力;二是社會責任意識。在社會責任意識方面，中央房地產(chǎn)企業(yè)更適合作為基礎服務商，服務于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、提高我國產(chǎn)業(yè)競爭力;三是具備專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址中需研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎、城市經(jīng)濟，開發(fā)中需統(tǒng)籌資金平衡、策劃規(guī)劃、建設管理，運營中需做好招商管理、物業(yè)管理，中央房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營更加規(guī)范有序，與各級政府溝通更加順暢，具備開發(fā)運營專業(yè)優(yōu)勢。因此，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展中，中央房地產(chǎn)企業(yè)應當擔當更大的責任，貫徹新發(fā)展理念，助力供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

（二）各級政府應科學引導產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為培育新業(yè)態(tài)和新商業(yè)模式、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展新體系的重要一環(huán)，具有其自身發(fā)展完善的規(guī)律，各級政府應進一步明確邊界范圍，制定政策引導發(fā)展。一是提高認識，加快推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營工作。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既是發(fā)展工程、也是民生工程，既是促進我國產(chǎn)業(yè)邁向值鏈中高端的載體空間，也是實現(xiàn)產(chǎn)城融合、促進就業(yè)、滿足人民對美好生活的向往的重要途徑。二是制定標準，實施產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)清單管理制度。加強產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展的頂層設計，明確其產(chǎn)業(yè)類型、商業(yè)模式、開發(fā)主體三大維度，從經(jīng)濟帶動能力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Αa(chǎn)城融合程度等方面制定準入標準。制定中長期發(fā)展規(guī)劃，給予戰(zhàn)略性政策支持，以央企+省級政府進行申報，由中央部門評審并列入專項計劃。三是創(chuàng)新思路，落實產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套支持政策。逐步破解高地價、高房價、高成本的產(chǎn)業(yè)運行問題，將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展與土地財政改革相結(jié)合，在若干城市開展改革試驗田。充分考慮產(chǎn)業(yè)升級帶動的持續(xù)經(jīng)濟增長和充分就業(yè)，逐步減少房地產(chǎn)主導的發(fā)展模式，推廣土地彈性出讓制度，控制土地出讓價格，切實降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地要素成本;以租賃型住房作為主要配套，降低投機屬性，回歸生產(chǎn)生活本身;建立專項財政金融支持政策，落實中央及地方財政資金補助制度、專項債券發(fā)行制度等，完善專業(yè)資產(chǎn)證券化市場。

（三）房地產(chǎn)主業(yè)央企應做好轉(zhuǎn)型發(fā)展準備

為落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，面對房地產(chǎn)行業(yè)從粗放經(jīng)營、快周轉(zhuǎn)銷售到精細化運營、產(chǎn)城融合的升級，房地產(chǎn)主業(yè)央企應在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展方面主動作為，升級發(fā)展戰(zhàn)略、提升專業(yè)能力。一是堅持以人為本，貫徹產(chǎn)城融合的發(fā)展思路。首先要轉(zhuǎn)變思路，更加突出服務意識，通過產(chǎn)業(yè)導入實現(xiàn)人口集聚，通過產(chǎn)業(yè)運營提升盈利水平，科學確定產(chǎn)業(yè)、居住和公共配套的比例結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、城鄉(xiāng)一體的“產(chǎn)城融合”，生態(tài)、生產(chǎn)、生活的“三生融合”，以及文化、居民的“人文融合”。例如，中交房地產(chǎn)集團的品牌定位是“美好生活營造者”，在發(fā)展戰(zhàn)略、服務理念及產(chǎn)品體系方面一直以構(gòu)建美好生活為出發(fā)點，并與母公司中交集團“讓世界更暢通、讓城市更宜居、讓生活更美好”愿景一脈相承，具備推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展、構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)的企業(yè)基因、戰(zhàn)略眼光和資源體系。二是提升專業(yè)化能力，更加注重資金平衡。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展需要改變傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售思路，需要加強更深層次的市場論證，從空間提供商、產(chǎn)業(yè)投資商、服務運營商等多重身份中挖掘價值，并建立清晰的商業(yè)循環(huán)模式。堅持并完善地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金平衡設計，實現(xiàn)資金閉環(huán)，通過打造產(chǎn)城融示范區(qū)實現(xiàn)資金平衡，降低土地成本傳導。例如中交集團投資的溫州高鐵新城產(chǎn)城融合PPP項目、寧波奉化中交未來城等項目，均是在嚴謹?shù)目尚行苑治?、投資測算及清晰的商業(yè)模式下構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)。三是堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革主線，著力滿足美好生活及產(chǎn)業(yè)升級需要。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展助力“供給側(cè)”改革，更要緊盯“需求側(cè)”。我國正進入以服務和消費主導的時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應認真觀察、悉心研究大眾消費心理、消費趨向，從需求升級角度探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級方向。比如，我國65周歲及以上人口已超過1.5億人，未來養(yǎng)老等大健康主題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蘊藏著巨大機會，中交集團所屬綠城中國在烏鎮(zhèn)雅園項目的嘗試，圍繞老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所依、老有所安打造了養(yǎng)老頤養(yǎng)社區(qū)樣板。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展助力“供給側(cè)”改革，更要關注“產(chǎn)業(yè)側(cè)”趨勢。在創(chuàng)新驅(qū)動成為大勢所趨的背景下，房地產(chǎn)主業(yè)央企除整合自身產(chǎn)業(yè)資源、挖掘產(chǎn)業(yè)價值以外，還要更加重視創(chuàng)新要素集聚，提高全要素生產(chǎn)率;積極按照《國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等戰(zhàn)略導向，在信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、新能源、先進制造業(yè)、科技金融、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等方面尋求主要產(chǎn)業(yè)方向。例如，中交集團已成立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，阿里巴巴、華為、中興、普華永道等出席聯(lián)盟;中交房地產(chǎn)集團籌建了中交房地產(chǎn)研究院和中交中國房地產(chǎn)精益化產(chǎn)品研究中心，開展產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、開發(fā)模式研究及產(chǎn)品服務研究等，積極探索中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級發(fā)展之路。

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