劉一霖

摘要：從目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展來(lái)看，整體的投資現(xiàn)狀還是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)的。許多地區(qū)房?jī)r(jià)都已接近“天價(jià)”，對(duì)于真正想要購(gòu)房的人，許多樓盤(pán)的價(jià)格都使其望而卻步。而作為房地產(chǎn)投資者也面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，盈利與虧損可能就在一瞬間改變。針對(duì)房地產(chǎn)的特性，相關(guān)的投資人員也應(yīng)該對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理;風(fēng)險(xiǎn)防范

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.1 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家政策的調(diào)整對(duì)全國(guó)各個(gè)行業(yè)的影響都具有導(dǎo)向性作用。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，國(guó)家及地方政府的政策變動(dòng)，如產(chǎn)業(yè)投資、土地稅收、金融政策等宏觀政策的變化等，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，商品供求變化，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的興衰受政策影響比較大。

1.1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)沿海地區(qū)發(fā)達(dá)與內(nèi)陸地區(qū)落后的不均衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，在房地產(chǎn)投資上也表現(xiàn)出了巨大反差，加之不同地域存在地理區(qū)位、資源、基礎(chǔ)設(shè)施、政策及市場(chǎng)條件和政治文化等因素的影響，導(dǎo)致不同地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的結(jié)果也不盡相同，風(fēng)險(xiǎn)差異明顯且同樣的風(fēng)險(xiǎn)因素在不同地區(qū)的表現(xiàn)也各不一樣。

1.1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)

主要是指由于不可抗力原因，如水災(zāi)，火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雪災(zāi)，地震、瘟疫等對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)施工工期的延期影響或?qū)κ┕そㄖ?、工人等造成破壞或傷害的過(guò)程，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及融資風(fēng)險(xiǎn)

1.2.1 土地風(fēng)險(xiǎn)

投資房地產(chǎn)，首先要拿地，土地具有不可移動(dòng)性，土地的地質(zhì)屬性、自然屬性、開(kāi)發(fā)與土地的價(jià)格會(huì)很大程度影響施工成本，土地所處地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理?xiàng)l件的優(yōu)劣與該項(xiàng)目房地產(chǎn)商品的價(jià)格有著密切的關(guān)系。且土地有動(dòng)工期限的相關(guān)規(guī)定，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 資金風(fēng)險(xiǎn)

資金風(fēng)險(xiǎn)通常有籌融資風(fēng)險(xiǎn)和銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。目前階段，因我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)化，發(fā)展動(dòng)力由要素驅(qū)動(dòng)和投資驅(qū)動(dòng)逐漸轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。金融政策不斷調(diào)整，信貸政策緊縮，規(guī)模也進(jìn)行了偏向性調(diào)整，中小企業(yè)融資成為一個(gè)普遍難題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的融資依賴度高，如資金鏈短缺就可能造成項(xiàng)目難以完工的重大損失。銀行利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大波動(dòng)，低利率使得房地產(chǎn)投資成本降低，能夠刺激市場(chǎng)，而高利率則反之。資金風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)。

1.2.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)吸引了大量投資者爭(zhēng)先恐后地?cái)D入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)供給量逐步增大，從供不應(yīng)求到供大于求，市場(chǎng)供給需求不相匹配，導(dǎo)致了類(lèi)型相似樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯或者不得不加大宣傳推廣的成本。同時(shí)，還要面臨著跨國(guó)公司進(jìn)軍我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，或是有的地區(qū)價(jià)格壟斷的幾家公司進(jìn)行價(jià)格串通的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨激烈。然而，房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵在于決策層最后的拍板決定，而投資決策層的最后決策風(fēng)險(xiǎn)主要源于項(xiàng)目前期調(diào)研是否專(zhuān)業(yè)、充分、深入，可行性研究是否精確到位，預(yù)算方案是否精準(zhǔn)合理，設(shè)計(jì)方案是否最優(yōu)。

1.3 建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)有施工成本風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)。這期間，不確定性因素較多，如對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的偏差;項(xiàng)目材料預(yù)算數(shù)量虛增、單價(jià)高等因素都會(huì)導(dǎo)致成本增加。質(zhì)量是消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重要因素。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果施工管理不到位，戶型結(jié)構(gòu)不是最優(yōu)方案，分包單位偷工減料等，都會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量驗(yàn)收不過(guò)關(guān)，增加開(kāi)發(fā)成本。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1 關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，投資方要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和相關(guān)政策的變動(dòng)。結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向和相關(guān)政策確定投資項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)行情的了解，要根據(jù)國(guó)家政策和消費(fèi)需求信息開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)，有針對(duì)性地開(kāi)展工作，選擇合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，避免發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益。關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息收集體系，以便能夠在第一時(shí)間掌握國(guó)家的相關(guān)政策和整體的市場(chǎng)行情，及時(shí)有效地對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，避免由于與國(guó)家政策不符導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗。對(duì)國(guó)家政策的分析，要做到全方位多層次考慮，根據(jù)市場(chǎng)和國(guó)家政策，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目投資計(jì)劃，保證投資效益。

2.2 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資組合工作

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，收益不同，風(fēng)險(xiǎn)也不同，為有效管控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)多種類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合投資。投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組合投資時(shí)，可以對(duì)類(lèi)型相差較大的項(xiàng)目進(jìn)行組合，當(dāng)其中某個(gè)類(lèi)型的項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，確保另一個(gè)項(xiàng)目的投資能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而最大程度地保證投資收益。投資方在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇組合時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行全面調(diào)查，了解施工企業(yè)和項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)的發(fā)展情況，保證投資項(xiàng)目的可靠性。資金充足的投資方在進(jìn)行組合投資時(shí)具有較大的優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目的投資，不僅能夠保證企業(yè)資金的流動(dòng)性，也能實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。需要注意的是，投資方要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合并不能完全防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，所以投資方在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行組合投資時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

2.3 樹(shù)立調(diào)研意識(shí)，提高投資項(xiàng)目可靠性

投資方在確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前，要做到對(duì)項(xiàng)目的全面核算和調(diào)研，最大程度地提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可靠性，避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目影響因素較多，所以投資方要在確認(rèn)項(xiàng)目前做好充足的調(diào)查與研究。投資方可以對(duì)投資項(xiàng)目的具體情況和項(xiàng)目的承包企業(yè)等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)和信譽(yù)調(diào)查，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與核對(duì)。投資方還可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目投資人進(jìn)行講解評(píng)價(jià)，全面考量房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的整體工作安排與規(guī)劃，最大程度地提高投資項(xiàng)目的可行性和低風(fēng)險(xiǎn)性。

2.4 加強(qiáng)信息技術(shù)應(yīng)用

近幾年，信息化技術(shù)的發(fā)展為我國(guó)很多行業(yè)帶來(lái)了巨大變化，加快了社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步。為加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理，需要加大對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用，借助信息化優(yōu)勢(shì)及時(shí)有效地獲取投資項(xiàng)目的信息和國(guó)家政策，并通過(guò)對(duì)收集到的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行合理分析，為投資方提供可靠的投資意見(jiàn)。在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可構(gòu)建專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性分析，采取有效的手段與措施，進(jìn)行合理的安排與規(guī)劃，保證投資方的項(xiàng)目收益。通過(guò)信息化技術(shù)的應(yīng)用，提高風(fēng)險(xiǎn)管理工作的質(zhì)量和效率，確保項(xiàng)目投資的可靠性。

2.5 提高對(duì)保險(xiǎn)的重視程度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，投資方為了避免企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，保證投資收益，通常采用購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。投資方可針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)不同類(lèi)型的保險(xiǎn)，從而有效降低投資造成的損失，不僅實(shí)現(xiàn)投資方資金的流動(dòng)循環(huán)，也保證投資方各項(xiàng)工作能夠順利開(kāi)展。對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇，不同的投資方針對(duì)不同類(lèi)型的投資項(xiàng)目有著不同的挑選規(guī)則。資金較為充足的投資方可以選擇大型的保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，保證對(duì)項(xiàng)目起到有效的保險(xiǎn)作用。資金較少的投資方也要根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇保險(xiǎn)公司，避免因保險(xiǎn)公司的問(wèn)題出現(xiàn)無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)那闆r。投資方對(duì)保險(xiǎn)公司的規(guī)模、行業(yè)信譽(yù)度以及賠償金額等情況進(jìn)行了解，保證購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的科學(xué)性和有效性，降低投資方的投資損失。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有重要作用，故要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。由于投資市場(chǎng)極具特殊性，極大收益伴隨著極大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要對(duì)市場(chǎng)充分調(diào)研并識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金，才能應(yīng)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

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