張凱

【摘要】對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目的規(guī)劃設(shè)計是決定房地產(chǎn)企業(yè)運營穩(wěn)定的重要因素，也是各大房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的基礎(chǔ)保障。合理的規(guī)劃設(shè)計可以使房地產(chǎn)企業(yè)受到市場的追捧，在一大批競爭企業(yè)中脫穎而出。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年才開始崛起，普遍缺乏健全完整的規(guī)劃設(shè)計體系，衍生了一系列后續(xù)問題。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者務(wù)必要探討規(guī)劃設(shè)計的重要作用和地位，加強專業(yè)化規(guī)劃設(shè)計管理，打造優(yōu)質(zhì)建筑品牌，推動現(xiàn)代化城市建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】規(guī)劃設(shè)計;房地產(chǎn)開發(fā);地位;作用

1、房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計的地位

1.1反映居民文化追求

現(xiàn)階段城市房地產(chǎn)項目絕大多數(shù)都是打造居民區(qū)，而一個個的居民區(qū)又可以被認(rèn)作是城市中的一個個小型社會。所以，房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計規(guī)劃直接體現(xiàn)著一個區(qū)內(nèi)居民的生活水平和文化追求。而且，作為我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的一部分，居民區(qū)的整體設(shè)計構(gòu)造，其實也是我國精神文明和物質(zhì)文明發(fā)展的象征。除此以外，建筑的性能和質(zhì)量直接關(guān)乎著居民的生命財產(chǎn)安全，是人們安居樂業(yè)的最基礎(chǔ)保障，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要前提。最后，科學(xué)合理的居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計意味著土地資源的充分利用，這對于實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展、資源的合理分配具有重要意義。

1.2決定房地產(chǎn)項目成敗

優(yōu)秀的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案不僅能夠在招商引資方面拔得頭籌，而且能夠迅速在一定區(qū)域內(nèi)建立起口碑。所以，無論是從經(jīng)營的角度來看，還是從銷售的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計在一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成敗。與此同時，在市場競爭白熱化發(fā)展的時代，具備合理規(guī)劃設(shè)計藍(lán)圖的房地產(chǎn)項目更容易獲得市場認(rèn)同，更容易憑借優(yōu)秀業(yè)績在市場競爭中遙遙領(lǐng)先。

1.3增加邊際效益

邊際效益就是邊際收益與邊際成本的比較。對于現(xiàn)在社會的房地產(chǎn)企業(yè)來說，邊際效益已經(jīng)成為各大房地產(chǎn)企業(yè)爭相追逐的一項效益來源，現(xiàn)階段呼聲最高的是設(shè)計和景觀投資。所以，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在建筑市場中以絕對優(yōu)勢勝出，這一點被絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)同。所以，設(shè)計獨特、創(chuàng)意新穎、品質(zhì)優(yōu)良的建筑是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的著力點。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計的作用

2.1多方人員有機結(jié)合

在房地產(chǎn)企業(yè)制定房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)多方人員共同協(xié)商交流。而且，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都依照國家規(guī)定設(shè)置工程項目審核部門，旨在對施工圖和施工設(shè)計進行監(jiān)督和審核，以確保施工設(shè)計準(zhǔn)確無誤。而且，從價值理論的程度來說，無論是施工造價還是施工技術(shù)，都是構(gòu)成項目開發(fā)設(shè)計規(guī)劃方案的重要組成。所以，設(shè)計人員在技術(shù)規(guī)劃設(shè)計的過程中，要綜合考慮項目的形態(tài)、景觀等結(jié)構(gòu)形式，以及材料設(shè)備選型和設(shè)計的安全性、經(jīng)濟型、合理性等因素，而審核部門要從這些層面展開嚴(yán)格審核和評估，對現(xiàn)行市場中有待斟酌的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進一步明確。除此以外，各大房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要注意在工程項目規(guī)劃設(shè)計的過程中同時注重成本和質(zhì)量問題，避免過度追求外表和高度的功利性問題，打造令人們滿意的優(yōu)質(zhì)建筑。

2.2避免工程返工

在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，倘若設(shè)計人員能夠深入了解施工技術(shù)和施工細(xì)節(jié)問題，那么就能在較大程度上避免施工中常出現(xiàn)的返工問題。可是，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計人員更偏重于理論原理的掌握，有些新入職的人員甚至對現(xiàn)場施工經(jīng)驗一竅不通，在這樣的情況下，設(shè)計精度不高、深度不夠等設(shè)計規(guī)劃問題逐漸出現(xiàn)，成為影響工程質(zhì)量和工程性能的重要因素。比如說，有些設(shè)計人員在設(shè)計伸縮縫處的節(jié)點時傾向于簡潔的設(shè)計，但如果不能掌握這個度，就很容易造成返工，增加房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本及施工周期，導(dǎo)致項目的開發(fā)避開了最優(yōu)方案。而且，如果返工問題頻繁出現(xiàn)，企業(yè)就面臨著多次方案的規(guī)劃設(shè)計，項目的工程造價面臨的不可控因素太多，直接威脅到了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.3避免成本浪費

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中，項目設(shè)計人員務(wù)必要從成本節(jié)約的角度對設(shè)計進行認(rèn)真考慮。在初期階段，規(guī)劃設(shè)計很容易存在不合理之處，討論這些問題不能得到及時解決，后期業(yè)主的滿意度將會大幅度削減，甚至業(yè)主可能自行對其修改設(shè)計，進而無法確定結(jié)構(gòu)安全性和穩(wěn)定性，又會浪費社會資源。因此，設(shè)計人員在規(guī)劃方案時要站在業(yè)主的立場思考設(shè)計方案的優(yōu)化問題。比如說，如何合理的設(shè)置衛(wèi)生間門才能確保其不會影響家具擺設(shè)，如何才能最大限度上提高結(jié)構(gòu)安全性和穩(wěn)定性。所以，在開展施工規(guī)劃設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要安排設(shè)計人員成立戶型研究小組，為其下發(fā)建立科學(xué)戶型評價體系、開展客戶座談會的調(diào)研任務(wù)，以用戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)開展規(guī)劃設(shè)計，避免施工成本的浪費和社會資源的浪費。

2.4控制成本、創(chuàng)造經(jīng)濟利益

隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，各大房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價人員有必要切換視角，從利潤創(chuàng)造角度思考工程項目的規(guī)劃設(shè)計。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤的形式主要有以下兩方面：其一，打造高品質(zhì)建筑。高品質(zhì)的建筑在售價上具有更加靈活的可動空間，以品質(zhì)為要素的規(guī)劃設(shè)計能增加房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢;其二，開展具有創(chuàng)新意味的設(shè)計構(gòu)思。隨著時代的發(fā)展和進步，創(chuàng)新精神更容易幫助企業(yè)披荊斬棘，開辟出一條全新的發(fā)展道路。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場形勢下，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期長，樓盤開發(fā)和市場銷售情況存在部分矛盾。所以，在進行工程項目開發(fā)設(shè)計的過程中，設(shè)計人員應(yīng)以前沿的發(fā)展目光和設(shè)計構(gòu)思對設(shè)計方案進行綜合考慮，避免工程設(shè)計和市場形勢相比滯后。而且，房地產(chǎn)企業(yè)要全面考慮現(xiàn)階段的市場需求特點，根據(jù)市場需求來設(shè)計合理的建筑平面布局方案。對居民區(qū)功能以及周邊建筑物用途職能等進行科學(xué)分配，保障未來的居民能夠享受良好的現(xiàn)代化服務(wù)，提高生活質(zhì)量。而且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重規(guī)劃設(shè)計中的一些特定指標(biāo)，比如說建筑密度、容積率以及綠地覆蓋率等，把這些因素的合理安排作為工程項目的主打特色，將其作為吸引住戶目光、開拓房地產(chǎn)市場的主要因素。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案不僅僅能幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制工程造價，而且能在全過程中保障企業(yè)的利潤創(chuàng)造。所以，相應(yīng)的設(shè)計人員一定要開展科學(xué)合理的設(shè)計規(guī)劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打造品牌、創(chuàng)造口碑。

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