摘要：目前，房地產(chǎn)的拐點是否出現(xiàn)尚部可得知，擁有購買力的消費人群集體捂包待市，一度轟轟烈烈的房地產(chǎn)業(yè)頓時平靜。而當(dāng)高層與多層住宅偃旗息鼓時，商住開發(fā)模式如火如荼的興盛，尤其在二三線城市尤為明顯。商業(yè)地產(chǎn)為何如此興盛？其與零售終端的關(guān)系如何？需要從其存在形式與相互關(guān)系探討其中深層次關(guān)系。

關(guān)鍵詞：零售商場;房地產(chǎn)

近年來，商業(yè)房產(chǎn)逐漸成為國內(nèi)房產(chǎn)市場的熱點話題，隨著國際投資機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)上的資金持續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)熱點投資項目種類，以不同方式吸引市場的關(guān)注。商業(yè)房產(chǎn)近年來高速發(fā)展，其原因有很多方面。中國商業(yè)房產(chǎn)處于發(fā)展初期，發(fā)展前景好。中國零售市場近年來持續(xù)增長，全世界每百萬人口擁有購物中心數(shù)量為200-300個，中國僅有6個。英國5000多萬人口有2000多個購物中心。目前我國購物中心不足500個。零售業(yè)購物載體的商業(yè)地產(chǎn)在中國有巨大的潛力。

一、零售地產(chǎn)主要形式

商業(yè)房產(chǎn)是用于各種零售，休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式上有別于普通住宅等房產(chǎn)形式。商業(yè)房產(chǎn)可按照行業(yè)類型，規(guī)模等對商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行分類。

目前零售地產(chǎn)的主要形式有寫字樓+商超，住宅+商超，住宅+步行街，單身公寓+寫字樓+商超等，寫字樓+商超多為高層商務(wù)寫字樓，最下沿街三層，開發(fā)地段多為行政部門集中區(qū)^[1]。

目前高層住宅為主流趨勢，配合商場代替沿街門市，選址多離城市公共服務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)。住宅+步行街的形式不多見，步行街商業(yè)形式易被Mall與專業(yè)性市場替代。規(guī)制過多，逐漸會成為其他商業(yè)形式的補充。

隨著城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展需要的藍(lán)領(lǐng)階層較多，可租可售的單身公寓成為重要的房產(chǎn)類型。其受受眾接受房價能力，配以寫字樓作可互為補充。主題性市場是零售終端目前所占份額較重的形式。各地都有主題性市場，但市場對人群的引導(dǎo)有限。

二、零售業(yè)與房產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境

零售業(yè)三四十年發(fā)展速度呈幾何級數(shù)快速發(fā)展，零售業(yè)態(tài)呈多元花費在，連鎖等快速擴(kuò)張形式被廣泛復(fù)制，國內(nèi)外大的連鎖巨頭爭相戰(zhàn)略布局，以期對對手形成圍攻形式。位置之爭首當(dāng)其沖。當(dāng)?shù)卣私獾貎r關(guān)系到GDP，好的地段成本較高，零售巨頭不敢貿(mào)然行動，其有房地產(chǎn)商的強勁競爭對手。

隨著銀行銀根緊縮，房產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)日趨合理性，房地產(chǎn)開發(fā)向品牌化方向發(fā)展。運營環(huán)境改變要求政策相應(yīng)改變，房地產(chǎn)業(yè)從需附加產(chǎn)品競爭，是房地產(chǎn)業(yè)成長的階段性標(biāo)志。

出租型商業(yè)房產(chǎn)包括百貨類、家居類，商業(yè)街類、各類商品市場，購物中心等。出租型房產(chǎn)是以經(jīng)營為位移經(jīng)營模式，是專門從事收取零售物業(yè)租金為目的的長期房產(chǎn)投資行業(yè)。全世界房產(chǎn)公司僅有2%的企業(yè)作商業(yè)房產(chǎn)，出租型商業(yè)房產(chǎn)行業(yè)需要低成本資金，開發(fā)商必須先通過金融措施等籌措到足夠資金，建成投運依靠租金收回投資盈利。

中國商業(yè)房產(chǎn)處于發(fā)展初期，不少零售企業(yè)在國內(nèi)證券市場掛牌上市，專門進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)很少有掛牌上市的資格。中國出租型房產(chǎn)開發(fā)權(quán)僅限于開發(fā)能力強的房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)項目。

目前出售型房產(chǎn)中在商業(yè)類型、餐飲類等。出售型房產(chǎn)以商鋪出售為特點，開發(fā)商在項目開發(fā)中的資金壓力得到緩解。出售型房產(chǎn)的市場投資很熱，其單位售價遠(yuǎn)高于同地段的普通住宅，出售型房產(chǎn)以小型商業(yè)房產(chǎn)項目居多。

由于投資門檻較低，很多房產(chǎn)開發(fā)公司參與開發(fā)熱潮，商業(yè)房產(chǎn)并非簡單售賣商鋪，商鋪的出售只是商業(yè)地產(chǎn)運營管理的開始。國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)基本是完全出售型^[2]。

三、零售業(yè)與房產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻

（一）零售業(yè)對房產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用

零售業(yè)對房地產(chǎn)有密不可分的聯(lián)系，其更加緊密的結(jié)合是生存的必然。零售使業(yè)主方便購物，增加樓盤品味帶動房地產(chǎn)檔次，擴(kuò)大目標(biāo)購買群體， 便于快速回籠資金。很多購房戶選擇購買商品房考慮樓下是否有超市，在快節(jié)奏的經(jīng)濟(jì)時代，到住戶樓下購買日常必需品是很大的便利。樓盤的賣點不僅局限于節(jié)能，體現(xiàn)在居住環(huán)境上，房產(chǎn)企業(yè)宣傳點逐漸轉(zhuǎn)移到樓盤附屬設(shè)施上。

KFC入住商場可相互提升，好的零售品牌入駐樓盤可帶動提升房地產(chǎn)保值。知名品牌零售商是是城市商圈消費水平的驗證。與知名零售商為鄰可提升房地產(chǎn)檔次，提升房產(chǎn)價值。

樓盤低層商業(yè)化可不僅局限于購房戶，擴(kuò)大購買群體會減少樓盤的銷售風(fēng)險。低層樓盤用于零售，一次性交易面積近幾萬平米，出售或出租都可快速回籠資金。

（二）房產(chǎn)業(yè)對零售業(yè)的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)對商場的促進(jìn)作用體現(xiàn)在課吸引部分目標(biāo)客戶，可提供足夠的人氣，對戰(zhàn)略布局提供優(yōu)勢位置?，F(xiàn)在小區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，為商場集中了一定消費能力的固定顧客群，顧客群光顧商場的頻率較高?？蔀樯虉鎏峁┳銐虻娜藲?。

比鄰居民集中區(qū)，電信等相關(guān)服務(wù)部門會選擇入駐，這些部門為商場的布局提供了相當(dāng)部分的優(yōu)質(zhì)商源。零售業(yè)競爭加劇，城市一流位置都為開發(fā)商獲得，要想遏制對手需與房產(chǎn)商合作。

作商場前期需要投入巨額資金，進(jìn)入新的地區(qū)搶占市場風(fēng)險較高，如固定投入過大易導(dǎo)致資金鏈斷裂，與房產(chǎn)商合作可采取分期租賃形式，降低固定成本投入。

四、出售型商業(yè)地產(chǎn)項目運營中的問題及對策

（一）背景資料

濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場位于濟(jì)南市泉城路西，建面42935㎡，南鄰金街泉城路，與蘇寧家電連鎖隔街相望，北行500米為大明湖，此處自古商賈云集，是濟(jì)南市最具代表性的商圈。

萬達(dá)商場原始規(guī)劃首層分割為117間小商鋪全部出售，二三層租給全球零售商巨頭沃爾瑪超市，四層為紅星美凱龍家居廣場，開發(fā)商憑借雄厚的實力，以投資新理念的營銷策劃宣傳得到眾多個體投資者的關(guān)注。沃爾瑪為商場穩(wěn)定的客流量提供了保障。項目開始100%滿鋪開業(yè)，開業(yè)時場內(nèi)主要經(jīng)營服裝，皮具及其他零星餐飲，書面產(chǎn)品等。開業(yè)恰逢國慶購物熱潮，開業(yè)盛況令商鋪投資者比較滿意。

隨著零售商市場整體性回落，11月份首家商鋪要求撤場，隨后眾多商家要求撤場。2月份有近50個空鋪，其余勉強維持，商場經(jīng)營形勢嚴(yán)峻。經(jīng)營不善直接導(dǎo)致物業(yè)費的拖欠，物業(yè)公司運行陷入困境。部分業(yè)主因經(jīng)濟(jì)緊張經(jīng)常到物業(yè)公司滋事，嚴(yán)重干擾了商場的正常運營，泉城經(jīng)營商不敢嘗試經(jīng)營。

（二）開業(yè)后商業(yè)地產(chǎn)常見問題及對策

針對商場實際經(jīng)營狀況，出售商業(yè)房產(chǎn)的特殊性，萬達(dá)商場經(jīng)過市場調(diào)研制定穩(wěn)場的招商運營方案，重新為商場準(zhǔn)確定位，提升了萬達(dá)商場的知名度，對于商鋪投資者投資心態(tài)不成熟，向開發(fā)商要求退鋪，向租賃商家傳播不穩(wěn)定信心的問題，推出多種政策扶持商家經(jīng)營。商場保值增值是共同利益，管理公司向工商部門爭取優(yōu)惠政策，適當(dāng)減免物業(yè)費。

針對小商家經(jīng)營不穩(wěn)定，商鋪投資者資金回報無法保證的問題，逐漸調(diào)整走品牌路線，規(guī)模效應(yīng)帶來目的性消費者充足，商場內(nèi)除知名連鎖手機(jī)經(jīng)營商外其他銷售商由于經(jīng)營不善等原因提出轉(zhuǎn)讓。商場經(jīng)營狀況逐漸好轉(zhuǎn)，有能力實施商家調(diào)整，商場天宮入場商家標(biāo)準(zhǔn)，品牌商家抗風(fēng)險內(nèi)墻，講究信譽，經(jīng)過多方努力，萬達(dá)商場聚集中國移動，迪信通等全國知名主力手機(jī)銷售專賣場，其在宣傳策劃，銷售技巧等方面有獨特優(yōu)勢，使萬達(dá)商業(yè)手機(jī)銷售成為華東地區(qū)最大手機(jī)專業(yè)市場。

五、結(jié)語

目前零售房產(chǎn)市場有很多不健全的地方，主要原因是房產(chǎn)開發(fā)商角色轉(zhuǎn)變較慢，零售商前期介入不及時。房產(chǎn)開發(fā)商適應(yīng)不了短期炒作與長期經(jīng)營的角色定位，開發(fā)商多打著零售的牌子，打出統(tǒng)一經(jīng)營等宣傳賣點，但售完抽身撤資導(dǎo)致商場運營混亂。零售商前期介入不及時導(dǎo)致開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計不專業(yè)，今后合作匯總應(yīng)逐漸磨合改進(jìn)，實現(xiàn)合作共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]阿圖.零售商場與房地產(chǎn)的博弈之戰(zhàn)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（19）：71-72.

[2]薛峰. 零售商業(yè)物業(yè)項目的風(fēng)險管理研究[D].廣西大學(xué)，2007.

作者簡介：宋林（1982-），男，安徽合肥人，安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院工商管理系講師，工程碩士，主要從事企業(yè)管理、零售業(yè)態(tài)研究、品類管理研究。

基金項目：1.安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院“三平臺兩基地”2018年應(yīng)用研究項目：新零售背景下物流地產(chǎn)“風(fēng)口”縱向整合趨勢研究（2018ZDF01）

2.2017年省級質(zhì)量工程項目高水平教學(xué)團(tuán)隊（原教學(xué)團(tuán)隊）：連鎖經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊（2017jxtd101）