唐鋒

【摘要】在新常態(tài)下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)風(fēng)云變幻的背景下，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨諸多困難，如何有效實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，本文對(duì)此做一個(gè)淺析。

【關(guān)鍵詞】新常態(tài);民營(yíng)房企;可持續(xù)發(fā)展

1、新常態(tài)的特點(diǎn)和要求

“新常態(tài)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出了速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)力轉(zhuǎn)換等重要特點(diǎn)?！闭浴缎鲁B(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特點(diǎn)》作者：張宇。來源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)，2015年12月15日08：20）文中對(duì)新常態(tài)進(jìn)一步分析認(rèn)為“我們必須著力實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、有效益、沒水分、可持續(xù)的增長(zhǎng)，著力在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、改善生態(tài)環(huán)境、提高發(fā)展質(zhì)量和效益中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！弊鳛榉康禺a(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)變化的規(guī)律，按照新常態(tài)下的客觀要求謀求企業(yè)的發(fā)展。房企的決策者，應(yīng)該主動(dòng)提高思想認(rèn)識(shí)，充分了解新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，指導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、當(dāng)前民營(yíng)房企面臨的現(xiàn)狀

2019年我國(guó)房地產(chǎn)政策整體偏緊，對(duì)于民營(yíng)房企而言，無疑真正進(jìn)入了“寒冬”。許多企業(yè)，由于歷史遺留的債務(wù)問題，加上地方政府出臺(tái)的限購(gòu)、限價(jià)政策，以及國(guó)家出臺(tái)史上最嚴(yán)的融資政策的限制，許多房企沒有熬過這個(gè)寒冷的“冬天”，有一些房企正處在苦苦掙扎的生死邊緣。市場(chǎng)的殘酷再一次敲醒了警鐘，在新常態(tài)下，受到國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境多種因素的沖擊，沒有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，終究是要被淘汰的。所以，對(duì)于民營(yíng)房企而言，在新常態(tài)下，轉(zhuǎn)變思維方式，提升服務(wù)品質(zhì)，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，實(shí)現(xiàn)有效供給，才是生存和發(fā)展的出路。

3、新常態(tài)下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，極大地解決了廣大人民群眾的住房需求，但同時(shí)也產(chǎn)生了一些問題，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。這不僅是對(duì)住房的精準(zhǔn)定位，也是對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展方向提出了明確要求：必須堅(jiān)持可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略。在新常態(tài)下，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)堅(jiān)持以下對(duì)策：

3.1找準(zhǔn)市場(chǎng)定位

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，土地供應(yīng)和市場(chǎng)需求在一定程度上受到了限制，所以房地產(chǎn)無序、高速增長(zhǎng)期已經(jīng)不復(fù)存在，市場(chǎng)規(guī)?？偭口呌诜€(wěn)定，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，很難與國(guó)有房企和上市房企進(jìn)行PK。因此企業(yè)應(yīng)充分了解市場(chǎng)的行情，避實(shí)擊虛，根據(jù)企業(yè)實(shí)力尋找投資機(jī)會(huì)，避免與上市公司或國(guó)企展開競(jìng)爭(zhēng)。要開發(fā)新興的市場(chǎng)、個(gè)性化市場(chǎng)和探索發(fā)展智能化市場(chǎng)。我國(guó)目前的城市化進(jìn)程已近60%，許多城市的房屋已經(jīng)飽和。但是對(duì)于一些縣城、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，甚至一些較大的村落，實(shí)際上也有市場(chǎng)。特別是一些鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村落，政府出臺(tái)了相應(yīng)的政策，需要打造極具地方特色的鄉(xiāng)居、民居。雖然地理位置較偏，利潤(rùn)較低，但是競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，很適合民營(yíng)房企進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)，在康養(yǎng)、生態(tài)、數(shù)字化、智能化等方面，是一種消費(fèi)趨勢(shì)，逐漸進(jìn)入到我們的生活，需要進(jìn)行認(rèn)真的研究和探索。在新常態(tài)下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)增長(zhǎng)已經(jīng)日趨飽和了，住房剛需減少，大規(guī)模的開發(fā)難以再現(xiàn)，更多是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的個(gè)性化需求。所以企業(yè)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在開發(fā)新興、個(gè)性化和智能化市場(chǎng)方向?qū)で笊姘l(fā)展空間，真正做到產(chǎn)品能夠?yàn)橄M(fèi)者接受，滿足消費(fèi)者的需要。

3.2創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)合作模式

民營(yíng)房企的經(jīng)營(yíng)模式比較單一：拿地、開發(fā)。新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)的融合度逐漸深入，不同行業(yè)間需要更加緊密的配合，才能開發(fā)個(gè)性化、定制化的適銷對(duì)路產(chǎn)品。比如，生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，需要與農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的深度融合;康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，需要與生態(tài)環(huán)境、醫(yī)療護(hù)理等產(chǎn)業(yè)深度融合。過去單一的開發(fā)模式是難以完成的。未來的經(jīng)營(yíng)模式，必將是多種產(chǎn)業(yè)鏈的深度融合，相互交織。未來的產(chǎn)品形態(tài)也將表現(xiàn)為具有綜合應(yīng)用功能和顯著特色的產(chǎn)品，不再是單一的居住功能那么簡(jiǎn)單。因此，隨著產(chǎn)品功能的跨界，未來的行業(yè)界限，越來越難以區(qū)分。產(chǎn)業(yè)鏈也將由“線”變成“面”，去中心化逐步形成，所以房企作為產(chǎn)業(yè)鏈頂端的局面將發(fā)生改變。在這種情況下，只有在完善產(chǎn)品功能上實(shí)現(xiàn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的深度融合，創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)合作的模式，才有自身的生存空間。

3.3合理控制開發(fā)規(guī)模

房地產(chǎn)是投入大、回收期較長(zhǎng)的資金密集型企業(yè)，資金成本大。作為民營(yíng)企業(yè)，一定要結(jié)合企業(yè)的資金情況，合理開發(fā)項(xiàng)目，要盡量縮短開發(fā)周期，爭(zhēng)取做到“短、平、快”，加速回籠資金，避免大量占用資金。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模要與企業(yè)管理能力相匹配。在項(xiàng)目開發(fā)中，要充分考慮企業(yè)管理能力，在人員、設(shè)備、供應(yīng)鏈等方面，是否能夠達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)要求?？刂祈?xiàng)目開發(fā)規(guī)模，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是要在總量上控制項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模;二是對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目要合理分期，減少單項(xiàng)投入。在項(xiàng)目投資方面，切忌高估冒進(jìn)，要求實(shí)、求穩(wěn)。

3.4加強(qiáng)自身的“造血”功能，合理利用外部資金

由于民營(yíng)房企，規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，融資難、融資貴的現(xiàn)象將一直存在，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，很難改變。要從金融市場(chǎng)上獲取資金確實(shí)很困難，即便獲得資金，一方面是規(guī)模受限，另外就是成本相對(duì)較高。因此，企業(yè)應(yīng)持有一定的自有資金，堅(jiān)持底線思維，保持合理債務(wù)比例，控制債務(wù)成本。更為重要的是，一定要加強(qiáng)自身的“造血”功能。要把企業(yè)的現(xiàn)金流，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心任務(wù)，常抓不懈。不僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)活動(dòng)的收支平衡，更應(yīng)創(chuàng)造增量的現(xiàn)金流入，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和逐漸壯大，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.5追求合理的利潤(rùn)指標(biāo)

在新常態(tài)下，房地產(chǎn)的發(fā)展速度將會(huì)放緩，過去“搶購(gòu)”的情形，難以再現(xiàn)，人們的消費(fèi)更接近理性。土地成本、建造成本已經(jīng)清晰透明，供需信息不對(duì)稱越來越弱化，房屋售價(jià)將出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)，在一定期間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)于過去也將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，歸于合理水平，因此企業(yè)應(yīng)把合理利潤(rùn)作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。相比于利潤(rùn)指標(biāo)而言，持續(xù)而穩(wěn)定的現(xiàn)金流更加重要。

3.6誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，努力提高企業(yè)信譽(yù)

在數(shù)字化時(shí)代，信息瞬間可以傳播到全世界，一條負(fù)面新聞可毀掉一個(gè)企業(yè)。因此企業(yè)一定要把“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”作為立身之本?？v觀商海沉浮，因缺乏“誠(chéng)信”倒閉了的企業(yè)不在少數(shù)。房企尤其應(yīng)該重視，這是關(guān)系千家萬(wàn)戶、國(guó)計(jì)民生的大事，不可掉以輕心。以誠(chéng)信為本，利國(guó)利民，用百姓的“口碑”樹立企業(yè)的“豐碑”，努力提高企業(yè)的信譽(yù)，才能得到社會(huì)的認(rèn)可。

總之，新常態(tài)下民營(yíng)房企將面臨許多不確定的變化因素，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，只有順應(yīng)新常態(tài)條件下的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，努力加強(qiáng)自身建設(shè)，在實(shí)踐中調(diào)整、改變和提升，始終樹立危機(jī)意識(shí)，防范風(fēng)險(xiǎn)，才能在“夾縫”中求得生存和發(fā)展。