張一

所有地產(chǎn)公司都在為征戰(zhàn)白銀時(shí)代而做出新變革，當(dāng)2019年報(bào)出爐，外界發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)光城已然率先進(jìn)入變革發(fā)展期，并且一舉跨入2000億陣營(yíng)。

據(jù)陽(yáng)光城年報(bào)，該公司最大變化之一是產(chǎn)品力和工程力持續(xù)提升，贏得市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。這種變化也帶來(lái)了公司財(cái)務(wù)上的穩(wěn)健與健康，尤其是其穩(wěn)定充沛的現(xiàn)金流，為公司提供了極厚的發(fā)展“安全墊”。

盈利能力為4年來(lái)最優(yōu)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

近年來(lái)，在房企拿地成本高企及行業(yè)限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，房企面臨較大的盈利壓力，這一特征在布局都市圈、城市群等優(yōu)質(zhì)區(qū)域的房企身上體現(xiàn)得尤為明顯。陽(yáng)光城則逆勢(shì)突圍，成功做到了在核心區(qū)域拿地的同時(shí)，保障合理的地售比以及盈利穩(wěn)增長(zhǎng)。

陽(yáng)光城年報(bào)顯示，公司2019年實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入610.49億元，同比增長(zhǎng)8.11%;合并歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)40.20億元，同比增長(zhǎng)33.21%。從盈利能力來(lái)看，公司合并報(bào)表凈利率比上年期末提升0.16個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到7.08%，合并報(bào)表歸母凈利潤(rùn)率提升1.24個(gè)百分點(diǎn)至6.59%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）提升2.54個(gè)百分點(diǎn)至18.92%?？v觀陽(yáng)光城ROE歷史數(shù)據(jù)，2019年是其最近4年中盈利表現(xiàn)最佳的一年。

在土儲(chǔ)和地售比方面，截至2019年末，陽(yáng)光城累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)4101.2萬(wàn)平方米，其中一二線城市預(yù)計(jì)未來(lái)可售貨值占比 72.60%（2018年度報(bào)告中城市分類為“城市魅力排行榜”，2019年度報(bào)告中城市分類為交易所關(guān)于一二線城市的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)），累計(jì)成本地價(jià)4355.78元/平方米，2019年銷售均價(jià)則高達(dá)12317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓展一二級(jí)聯(lián)動(dòng)合作、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)等多種拿地方式，已鎖定約421.54萬(wàn)方的土儲(chǔ)，將分期確權(quán)。

在陽(yáng)光城取得以上成績(jī)的期間，行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊，這促使包括陽(yáng)光城在內(nèi)的所有地產(chǎn)公司關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)健問(wèn)題。陽(yáng)光城年報(bào)顯示，2019年公司短期有息債務(wù)規(guī)模335.49 億元，占有息負(fù)債比例較2018年末下降12.94個(gè)百分點(diǎn)至29.87%，非銀融資占比由52.57%下降至24.94%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時(shí)，公司在資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)增加、而有息負(fù)債規(guī)模可控且降的前提條件下，資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別同比有效降低6.23和44.02個(gè)百分點(diǎn)。平均融資成本則比2018年末優(yōu)化23個(gè)基點(diǎn)至7.71%。這些數(shù)據(jù)意味著，陽(yáng)光城財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流穩(wěn)定且健康，更為公司提供了極厚的發(fā)展安全墊。

據(jù)公告，陽(yáng)光城穩(wěn)健的現(xiàn)金流，得益于公司堅(jiān)定落實(shí)“三收三支”的現(xiàn)金政策。報(bào)告期內(nèi)，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑回款1692億元，回款額增長(zhǎng)29.8個(gè)百分點(diǎn)，平均回款率約80.20%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入153.96億元，繼續(xù)保持正值;期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負(fù)債，長(zhǎng)短期債務(wù)比由1.34提高至2.35，現(xiàn)金狀況良好。

發(fā)展引擎再升級(jí) ?新動(dòng)能雛形顯現(xiàn)首次跨入2000億陣營(yíng)

在這個(gè)剛需及改善性需求主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代，“產(chǎn)品力”將成為推動(dòng)房企銷售增長(zhǎng)的重要砝碼。

盡管近年來(lái)行業(yè)銷售增速整體明顯趨緩，陽(yáng)光城仍憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力及不斷升級(jí)的工程力，一舉跨入2000億陣營(yíng)。公司公告顯示，陽(yáng)光城2019年全口徑銷售規(guī)模達(dá)到2110.31億元，同比增長(zhǎng)30%;權(quán)益銷售金額1351.43億元，同比增長(zhǎng)14.21%。

上述成績(jī)很大程度上得益于陽(yáng)光城“綠色智慧家”品牌戰(zhàn)略的執(zhí)行，公司的產(chǎn)品主張因此不斷深化，產(chǎn)品內(nèi)涵不斷夯實(shí)。以硬裝體系升級(jí)為例，公司與供應(yīng)商共同研發(fā)新材料，實(shí)現(xiàn)典型示范區(qū)樣板房空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于國(guó)標(biāo)，帶給業(yè)主切實(shí)的安全健康。同時(shí)，公司于2019年4月成立綠色智慧家研究院，有序推動(dòng)綠色智慧家戰(zhàn)略落地。截至2019年末，全國(guó)落地授牌的“綠色智慧家”項(xiàng)目44個(gè)，總建筑面積530萬(wàn)平方米，總共服務(wù)15萬(wàn)陽(yáng)光城業(yè)主。

在品牌戰(zhàn)略執(zhí)行有力的同時(shí)，公司品質(zhì)提升工程成效也初步顯現(xiàn)，佛山綠島湖、福州檀境、南京文瀾府等標(biāo)桿產(chǎn)品成功亮相，為配合品質(zhì)管理，公司制定了全行業(yè)首個(gè)品質(zhì)評(píng)價(jià)模型用以品質(zhì)激勵(lì)，涵蓋項(xiàng)目品質(zhì)全周期，在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了較大影響。

實(shí)現(xiàn)兩千億的銷售規(guī)模后，公司正通過(guò)完善內(nèi)部管理、全面升級(jí)組織架構(gòu)來(lái)促進(jìn)發(fā)展新動(dòng)能的釋放。公告顯示，公司加大推進(jìn)管理精細(xì)化進(jìn)度，于2019年底啟動(dòng)組織變革，對(duì)集團(tuán)-區(qū)域-基層三層架構(gòu)進(jìn)行了全面升級(jí)。

其中在區(qū)域?qū)用妫?8個(gè)區(qū)域通過(guò)大區(qū)域套小區(qū)域、兩個(gè)體量相似的區(qū)域并行、同地區(qū)的兼并整合等多種方式優(yōu)化為16個(gè)區(qū)域，精簡(jiǎn)管理架構(gòu)，提高管理效率;在項(xiàng)目層面，公司以項(xiàng)目部為抓手，夯實(shí)項(xiàng)目基礎(chǔ)管理，進(jìn)行項(xiàng)目總賦權(quán)，提升項(xiàng)目部生產(chǎn)力。公司組織變革目前已就位，力求通過(guò)三層架構(gòu)的組織優(yōu)化，保持公司的靈活性，釋放發(fā)展新動(dòng)能。