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        房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理對策研究

        2020-05-09 10:20:52尹建
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目運行管理內(nèi)部控制

        【摘要】房地產(chǎn)項目開發(fā)、運行管理牽涉到多樣化的內(nèi)容,對企業(yè)盈利、項目管理質(zhì)量影響突出。本文嘗試從三個方面分析房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理對策,包括決策方面、市場方面和資金方面,給出層次反饋、內(nèi)部控制、加強(qiáng)定位分析、了解市場動態(tài)、拓寬融資渠道、優(yōu)化預(yù)算管理六項措施,服務(wù)后續(xù)運行管理活動。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;運行管理;層次反饋;內(nèi)部控制

        依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)項目是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項目。該類項目開發(fā)過程中,運行管理具有不可替代的作用,影響項目開發(fā)的效果,包括投資回報、資金鏈完整性等,多重因素影響房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理效果,有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上分析應(yīng)對策略。

        1、決策階段的運行管理對策

        1.1層次反饋

        房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中,決策階段的運行管理影響后續(xù)各個環(huán)節(jié)工作,包括資金、人事、工程進(jìn)度等等。當(dāng)前該項工作的不足在于信息收集效果不理想,決策科學(xué)性差。建議在后續(xù)工作中采用層次反饋法作為應(yīng)對策略,如某項目隸屬棚戶區(qū)改造工程系統(tǒng),可要求主管單位提供項目管理的各類信息,包括當(dāng)?shù)胤孔馑健⒌叵鹿こ糖闆r、工程材料基本價格、施工人員的薪資條件等等。完成上述信息收集后,將其交給房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)(或其他組織)處,由該組織的負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步的評估、核算,了解項目所需資金、工期等信息,計算完成、核對無誤的情況下,由該負(fù)責(zé)人(一般為多個負(fù)責(zé)人組成的專家小組)將對應(yīng)信息上報至決策層,也即企業(yè)的董事會、組織的高層負(fù)責(zé)人處,再由董事會以及類似的決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,在所有信息科學(xué)可靠的情況下,專家小組的計算核對結(jié)果往往真實客觀,決策層的最終決策,也更有效為運行管理活動提供支持[1]。

        1.2內(nèi)部控制

        內(nèi)部控制是一項具有長期價值的工作制度,該制度強(qiáng)調(diào)利用組織內(nèi)各部門互相聯(lián)系、互相制約,借助各類措施、方法和規(guī)程提升企業(yè)的管理效果,改善內(nèi)部管理,提高工作效率。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的運行管理中,內(nèi)部控制制度的建立可著眼于職責(zé)分工制度、會計制度、審批檢查制度、內(nèi)部審計制度和人事管理活動五個方面。如責(zé)任分工制度,在決策階段,可明確給出各級管理人員和執(zhí)行人員的工作權(quán)責(zé),做好崗位設(shè)計,之后建立覆蓋各級責(zé)任人的工作框架,在此框架下進(jìn)行內(nèi)部控制,確保不同環(huán)節(jié)的工作均處于對應(yīng)責(zé)任人的管理權(quán)責(zé)內(nèi)。在基層內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上,設(shè)定二級內(nèi)部控制機(jī)制,設(shè)定責(zé)任人和管理機(jī)制,考慮到房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期性和復(fù)雜性,可另設(shè)第三級內(nèi)部控制框架,使房地產(chǎn)項目開發(fā)的運行管理以高質(zhì)量內(nèi)部控制為參考,有效進(jìn)行決策。

        2、市場方面的運行管理對策

        2.1加強(qiáng)定位分析

        市場方面的運行管理,很大程度上決定項目投資回報、綜合效益,要求在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)對市場定位的分析。此前部分房地產(chǎn)項目開發(fā)中,對市場定位的分析效果不佳,導(dǎo)致盲目投資問題,如在城郊建設(shè)高端住宅,由于市場環(huán)境和生活環(huán)境不理想,難以獲取預(yù)期回報。后續(xù)工作中,可對項目進(jìn)行拆分,了解項目與市場的關(guān)聯(lián)性,以此進(jìn)行后續(xù)評析。如某項目嘗試的核心業(yè)務(wù)為商品房建設(shè),可優(yōu)先了解目標(biāo)市場內(nèi)的消費能力、收入水平,當(dāng)民眾消費能力和收入水平較低時,提供高端商品房可能無法獲取理想的消費市場,應(yīng)考慮提供適宜民眾需求和能力的中、低價格房屋,使自身定位與市場形式相匹配,高質(zhì)量完成房地產(chǎn)項目開發(fā)前、開發(fā)過程中的運行管理。

        2.2了解市場動態(tài)

        市場動態(tài)對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響明顯,這種影響具有典型的商業(yè)經(jīng)濟(jì)特征,且持續(xù)存在。此前各地房地產(chǎn)項目開發(fā)活動對市場動態(tài)的分析已經(jīng)較為普遍和深入,后續(xù)工作中建議予以保持和優(yōu)化。如在工作中引入大數(shù)據(jù)分析模式,了解與本項目類似的其他項目信息,包括融資信息、產(chǎn)品定位信息、售價信息、預(yù)售模式等等。假定同類項目普遍采用期房預(yù)售模式,并推出了以面積差、購房補貼為核心的一系列營銷活動,本項目也可予以參考,首先通過營銷活動擴(kuò)大項目的影響力和知名度,之后通過預(yù)售方式獲取競爭主動,占據(jù)市場,實現(xiàn)房地產(chǎn)項目運行管理的高效率和高質(zhì)量進(jìn)行[2]。

        3、資金方面的運行管理對策

        3.1拓寬融資渠道

        大型房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,資金鏈的作用非常突出,一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題,項目可能無法進(jìn)行,企業(yè)甚至瀕于破產(chǎn)。為保證房地產(chǎn)項目開發(fā)運行管理效果,應(yīng)在實際工作中對融資工作進(jìn)行優(yōu)化,可行方式之一為拓寬融資渠道。建議企業(yè)引入私募股權(quán)基金、商業(yè)貸款、上市融資等方式方法,保持資金鏈的穩(wěn)定性,同時避免單一項目投資,在條件允許的情況下,適當(dāng)提升資金使用方法的豐富性,將資金投入到更多項目和渠道內(nèi),以免單一渠道出現(xiàn)問題后資金無法回籠的問題。融資渠道拓寬后,企業(yè)還應(yīng)維持資金流動性,保證項目管理綜合效果。

        3.2優(yōu)化預(yù)算管理

        預(yù)算管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的核心工作之一,在運行管理中也具有突出作用,建議企業(yè)在后續(xù)工作中采用類比分析法,并提升工作精細(xì)化水平,確保預(yù)算活動的科學(xué)性。類比分析是指對同類房地產(chǎn)項目開發(fā)活動進(jìn)行分析,了解其預(yù)算態(tài)勢、支出態(tài)勢、存在波動的項目、預(yù)算波動的等級、預(yù)算和支出的差額等信息,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)行上述信息的精細(xì)化分析,使所有信息能夠精準(zhǔn)的得到捕捉和呈現(xiàn),服務(wù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的預(yù)算活動,為運行管理提供數(shù)據(jù)支持。

        總結(jié):

        綜上,房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運行管理十分必要,也能夠通過多種措施予以加強(qiáng)。從決策角度上看,可通過層次反饋和內(nèi)部控制消除現(xiàn)有問題。從市場角度上看,可通過加強(qiáng)定位分析、了解市場動態(tài)的方式確保競爭力和管理效果。從資金角度上看,應(yīng)做好預(yù)算管理,并嘗試優(yōu)化融資,確保項目開發(fā)運行管理質(zhì)量。

        參考文獻(xiàn):

        [1]郭芮.論棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項目中的風(fēng)險管理——以眉山市彭山區(qū)北外街改造項目為調(diào)研對象[J].四川建材,2020,46(01):27-28.

        [2]扶斌.房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式分析[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊),2019(12):15-16.

        作者簡介:

        尹建,1989年11月,男,四川資陽人,大學(xué)本科,助理工程師,房地產(chǎn)管理方向。

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