王雨晨

摘要：文章對房地產(chǎn)項目成本控制的原則進行分析，基于此，提出房地產(chǎn)開發(fā)項目成本優(yōu)化控制的相應措施，以期可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作提供一些借鑒，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;優(yōu)化

房地產(chǎn)開發(fā)項目是當今現(xiàn)代化城市建設(shè)中的重要組成部分，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以明顯提升人們的生活水平。但在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于自身周期長、投資大等方面問題，自然導致房地產(chǎn)項目存在明顯的開發(fā)成本和風險，如此必然需要在實際開發(fā)過程中實現(xiàn)良好的成本優(yōu)化控制，有效發(fā)揮成本控制的作用，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟和社會方面效益，推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原則

1.1 領(lǐng)導層對成本控制有足夠重視

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際開發(fā)過程中，領(lǐng)導層的計劃、決策，對整體房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制效果有著直接性的影響，在實際開展成本控制工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導層必須要對成本控制工作有足夠的重視。領(lǐng)導層首先要認識到成本控制工作的價值性、功能性，明確成本控制的途徑，并引導企業(yè)全員都可以對成本控制的重要性有正確的認識，同時領(lǐng)導層還應該起到良好的榜樣作用，進而提升成本控制的質(zhì)量。例如，在某房地產(chǎn)開發(fā)項目中，該企業(yè)采取成本責任制的制度，從而領(lǐng)導層就承擔了項目中一定的成本責任，并且領(lǐng)導層對成本控制活動也有了更高的重視程度，有效提升了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的效率和質(zhì)量。

1.2 全面控制

在全面控制的過程中，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在整體項目就開發(fā)過程中，將成本控制工作貫穿始終，在不同的開發(fā)階段中，結(jié)合決策和準備、土地征用、建設(shè)、銷售等多個階段，從整體開發(fā)項目基礎(chǔ)開展施工，從而提升成本控制的質(zhì)量和效率，有效促進房地產(chǎn)開發(fā)項目可以開展得更加順利。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該有效控制項目的基本情況，并且可以引導企業(yè)全員都參與到成本控制活動之中，最終為提升成本控制的效果和質(zhì)量提供良好的基礎(chǔ)性保障。

1.3 遵循效益性原則，規(guī)避盲目成本控制

在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中，如若想要提升企業(yè)的收益，必然要遵循效益性原則，不能進行盲目的成本控制。在進行成本控制活動中，首先應該保證建筑的質(zhì)量，以及要保證建筑的效率沒有受到影響，同時還要保證后續(xù)房地產(chǎn)服務質(zhì)量，在此基礎(chǔ)上，才可以科學、合理的展開成本控制活動，如此，才可以最大限度的發(fā)揮出成本控制活動的功能性、有效性，在不降低建設(shè)質(zhì)量和服務質(zhì)量的同時，最終達到有效降低成本的效果，同時還可以有效完善整體房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程，提高開發(fā)的效率和質(zhì)量，促進房地產(chǎn)企業(yè)的銷售質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本優(yōu)化控制策略

2.1 規(guī)劃和方案設(shè)計階段

在規(guī)劃階段中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要任務是做好市場調(diào)研，基于此，才可以對市場情況有良好的了解，要充分掌握項目建設(shè)地的場址條件、經(jīng)濟條件等，同時做好可行性分析，并且還要詳細分析如投資環(huán)境等項目建設(shè)的優(yōu)勢，并且還要做好項目調(diào)研投入，從而提升項目可行性的準確性，保證市場情況調(diào)查結(jié)果的有效性。

在設(shè)計階段選擇設(shè)計單位過程中，應該采取公開招標的方式，但部分企業(yè)經(jīng)常采取內(nèi)部操作的方式來選擇設(shè)計單位，非常不利于成本優(yōu)化控制工作的開展，除此之外，還應該對設(shè)計總花費進行限額，從而合理控制項目的總費用。

在招標階段中，要仔細認真選擇投標單位，深入評估、審核投標單位的資格，將公開和邀請兩種招標方式進行有機結(jié)合，構(gòu)建完善、科學合理的招投標報表，對所有單位的報價進行詳盡的分析，確保整體招標過程具有絕對的公平性。

2.2 施工階段

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工屬于具體的實施階段，并且也是投入資金最大的階段。在進行成本優(yōu)化控制過程中，需要首先編制預算，預算編制所需的全部資料，應該由財務和預算人員共同提供，以這些資料為基礎(chǔ)提出相關(guān)建議，并且在成本控制中也要將預算編制內(nèi)容融入其中。當編制完成預算方案后，應該將方案上交財務人員，然后財務人員就可以以此方案為依據(jù)，開展財務核算。在進行財務核算過程中，要保證工程預算內(nèi)容、成本核算內(nèi)容一致，從而才可以方便日后有效控制和分析成本預算，繼而才可以提高施工階段成本控制的效率和質(zhì)量，為資質(zhì)后其他項目的成本控制工作打下堅實的基礎(chǔ)、積累經(jīng)驗。

其次，是針對資金方面的控制，在工程款支付過程中，應該仔細審核所有款單，方便財務會計人員核對過程中，對是否滿足支付條件進行有效判斷，在此之后，再由上級管理部門完成審批。當完成審批后才可以支付工程款，并且財務管理部門應該在第一時間在成本核算中將支付內(nèi)容錄入其中，在支付過程中，必須要嚴格按照規(guī)定流程進行支付，保證支付具有良好的合理性，有效避免出現(xiàn)支付錯誤的情況，從而有效提升成本控制的質(zhì)量。在進行支付中，還需要得到工程、財務、材料、合同等管理部門的蓋章以及負責人簽字確認，之所以通過工程部門，主要是可以詳細審核工程質(zhì)量和進度，而通過財務部門，主要是控制資金的金額和支付時間，通過材料部門，主要是可以歐曉和對材料的質(zhì)量和數(shù)量，通過合同管理部門，主要是可以保證合同內(nèi)容和資金支付兩者之間保持一致，基于此，才可以實現(xiàn)成本的全面、有效控制。

最后，在整體建筑工程中，可以說材料是占據(jù)絕大部門成本的組成部分，因此，如若想要實現(xiàn)對材料成本部分的有效控制，在施工單位進行材料保管、采購、使用等所有環(huán)節(jié)中，都要進行優(yōu)化控制，從而才可以有效避免在實際施工中，出現(xiàn)材料浪費的情況，首先，材料部門應該熟悉并掌握整體工程的實際情況，并且還要對市場材料價格的波動情況有良好的掌握，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建出、科學的材料采購計劃和措施，基于此，才可以有效避免材料過量囤積的情況，并且可以提升施工現(xiàn)場的管理質(zhì)量，降低材料在保存、搬運過程中出現(xiàn)損耗;其次，在實際進行申領(lǐng)材料的過程匯總，應該完整填寫領(lǐng)料單，如此就可以有效管理和控制材料的用途。

3 結(jié)語

綜上所述，在整體房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會涉及到非常多的內(nèi)容，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)中有非常復雜的成本構(gòu)成。基于此，如若想要保證開發(fā)項目的成本得到有效控制，必然需要制定完善有效的成本控制措施，進而提升項目的成本控制效率和質(zhì)量，增加企業(yè)的經(jīng)濟和社會效益。

參考文獻：

[1]龐金維.大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本最優(yōu)化控制[J].江西建材，2015（04）：247.

[2]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J].中國房地產(chǎn)，2006（02）：33-35.