姜媛

隨著時(shí)代發(fā)展，物業(yè)公司在管理中，尤其是財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的具體工作均制定了相關(guān)的要求。本文就物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)存在會(huì)計(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)薄弱、公司管理方式落后、財(cái)務(wù)報(bào)表不具體等問題，現(xiàn)針對(duì)這些問題探討物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算問題的解決措施。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問題

（一）薄弱的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)和落后的核算管理方式

目前大部分物業(yè)公司存在一個(gè)問題就是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)相對(duì)比較薄弱，他們使用的核算方式和管理方法比較陳舊落后。具體的問題如下：不規(guī)范的明細(xì)分類賬設(shè)置，整理的會(huì)計(jì)核算資料失真，在業(yè)務(wù)中長(zhǎng)時(shí)間不使用合同，相關(guān)的明細(xì)賬內(nèi)容模糊，沒有完善的財(cái)產(chǎn)物資清查制度。這些問題不光是影響到會(huì)計(jì)信息的真實(shí)準(zhǔn)確性，同時(shí)也影響到相關(guān)的管理層作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷決策。此外，部分物業(yè)公司使用的會(huì)計(jì)核算方法比較落后，財(cái)務(wù)人員每天不斷重復(fù)進(jìn)行記賬和對(duì)賬，無法合理解釋公司費(fèi)用的變化原因，部分管理人員也無法有效地進(jìn)行物資庫存管理。

（二）成本核算方式單一

目前物業(yè)公司使用的會(huì)計(jì)核算方式主要是集中核算，公司職能部門只是設(shè)置了收支總賬，沒有精細(xì)劃分與核算成本費(fèi)用。單一的成本核算方式無法滿足物業(yè)公司的實(shí)際發(fā)展需要。大部分物業(yè)公司的業(yè)務(wù)分布廣泛，若是不能夠?qū)Χ鄠€(gè)服務(wù)點(diǎn)進(jìn)行獨(dú)立的成本核算，不細(xì)化會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目，那么公司也無法達(dá)到成本管理的目標(biāo)，成本核算也失去了原有的意義。成本核算管理的目標(biāo)主要是通過成本轉(zhuǎn)移到供貨商、費(fèi)用控制、規(guī)模效益三種方式，現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)公司主要是采用費(fèi)用控制的方式進(jìn)行開支節(jié)省，進(jìn)而縮減預(yù)算。這種方式的成本核算管理不能夠涉及到公司的整體發(fā)展和管理，不利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和樹立企業(yè)形象。

（三）不精細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表

很多物業(yè)公司目前存在著納稅項(xiàng)目不清楚的問題，這種問題產(chǎn)生的原因主要是公司沒有清晰的稅務(wù)知識(shí)意識(shí)和相關(guān)的稅務(wù)申報(bào)流程和內(nèi)容知識(shí)，進(jìn)而造成會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)錯(cuò)誤。目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不精細(xì)，尤其是體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表中出現(xiàn)的信息不夠具體，如此便會(huì)使得公司在管理中的指導(dǎo)作用受到限制。同時(shí)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中有多種表格，例如收費(fèi)率統(tǒng)計(jì)表、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)表、成本費(fèi)用組成明細(xì)表、多種經(jīng)營(yíng)收入統(tǒng)計(jì)表、前期開辦費(fèi)統(tǒng)計(jì)表、資金使用狀況表格等。這些表格的使用使財(cái)務(wù)管理具有針對(duì)性和科學(xué)性。

二、解決物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算問題的措施

（一）規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作

為了能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的實(shí)施，相關(guān)的物業(yè)公司可以根據(jù)國(guó)家規(guī)定的會(huì)計(jì)法律法規(guī)和準(zhǔn)則加強(qiáng)會(huì)計(jì)的賬務(wù)規(guī)范化，同時(shí)對(duì)相關(guān)的會(huì)計(jì)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作人員的教育，引導(dǎo)其能夠更好地參與到公司的管理事務(wù)中，提高會(huì)計(jì)工作人員的執(zhí)業(yè)水平。此外，企業(yè)也要對(duì)會(huì)計(jì)工作進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)原始憑證的審查力度，健全相關(guān)的會(huì)計(jì)管理體系，實(shí)施內(nèi)部控制，使公司及管理人員都能夠更好地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查和成本核算。

（二） 構(gòu)建完善的核算方式和管理制度

為了能夠有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，公司可以構(gòu)建完善的會(huì)計(jì)核算方式和管理制度。為了能夠滿足企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)保證會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，物業(yè)公司可以向不同的管理項(xiàng)目構(gòu)建二級(jí)核算制度，進(jìn)而更好地為業(yè)主進(jìn)行服務(wù)，同時(shí)方便客觀地進(jìn)行物業(yè)公司的資金流動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果評(píng)價(jià)。制定好二級(jí)核算制度后，不同的二級(jí)核算單位應(yīng)該要獨(dú)立進(jìn)行不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中原始憑證的管理，如果同一憑證涉及到兩個(gè)及多個(gè)二級(jí)單位，則由公司進(jìn)行憑證保管，各二級(jí)單位妥善保管好對(duì)應(yīng)的復(fù)印件。另外，二級(jí)單位的全部收入都應(yīng)該要上繳給公司，公司規(guī)定不同的庫存現(xiàn)金量，二級(jí)單位在申請(qǐng)現(xiàn)金的時(shí)候需要嚴(yán)格按照對(duì)應(yīng)的撥款流程進(jìn)行相應(yīng)手續(xù)辦理。同時(shí)二級(jí)單位在提交每月的會(huì)計(jì)報(bào)表和相關(guān)的表格時(shí)，也需要將同期收支對(duì)比及下個(gè)月資金流量需求上報(bào)給公司。

（三）制定科學(xué)的績(jī)效考核制度

為了能夠促進(jìn)物業(yè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，人才是必不可少的。物業(yè)公司在進(jìn)行管理時(shí)，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算進(jìn)行管理時(shí)，需要制定科學(xué)的績(jī)效考核制度。企業(yè)內(nèi)部有專門的人才進(jìn)行管理工作，企業(yè)應(yīng)該要制定科學(xué)的考核制度促使人才進(jìn)行業(yè)務(wù)水平和技能的提升。在針對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行績(jī)效考核制度的制定時(shí)，應(yīng)該要把提高財(cái)會(huì)人員的管理水平和職業(yè)素養(yǎng)作為重要的考核因素，為建設(shè)高水平的財(cái)會(huì)隊(duì)伍提供制度上的保障。此外科學(xué)的績(jī)效考核制度有利于企業(yè)有效地縮短人工成本，同時(shí)提高整體的管理質(zhì)量。

（四）對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行合理劃分

對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行合理劃分對(duì)于保證申報(bào)納稅的準(zhǔn)確性具有非常重要作用，是進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)核算的關(guān)鍵。在對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行合理劃分的過程中需要從如下兩個(gè)方面著手：第一，將物業(yè)業(yè)主與企業(yè)服務(wù)中心之間的關(guān)系以及狀態(tài)進(jìn)行全面掌握，并且準(zhǔn)確了解關(guān)于非應(yīng)稅項(xiàng)目相關(guān)概念，充分掌握應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目之間的區(qū)別，防止財(cái)務(wù)管理不清以及會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)混亂等多種問題，最終對(duì)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量造成不良影響，因而需對(duì)二者之間關(guān)系進(jìn)行充分了解。第二，需要在物業(yè)服務(wù)管理中適當(dāng)增加物業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本與成本傭金率，并且在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中利用經(jīng)營(yíng)收入收取一定的金額，并且對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行合理劃分。進(jìn)一步增加業(yè)主的自主權(quán)利，嚴(yán)格按照稅法的相關(guān)要求開展工作，不斷地增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理。

（五）構(gòu)建二級(jí)核算及管理制度

近年來，隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)在我國(guó)的蓬勃發(fā)展，也隨之涌現(xiàn)出大量需要物業(yè)配套管理服務(wù)對(duì)象，物業(yè)公司需要對(duì)數(shù)量龐大且相互獨(dú)立的客戶予以同時(shí)服務(wù)。維權(quán)意識(shí)的提高也使得許多物業(yè)服務(wù)對(duì)象建立了業(yè)主委員會(huì)，以此來對(duì)小區(qū)物業(yè)資金使用狀況及財(cái)務(wù)狀況予以監(jiān)督。但因這些服務(wù)對(duì)象所在區(qū)域位置、財(cái)務(wù)核算、人員管理以及物資調(diào)動(dòng)上互相獨(dú)立，因而物業(yè)公司難以對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的集中核算，為提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量需建立二級(jí)核算制度。各二級(jí)核算單位能夠?qū)Σ煌?jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的原始憑證進(jìn)行自行管理，如果同一憑證關(guān)系到兩個(gè)及以上二級(jí)單位則需有公司進(jìn)行保管，對(duì)于各個(gè)二級(jí)單位而言僅僅只需對(duì)相應(yīng)復(fù)印件進(jìn)行妥善處理。同時(shí)，其全部收入均需要上繳給公司，由公司規(guī)定庫存現(xiàn)金量，在申請(qǐng)現(xiàn)金的過程中需要嚴(yán)格地遵循撥款流程并且辦理與之相應(yīng)的手續(xù)，然后每月向公司呈送會(huì)計(jì)報(bào)表并上繳各類應(yīng)交款與利潤(rùn)。

（六）將財(cái)務(wù)管理進(jìn)行精細(xì)化管理

在進(jìn)行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理時(shí)，相關(guān)的物業(yè)公司可以加強(qiáng)三方面的管理。首先，企業(yè)應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理。會(huì)計(jì)進(jìn)行成本費(fèi)用的管理時(shí)可以豐富其核算項(xiàng)目和核算級(jí)次。物業(yè)公司產(chǎn)生的所有成本費(fèi)用都要注明是涉及到的哪些部門及業(yè)務(wù)。在對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行審核時(shí)，相關(guān)的工作人員需要嚴(yán)格遵守規(guī)范化的多級(jí)次管理制度，保證會(huì)計(jì)賬目上的成本信息更加多樣化，一目了然。另外公司的資金流動(dòng)要與其業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，公司要核算好不同業(yè)務(wù)項(xiàng)目的資金成本，同時(shí)科學(xué)性地進(jìn)行信息核算，保證其資金的可用性，保證資金更好地為物業(yè)公司的各項(xiàng)決策服務(wù)。其次，公司可以設(shè)置利潤(rùn)中心。通過對(duì)公司的實(shí)際情況、專業(yè)分工分析，物業(yè)公司可以將各部門劃分為更小的業(yè)務(wù)單元近似的或者是同類業(yè)務(wù)單元可以設(shè)置一個(gè)利潤(rùn)中心，不同的利潤(rùn)中心再進(jìn)行細(xì)化，劃分為更加細(xì)致的執(zhí)行單元。公司要對(duì)科目設(shè)置進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)不同的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行序號(hào)編排，有效地進(jìn)行科目管理分類。設(shè)置利潤(rùn)中心以及根據(jù)利潤(rùn)中心形成的核算體系能夠更加明確地體現(xiàn)出物業(yè)公司在成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量以及利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)等各個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)具體表現(xiàn)。另外利潤(rùn)中心要按照相關(guān)的規(guī)定對(duì)公司進(jìn)行管理報(bào)表的提交，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)報(bào)表具體化、精細(xì)化，進(jìn)而更好地提升公司對(duì)業(yè)務(wù)管理的能力和水平。最后，物業(yè)公司需要加強(qiáng)對(duì)資金的管理。第一，公司要加強(qiáng)對(duì)自己的運(yùn)作水平管理，在實(shí)際的工作中實(shí)時(shí)跟蹤管理，減少浪費(fèi)資金以及不合理使用資金的現(xiàn)象;第二，合理地規(guī)范應(yīng)付款縮減體系，進(jìn)而更快地提高資金回籠速度，保證存貨的管理和質(zhì)量水平;第三，物業(yè)公司應(yīng)該要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和分散，例如對(duì)業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)比例的代繳費(fèi)進(jìn)行押金收取、加強(qiáng)保險(xiǎn)力度以及降低相應(yīng)的索賠風(fēng)險(xiǎn);第四，物業(yè)公司可以在內(nèi)部進(jìn)行壞帳準(zhǔn)備金制度的推行，管理費(fèi)用中應(yīng)該要將計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備金進(jìn)行計(jì)入，進(jìn)而更加有效地提升公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

物業(yè)公司在有效的措施實(shí)施后，能夠更好地減少資金的占用，加強(qiáng)資金流動(dòng)的回轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而更好地進(jìn)行資金成本的縮減。

三、結(jié)語

總之，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算中存在的問題主要集中在會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)工作薄弱、會(huì)計(jì)核算的方式和管理方式單一落后、財(cái)務(wù)報(bào)表不精細(xì)等方面。為了能夠加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的管理和解決會(huì)計(jì)核算問題，物業(yè)公司應(yīng)該要與時(shí)俱進(jìn)，不斷的優(yōu)化、更新會(huì)計(jì)核算以及成本核算方式，不斷推陳出新，采用合理的激勵(lì)制度來提升工作人員的自身職業(yè)素養(yǎng)和技能水平，進(jìn)而改變傳統(tǒng)的管理觀念和老舊單一的管理方式。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)資本運(yùn)作的管控能力，不斷提高公司的管理水平，減少資金的浪費(fèi)和不合理使用，提高公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)物業(yè)公司的財(cái)會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：吉林省博創(chuàng)水務(wù)設(shè)計(jì)有限公司）