易鵬飛 姚鵬 張桂熒 黃新

摘要：近年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的環(huán)境日漸得到改善，但其投資面臨的高風(fēng)險(xiǎn)依舊是存在的。通過對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析，總結(jié)出以下五種主要風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商自身經(jīng)營管理能力風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對所面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)，制定出相應(yīng)的防范策略，讓投資者能通過運(yùn)用一些科學(xué)合理的對策從而有效規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

在一些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究早已成為其研究重點(diǎn)。雖說中國的房地產(chǎn)市場起步較晚，但隨著該行業(yè)的研究和管理人員越來越意識到風(fēng)險(xiǎn)研究的重要性，根據(jù)該行業(yè)的特點(diǎn)也陸續(xù)推出了一系列風(fēng)險(xiǎn)管控措施，從理論和實(shí)際上都豐富了風(fēng)險(xiǎn)理論的內(nèi)容。本文通過對房地產(chǎn)市場所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)提出相應(yīng)的解決辦法。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

1.1 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

外部社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境以及房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等均為房地產(chǎn)的經(jīng)營和投資所需要面臨的各種外部環(huán)境，它們相互影響并制約，形成了一個(gè)矛盾復(fù)雜的綜合體。如2020年初發(fā)生的新冠疫情也是一種環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，全行業(yè)投資、融資、產(chǎn)銷滯后所造成的時(shí)間成本將使部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的現(xiàn)金流、資金返還等生產(chǎn)投資壓力。

1.2 開發(fā)商自身經(jīng)營管理能力風(fēng)險(xiǎn)

目前許多房地產(chǎn)投資企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于深入探討房地產(chǎn)品牌快速建設(shè)、規(guī)模快速擴(kuò)張等領(lǐng)域的熱點(diǎn)問題，而很少高度關(guān)注每人都要面對的經(jīng)營管理實(shí)踐問題，從而有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資在項(xiàng)目中產(chǎn)生較大的非理性。如何正確選擇營銷投資渠道，正確制定營銷投資策略及房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方案的制定等抉擇往往都是按照個(gè)人主觀意識而非專業(yè)化手段。

1.3 市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資市場的供給環(huán)境直接影響房地產(chǎn)區(qū)域市場投資，嚴(yán)重供過于求對于大中型城市或工業(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場的投資來說顯然是不利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)的有效投資需求量和有效投資供給量大致相等時(shí)，房地產(chǎn)投資市場才可能會(huì)一直處于平衡的狀態(tài)，但事實(shí)上，房地產(chǎn)的有效投資需求和供給往往處于波動(dòng)之中，需求和有效投資供給的高低相等只是一種比較理想的狀態(tài)，所以房地產(chǎn)的有效投資環(huán)境也可能會(huì)一直處于優(yōu)劣動(dòng)態(tài)變化之中。

1.3 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和投資的宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。作為國家最主要的固定資產(chǎn)投資， 房地產(chǎn)業(yè)投資與其國家的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密。^[1]因而房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的新興產(chǎn)業(yè)，政府會(huì)通過與房地產(chǎn)投資有關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控措施來穩(wěn)定和調(diào)整其宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。這些宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策主要包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制政策、金融政策以及房地產(chǎn)經(jīng)營管理政策等。以上的種種調(diào)控政策都會(huì)在一定程度上對房地產(chǎn)投資者的收益增長目標(biāo)制定產(chǎn)生決定性影響。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者在使用房地產(chǎn)貸款受限的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用房地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行融資，不僅擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資的利潤，同時(shí)也造成了債務(wù)的不確定性。由于房地產(chǎn)投資者們長期受到中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資觀念的嚴(yán)重影響，加上中國資本市場發(fā)展尚不完善， 銀行貸款是中國房地產(chǎn)融資的主要途徑之一。因此銀行貸款利率風(fēng)險(xiǎn)也已成為了經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)融資經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)，即銀行貸款利率的一定比例增加可能會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉債經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對策

為了對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避，在筆者看來，投資者除了應(yīng)該充分具備抵御房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略性意識，還應(yīng)合理地制定以下幾種相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

2.1 完善責(zé)任管理體系

企業(yè)的責(zé)任管理中心一般是指具有一定管理權(quán)限的企業(yè)各部門以及應(yīng)承擔(dān)其它相應(yīng)管理責(zé)任的政府。同時(shí)，責(zé)任中心一般又可以分為財(cái)務(wù)成本管理中心和財(cái)務(wù)費(fèi)用管理中心兩類。在一個(gè)項(xiàng)目完成后，應(yīng)根據(jù)其成本計(jì)劃的實(shí)施執(zhí)行情況、盈利計(jì)劃執(zhí)行情況及其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)際完成執(zhí)行情況， 及時(shí)對其經(jīng)營者進(jìn)行考核并做出給予獎(jiǎng)勵(lì)或者行政處罰的決定，以此來調(diào)動(dòng)成本單位經(jīng)營者的積極性和工作熱情。因此，建立節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)、超支處罰的責(zé)任制對房地產(chǎn)投資來說就非常有必要。

2.2 做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

認(rèn)真做好房地產(chǎn)投資市場的調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控最有效的途徑和辦法之一。對市場進(jìn)行調(diào)查，必須通過運(yùn)用科學(xué)的手段和方法， 全面地調(diào)查房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀從而獲得盡可能詳盡的市場信息，才能對未來經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測分析，把可行性建立在運(yùn)用科學(xué)調(diào)查手段的基礎(chǔ)之上。如果投資者關(guān)于房地產(chǎn)投資市場環(huán)境的相關(guān)信息分析質(zhì)量要求越高，那么房地產(chǎn)投資所作的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測也就可能越準(zhǔn)確，從而使得風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)生之前就可以得到很好的有效控制。

2.3 關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

無論何種投資，唯有準(zhǔn)確抓住社會(huì)的需求點(diǎn)，才能真正做到一本萬利。由于中國房地產(chǎn)市場與發(fā)達(dá)國家相比，其投資者受到的政府和政策的影響相對更大。所以時(shí)刻關(guān)注一個(gè)國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)方針政策的變化，特別是政府對房地產(chǎn)投資和開發(fā)的態(tài)度、國家宏觀經(jīng)濟(jì)的政策、國家貨幣政策以及制度的調(diào)整等就因此顯得十分重要。^[2]通過對各項(xiàng)政策的分析和研究，既可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)投資者準(zhǔn)確判斷和確定正確的房地產(chǎn)投資和開發(fā)方向，又可以有利于其投資者根據(jù)房地產(chǎn)政策的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整其投資方向和策略，從而有效防范和規(guī)避房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。^[3]

2.4 運(yùn)用先進(jìn)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理數(shù)字化信息技術(shù)和系統(tǒng)

雖然現(xiàn)在的企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)核算已經(jīng)可以直接使用數(shù)字化計(jì)算并通過互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，但是企業(yè)對計(jì)算機(jī)的使用仍然只能停留在計(jì)算機(jī)輸入財(cái)務(wù)憑證、輸出財(cái)務(wù)報(bào)表的簡單數(shù)字化核算階段，數(shù)據(jù)仍然還不能充分共享。^[4]這種情況直接影響了新時(shí)代企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)字化管理和對成本預(yù)算的整體管理水平。企業(yè)財(cái)務(wù)管理數(shù)字化信息技術(shù)和系統(tǒng)將指導(dǎo)和支持全面完善成本預(yù)算的管理體系，包括預(yù)算編制、預(yù)算質(zhì)量控制、業(yè)績評估和數(shù)據(jù)分析，真正從根本上做到一點(diǎn)數(shù)據(jù)錄入、多點(diǎn)使用、數(shù)據(jù)共享，使成本預(yù)算的組織編制、分析、下達(dá)、控制、考核工作實(shí)現(xiàn)了一體化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。如此以來，便可很好地縮小房地產(chǎn)企業(yè)的管理盲區(qū)，使得信息能夠真正公開與透明，從而將一些不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃之中。

2.5 分散投資

“投資有風(fēng)險(xiǎn)”，這句話恐怕已是家喻戶曉。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分散投資又何嘗不是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法。例如，在資金有限的情況下，可以將投資分散到不同的區(qū)域，避免某一區(qū)域因經(jīng)濟(jì)不景氣而產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)?；蛘邔①Y金投入到不同類型的房產(chǎn)，如寫字樓與住宅，就是兩種不同的選擇，它們的投資風(fēng)險(xiǎn)與收益也大不相同。一般而言，要想獲得更高的收益，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也必定是更大的，所以在筆者看來，房地產(chǎn)投資也沒必要一味地追求過高的利潤，更重要的是尋找到利潤與風(fēng)險(xiǎn)的均衡點(diǎn)，才能真正做到細(xì)水長流。

3 結(jié)語

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金流動(dòng)周期長、投資額大、影響的風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜等基本特性，其在開展投資經(jīng)營過程中所面臨的各種投資風(fēng)險(xiǎn)往往是不容忽視的。在追求利益的同時(shí)，如何將這些風(fēng)險(xiǎn)的影響降到最低或許更應(yīng)該成為我們思考的主要問題之一。除上文所提到的種種舉措外，我也相信在不久的將來將會(huì)出現(xiàn)更優(yōu)的解決辦法！

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