陳昕
【摘要】本文在分析土地出讓評估特點的基礎(chǔ)上,梳理了各類出讓估價工作中的難點并剖析其成因。最后結(jié)合相關(guān)文件規(guī)程及工作實踐,提出對策建議,探討了有效規(guī)避出讓評估工作風(fēng)險的思路。
【關(guān)鍵詞】土地出讓估價;招拍掛公開出讓;協(xié)議出讓;已出讓土地補交地價款項目;謹慎原則
1、前言
相較抵押、轉(zhuǎn)讓等土地評估項目,土地出讓評估的服務(wù)對象、社會影響和工作流程都較為特殊,估價報告的撰寫應(yīng)慎之又慎,主要體現(xiàn)在以下三方面:
1.1土地出讓評估是為土地一級市場服務(wù)的,政策性強
土地一級市場是國家壟斷市場,最能體現(xiàn)政府的房地產(chǎn)調(diào)控、乃至宏觀經(jīng)濟政策。出讓評估公正與否直接關(guān)系到政府的財政收益和土地管理工作的完成。這項工作的重要性、嚴(yán)肅性和特殊性,對估價機構(gòu)和人員不僅有評估技術(shù)上的要求,很大程度上還提出了執(zhí)業(yè)素養(yǎng)的要求。
1.2土地出讓的社會影響大,敏感性強
土地出讓評估是關(guān)乎政府收益的大事,同時也直接關(guān)系到用地單位的經(jīng)濟利益。既為政府收益提供可靠的參考依據(jù),也是減少社會矛盾、創(chuàng)建和諧社會的一項基本環(huán)節(jié)。由于出讓評估涉及金額一般較高,出讓涉及各利益人對評估都非常敏感。工作中時常會有各方面的問題:有時是由于受讓方對政策的了解不足,對繳納土地出讓款項抱有不配合態(tài)度,需要配合委托方進行解釋咨詢;有時是因房地產(chǎn)開發(fā)商未能按規(guī)定辦理出讓手續(xù),導(dǎo)致老百姓多年無法辦理土地使用證,社會影響很大,需要加急快評估;有時是需要對已辦結(jié)的項目配合公檢法機關(guān)及審計部門解釋評估的合法公正性。凡此種種都需要我們在開展出讓評估的過程中格外認真謹慎,出具的報告必須經(jīng)得起考驗、經(jīng)得起檢查。
1.3土地出讓評估的工作流程特殊
在一般土地評估項目中,向委托方提交了估價報告后工作就基本告一段落,而土地出讓評估在提交估價報告后,估價往往需要向委托方匯報說明評估結(jié)論的來源、依據(jù)等,以配合政府部門對價格的集體審核,待價格最終審定后,項目才最終完成。這要求我們重視評估流程中的各個關(guān)鍵點:現(xiàn)場勘查影像資料的收集、案例參數(shù)的選取等,增強評估結(jié)論的說服力。
因上述原因,土地出讓評估工作的開展較一般土地評估而言,責(zé)任重、難度大,對估價機構(gòu)和估價師都提出了較高要求。
2、土地出讓評估的主要類型及技術(shù)難點分析
由于土地出讓評估工作地位特殊,除加強執(zhí)業(yè)道德教育和廉潔教育外, 2018年3月原國土資源部印發(fā)了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號),對開展出讓評估工作明確提出了詳細要求。根據(jù)文件規(guī)范,結(jié)合歷年來的工作實踐,按出讓方式的不同,現(xiàn)將各類出讓評估中的技術(shù)難點總結(jié)如下:
2.1招拍掛公開出讓項目
土地招拍掛出讓市場是國家對房地產(chǎn)調(diào)控中控制房地產(chǎn)項目供需平衡的重要場所,政府對招拍掛土地成交動向密切關(guān)注。
2010年底,《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確了“招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊”的上報機制,供地監(jiān)管日趨完善。在“房住不炒”的定位和因城施策的方針下,各界對土地招拍掛市場成交情況密切關(guān)注。這導(dǎo)致地方政府一方面希望土地價格具有吸引力,以確保土地順利出讓,完成每年的供地任務(wù),另一方面又希望制定的底價不至溢價過高,對招拍掛底價的精準(zhǔn)度要求很高。
而在實際工作中,待測算招拍掛底價的地塊往往尚未進行詳細的規(guī)劃設(shè)計,基礎(chǔ)資料較為籠統(tǒng)、粗糙,規(guī)劃指標(biāo)僅限于地塊綜合用途、容積率、限高、覆蓋率等,地上項目的可塑性極強,不同的開發(fā)利用方式設(shè)定將對地價產(chǎn)生極大影響,估價結(jié)果的不確定概率高。
2.2協(xié)議出讓項目
隨著土地招拍掛公開出讓的推進,協(xié)議出讓現(xiàn)在已經(jīng)基本屬于常規(guī)出讓手段(即公開出讓)的一種補充,最為常見的是房產(chǎn)交易中涉及的出讓評估。
這類評估一般面向個人,由于對政策不了解等原因,個別受讓人在房產(chǎn)交易已經(jīng)基本結(jié)束時才知曉尚有土地出讓金需要結(jié)清,有一定抵觸情緒。對此,除正常估價任務(wù)外,估價機構(gòu)和估價師需配合自然資源經(jīng)辦部門進行大量政策宣傳、技術(shù)答疑等工作,估價的每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)得起質(zhì)疑和推敲。
2.3已出讓土地補繳地價款項目
由于這類項目涉及的歷史遺留問題最多、項目建設(shè)規(guī)劃條件多種多樣,評估中的難點在于認定評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、理清思路。例如項目“土地用途”這一基本評估事項時常過于籠統(tǒng),常見的有:“綜合”、“商住”、“商業(yè)金融業(yè)”等等,由于商業(yè)、住宅、辦公等不同物業(yè)售價差異巨大,各明細用途如何認定、認定多少將極大地影響最終測算結(jié)果。
3、對策建議
3.1招拍掛公開出讓項目
3.1.1確定評估設(shè)定的土地用途
這類項目大都規(guī)劃條件不夠明朗,我們一方面應(yīng)研究、分析現(xiàn)有基礎(chǔ)資料,并對項目周邊房地產(chǎn)物業(yè)狀態(tài)、經(jīng)營模式展開調(diào)研,進而設(shè)定宗地的最高最佳利用方式,另一方面要針對相應(yīng)土地開發(fā)利用方式,選用合適的估價方法,并結(jié)合日常調(diào)查收集的房地產(chǎn)資訊進行綜合判斷。
3.1.2細致研究土地掛牌條件
土地一級市場是國家最能直接調(diào)控土地供給、從源頭進行政策引導(dǎo)的市場。為執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策或是加大對某一區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)的支持,供地時經(jīng)常會設(shè)置各類特殊條件,最常見的如:必須代建小學(xué)/基層社區(qū)中心等公用設(shè)施、設(shè)定商業(yè)物業(yè)的可售比例、居住項目中限制建筑面積≤90平方米的戶型占比要求等等。在評估中應(yīng)充分體現(xiàn)這些特殊限定因素對地價的影響。
3.2協(xié)議出讓項目
此類項目經(jīng)常涉及老舊房屋,偶有未經(jīng)登記的改擴建現(xiàn)象。針對改擴建建筑,現(xiàn)場踏勘記錄中需予以明示并配建筑情況草圖。同時,因受讓人對供地政策的了解程度不一,這類評估時常面臨多輪解釋、答疑任務(wù)。工作中需特別注意留存現(xiàn)場踏勘、解釋答疑過程中形成的紙質(zhì)、影像資料,以供備查。
3.3已出讓土地補繳地價款項目
3.3.1分析項目的來龍去脈,把握好項目前后的變量和不變量
因開發(fā)項目通常時間跨度長、涉及材料多,故應(yīng)細致、慎重地描述項目沿革,將開發(fā)項目的整體面貌反映在報告中。具體而言,項目概況描述應(yīng)包括以下基本事項:原土地使用權(quán)取得概況(包括《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽署情況、原土地登記用途、各用途面積、容積率、使用權(quán)出讓終止日期等);改變土地利用條件的批文;現(xiàn)土地開發(fā)利用條件(包括用途、各用途面積、容積率等);地塊現(xiàn)狀;出讓申報日期等。
3.3.2加強與委托方的溝通,明確估價事項
例如前文所述“確定土地用途”的問題:在實際評估中,將“綜合”、“商業(yè)金融業(yè)”這類籠統(tǒng)概括性的土地用途細化為具體的商業(yè)、住宅、辦公等明細用途時,各明細用途的占比將對評估結(jié)論有重大影響。對這些特殊事項的設(shè)定需要經(jīng)過國土相關(guān)部門的認可。
結(jié)語:
土地出讓評估工作全面考量了估價機構(gòu)和估價師的執(zhí)業(yè)操守和執(zhí)業(yè)技能。在秉持執(zhí)業(yè)道德操守的同時,我們應(yīng)深入理解并執(zhí)行相關(guān)規(guī)程、規(guī)范,在工作程序上合法合規(guī)、在技術(shù)運用上專業(yè)嚴(yán)謹。在細致分析各個估價項目的基礎(chǔ)上,綜合運用市場分析、地塊推演測算的技能,從而有效規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險,提升估價結(jié)果的合理性、專業(yè)性。
參考文件:
[1]《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)
[2]《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)
[3]《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2010〕204號)