王炎

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)能夠帶動(dòng)起國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向，因此也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著與房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策頒布，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的難度，同樣也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了資金上的壓力。在重多問(wèn)題撲面而來(lái)的時(shí)候，不少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始打破原有的運(yùn)營(yíng)模式，加大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)力度，以求房地產(chǎn)行業(yè)可以繼續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);金融手段;資源整合

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行不僅要應(yīng)對(duì)大環(huán)境下的復(fù)雜性與需求量，還要適應(yīng)新的市場(chǎng)模式，一味的采用原有的運(yùn)營(yíng)方式已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，因此房地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型是勢(shì)在必行的，畢竟輕資產(chǎn)形式讓房地產(chǎn)行業(yè)可以不必像從前般，將全部環(huán)節(jié)都獨(dú)自負(fù)責(zé)，可以通過(guò)與諸多伙伴合作的力量用小投入來(lái)?yè)Q取大收益。

一、研究背景解析

在我國(guó)統(tǒng)一部署以及住建集團(tuán)的統(tǒng)一安排之下，住房集團(tuán)未來(lái)要逐步向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因此將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)作好是十分有必要的。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境上、政策上以及需求上都有了很大的改變。國(guó)家也在十九大中將房地產(chǎn)行業(yè)納入了宏觀調(diào)控的范疇，在這樣的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要尋求新的突破。自90年代初，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步以來(lái)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)效益十分可觀。一直以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)都采用重資產(chǎn)發(fā)展的模式，以土地持有為核心進(jìn)行運(yùn)作，導(dǎo)致成本相對(duì)過(guò)高，資產(chǎn)流動(dòng)性不佳，人力成本以及開(kāi)發(fā)周期等也不斷在擴(kuò)大，為房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了諸多困難。因此，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為必然的發(fā)展方向，各大房地產(chǎn)企業(yè)都根據(jù)自身情況制定了不同的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略，來(lái)拓寬業(yè)務(wù)鏈為企業(yè)帶來(lái)更好的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)對(duì)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題

（一）新的運(yùn)營(yíng)模式要適應(yīng)大環(huán)境與國(guó)民生活需求的轉(zhuǎn)變

在各個(gè)領(lǐng)域都在飛速發(fā)展進(jìn)步的大環(huán)境下，以及經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化持續(xù)增長(zhǎng)下，無(wú)形中降低了房地產(chǎn)快速發(fā)展的動(dòng)力。不止如此，隨著人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住條件的要求日漸上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)的飽和度漸漸提升上來(lái)。與此同時(shí)能夠運(yùn)用的土地面積不斷減少，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本要求不斷提高，就連融資的難度也越來(lái)越高。再者，國(guó)民對(duì)生活的追求以及消費(fèi)習(xí)慣上也發(fā)生了重大改變，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但面臨這諸多的問(wèn)題還是需要逐一去適應(yīng)。

（二）競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的大環(huán)境下大小企業(yè)之間存在的差異

雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，但是面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各企業(yè)之間不管是在思想上還是視野、知名度與運(yùn)作能力上都有一定的差異，因?yàn)楦鞣矫娴牟町?，?dǎo)致了有不少企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)型的積極性不高，或是運(yùn)作模式上進(jìn)行了轉(zhuǎn)變但是在實(shí)際操作中仍然畏首畏尾，導(dǎo)致新的運(yùn)營(yíng)模式達(dá)不到預(yù)期的效果。

（三）現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量不佳

以哈住房集團(tuán)為例，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上存在以下特點(diǎn)：一是缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)。絕大部分商業(yè)資產(chǎn)距離核心商圈較遠(yuǎn)，具有聚客能力不夠顯著、業(yè)態(tài)培育期較長(zhǎng)、吸引力不強(qiáng)等明顯短板。二是資產(chǎn)質(zhì)量不佳。資產(chǎn)布局上呈現(xiàn)戰(zhàn)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)、布局散亂、業(yè)態(tài)龐雜特征，增值潛力上建成年代久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)條件差、規(guī)模效應(yīng)不夠，總體上看資產(chǎn)質(zhì)量不佳。三是體制機(jī)制不順。多年來(lái)商業(yè)資產(chǎn)始終分布在各子公司手中，形成資產(chǎn)分散割據(jù)、各自為戰(zhàn)、業(yè)態(tài)混雜的體制機(jī)制，無(wú)法形成協(xié)同效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)合力。四是運(yùn)營(yíng)水平不高。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)謀劃水平、運(yùn)營(yíng)管理水平較低，資產(chǎn)收益水平較差。

（四）商業(yè)地產(chǎn)上市融資上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式勢(shì)必會(huì)降低固定資產(chǎn)的比重，而且輕資產(chǎn)在融資過(guò)程中因缺乏足夠的抵押物，便只能采取發(fā)行債券或是股票的形式來(lái)進(jìn)行融資。雖說(shuō)債券利息等能夠相應(yīng)的規(guī)避所得稅，但對(duì)于還本壓力帶來(lái)的較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及過(guò)多的股權(quán)資本使企業(yè)的融資成本大量提升了上來(lái)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略的優(yōu)化分析

（一）實(shí)施三步走戰(zhàn)略

首先第一步就是要跟先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身實(shí)際情況制定運(yùn)作方式，并從中攢足經(jīng)驗(yàn)、資金和實(shí)力以求縮小與先進(jìn)企業(yè)的差距。第二步就是要提升各方面的水平，主要是資金籌劃方面、成本控制以及營(yíng)銷(xiāo)方面的水平，從而保障在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中能始終跟隨發(fā)展步伐不掉隊(duì)。第三步就是將前兩步做到位以后，開(kāi)始進(jìn)行追趕，大幅的將資金運(yùn)作以及樓盤(pán)品質(zhì)的水平提升上來(lái)，以保障利潤(rùn)指標(biāo)等能夠達(dá)到或是可以與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)接近。

（二）轉(zhuǎn)變固有思想觀念

將企業(yè)轉(zhuǎn)型成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式進(jìn)行運(yùn)作，也需要將思想同步轉(zhuǎn)化，因?yàn)樗枷肷系霓D(zhuǎn)變是房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。就像如今房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但是發(fā)展?fàn)顟B(tài)良莠不齊，究其原因就是思想上的不同。因此要想轉(zhuǎn)型成功并能更好的獲取收益，就要從思想上出發(fā)，進(jìn)行轉(zhuǎn)變，將陳舊的觀念拋開(kāi)，接受先進(jìn)成功的思想以及競(jìng)技意識(shí)，并把目光投向國(guó)內(nèi)與國(guó)際的發(fā)展趨勢(shì)上，最后就是要借鑒房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的土地運(yùn)作方式、建設(shè)等成功經(jīng)驗(yàn)，將自身的運(yùn)作能力全面提升上來(lái)。

（三）加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)

堅(jiān)持“輕重并行、創(chuàng)新可復(fù)制商業(yè)模式”上市操作路徑，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，在盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)、積極拓展和運(yùn)營(yíng)外部商業(yè)資源的同時(shí)，著力培育可復(fù)制的商業(yè)模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資路徑以及現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況分析，成立置業(yè)資產(chǎn)管理公司，深度整合和管理現(xiàn)有資產(chǎn)，并作為資產(chǎn)融資平臺(tái)。同時(shí)組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，置業(yè)資產(chǎn)管理公司為控股股東，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求及企業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)模式，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值與盈利能力，通過(guò)項(xiàng)目拓展獲取更多地商業(yè)資源，以滿(mǎn)足上市融資或資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)版塊的上市需求。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司作為混合所有制改革平臺(tái)和上市平臺(tái)，實(shí)施高度市場(chǎng)化管理模式。

（四）打造商業(yè)社區(qū)

引入專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)能力，以體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為自身特色，通過(guò)有效的規(guī)劃、招商迅速建立標(biāo)準(zhǔn)化、可快速?gòu)?fù)制的社區(qū)商業(yè)模型，推出自有社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌，搭建社區(qū)商業(yè)中心的基本框架。同時(shí)充分利用電商思維，通過(guò)社區(qū)線(xiàn)下實(shí)體店和線(xiàn)上APP招商實(shí)現(xiàn)雙線(xiàn)聯(lián)動(dòng)，線(xiàn)上打造品牌集合平臺(tái)，線(xiàn)下布局體驗(yàn)店，使底商和電商的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將線(xiàn)下社區(qū)門(mén)店打造為體驗(yàn)中心、服務(wù)中心、社交中心。在商業(yè)模式成熟后通過(guò)收購(gòu)、品牌合作等方式向外復(fù)制擴(kuò)張，形成產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益滿(mǎn)足上市融資及資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

（五）建立科學(xué)合理的激勵(lì)機(jī)制

各行各業(yè)能夠進(jìn)行良性運(yùn)作，并維持穩(wěn)健的發(fā)展是離不開(kāi)相關(guān)的具有專(zhuān)業(yè)性的人才，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。當(dāng)然擁有了人才自然就要建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。對(duì)于建設(shè)方面或是運(yùn)營(yíng)其他模塊中表現(xiàn)突出、做出突破貢獻(xiàn)的單位和個(gè)人，根據(jù)貢獻(xiàn)效用的大小來(lái)運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以此來(lái)提升相關(guān)人員工作的積極性，也能使其他人員向被獎(jiǎng)勵(lì)的人員看齊，做出對(duì)運(yùn)營(yíng)有貢獻(xiàn)的舉動(dòng)，來(lái)輔助項(xiàng)目順利開(kāi)展與企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

雖說(shuō)不少房地產(chǎn)企業(yè)仍然無(wú)法擺脫對(duì)重資產(chǎn)、銷(xiāo)售額帶來(lái)的利益依賴(lài)，但商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)畢竟已經(jīng)成為了一種趨勢(shì)，并且代表著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向，就應(yīng)該被接納，被重視起來(lái)。而且即使在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，但仍不能抹殺其帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流等客觀效益。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)新趨勢(shì)，舍棄固有的思維，將可能面臨的各項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行梳理，并形成相應(yīng)的解決辦法，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)得到更好的發(fā)展。

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