臧 晗，張鳳新，李金洋

(遼寧工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001)

隨著都市化進(jìn)程的逐步加速，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力逐日劇增，對(duì)于項(xiàng)目的成本細(xì)化管理要求也越來(lái)越高，怎樣有效的進(jìn)行成本控制成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大難點(diǎn)[1]。而在項(xiàng)目全過程中，對(duì)成本控制產(chǎn)生最大影響的便是設(shè)計(jì)階段，因此，開發(fā)商們?cè)桨l(fā)重視設(shè)計(jì)過程中的成本控制。

設(shè)計(jì)階段成本控制將設(shè)計(jì)理念與成本控制相結(jié)合，既可以滿足人們所追求的設(shè)計(jì)理念及品位，同時(shí)又可以合理有效將成本控制在一定范圍內(nèi)。在項(xiàng)目整體過程中，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用僅占極小的比重，一般為項(xiàng)目投資總額的的2%-4%，卻能夠影響項(xiàng)目整體成本的75%以上[2]。本文從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同四個(gè)方面出發(fā)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的成本控制影響因素，采用層次分析法確定了各影響因素的權(quán)重，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的成本控制著重點(diǎn)提供理論依據(jù)。

一、建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

在選擇指標(biāo)的過程中，為了保證收集到的影響因子的有效性，本文結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制的相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范性文件、以往項(xiàng)目設(shè)計(jì)的失敗案例以及歷史數(shù)據(jù)這三方面分別收集資料。但由于項(xiàng)目的不同，對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素種類和重要程度也會(huì)不同，因此本文通過萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)以及中國(guó)知網(wǎng)等數(shù)據(jù)庫(kù)收集參考資料，得出更全面的評(píng)價(jià)指標(biāo)的清單。隨后，根據(jù)針對(duì)房地產(chǎn)公司的成本技術(shù)人員、大學(xué)專研相關(guān)問題的教授進(jìn)行專家訪談，對(duì)影響因素清單進(jìn)行篩選，并總結(jié)分成組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及合同四方面因素。

(一)組織因素

設(shè)計(jì)人員成本管理意識(shí)等四個(gè)指標(biāo)是項(xiàng)目成本控制組織因素的重要影響因素。一位管理實(shí)力強(qiáng)勁的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以統(tǒng)籌全局，合理調(diào)動(dòng)資源，嚴(yán)格把控項(xiàng)目成本管理。而合理的設(shè)計(jì)管理流程和制定相關(guān)的建立制度可以使員工的成本管理工作形成完整的體系，提高工作效率。近年來(lái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員更加追求設(shè)計(jì)標(biāo)新立異同時(shí)保證項(xiàng)目的質(zhì)量，導(dǎo)致有些設(shè)計(jì)人員選用超出成本標(biāo)準(zhǔn)的材料，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員的成本管理意識(shí)是影響成本管理組織因素中的重要因素之一。

(二)經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素包括有效的成本管理獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制及制定各階段的成本目標(biāo)等。制定各階段的成本目標(biāo)能夠更加使工作人員明確的項(xiàng)目各階段的成本，有利于項(xiàng)目更加細(xì)致的落實(shí)成本控制工作。而落實(shí)設(shè)計(jì)過程中的成本管理職責(zé)能夠使員工明確應(yīng)該承擔(dān)的成本管理任務(wù)。制定有效的成本管理獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制也能使員工在成本管理工作中更積極主動(dòng)。

(三)技術(shù)因素

技術(shù)因素包括價(jià)值工程的運(yùn)用程度和推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等。在設(shè)計(jì)階段成本控制中，技術(shù)方法的選取是至關(guān)重要的，價(jià)值工程方法能夠根據(jù)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目功能的需求，找到價(jià)值最高的方案，在保證功能的同時(shí)，減少項(xiàng)目的花銷。設(shè)計(jì)方案比選落實(shí)的到位可以幫助項(xiàng)目比選出設(shè)計(jì)新穎并經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的設(shè)計(jì)方案。而限額指標(biāo)選取是否合理及推行標(biāo)準(zhǔn)化是按規(guī)定的相關(guān)規(guī)范將投資總額分配到各個(gè)步驟中去，保證每一項(xiàng)設(shè)計(jì)成本不超過其規(guī)定的份額，有助于降低成本。

(四)合同因素

合同措施包括合同進(jìn)度安排的合理性和合同履行過程中的實(shí)時(shí)管理等。按照合同內(nèi)容嚴(yán)格進(jìn)行全過程的實(shí)時(shí)管理能夠確保項(xiàng)目的順利完成。合同進(jìn)度安排的合理性也是非常重要的，若是進(jìn)度安排出現(xiàn)問題，員工就會(huì)加班趕工，這樣對(duì)設(shè)計(jì)相關(guān)問題的思考就會(huì)不夠細(xì)致，導(dǎo)致不必要的問題造成成本的增加。因此合同是否明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是成本控制合同因素中的重要影響指標(biāo)。

表1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

二、確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素的權(quán)重

(一)構(gòu)造判斷矩陣

本文運(yùn)用層次分析得出項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中成本控制各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重。首先，根據(jù)房地產(chǎn)公司的成本技術(shù)人員、大學(xué)專研相關(guān)問題的教授等專業(yè)人員對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的指標(biāo)進(jìn)行打分，確定策略層各個(gè)影響因素對(duì)于最高層的相對(duì)比重[3]。相對(duì)重要程度具體根據(jù)Satty1－9 數(shù)值標(biāo)度來(lái)表示，從而確定準(zhǔn)則層的判斷矩陣，即：

隨后從層次結(jié)構(gòu)的策略層開始，確定方案層的各個(gè)指標(biāo)的相對(duì)重要性，以此類推直到最后一層，得出各自的判斷矩陣。通過層次分析法求得最大特征值λmax以及對(duì)應(yīng)的特征向量ω，將ω歸一化后，即可得出一個(gè)指標(biāo)相對(duì)于另一個(gè)指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重。

(二)一致性檢驗(yàn)

在上一步完成后，一定要采用一致性檢驗(yàn)，來(lái)保證相對(duì)權(quán)重不出現(xiàn)矛盾的情況。為了看出是否通過檢驗(yàn)，引入指標(biāo)RI 和CI，來(lái)計(jì)算檢驗(yàn)指標(biāo)CR，公式為：CR=CI/RI，其中：CI=(λmax-n)/(n-1)。

上述公式中，n 為矩陣的階數(shù)；RI 的具體系數(shù)取值為：n=1 時(shí)，RI=0；n=2 時(shí)，RI=0；n=3 時(shí)，RI=0.58；n=4 時(shí)，RI=0.90；n=5 時(shí)，RI=1.12；n=6時(shí)，RI=1.24；n=7 時(shí)，RI=1.32；n=8 時(shí)，RI=1.41。若CR＜0.1，則判定通過一致性檢驗(yàn)[4]。

(三)層次單排序過程分析

通過向?qū)＜易稍円约白陨淼慕?jīng)驗(yàn)，得出策略層的權(quán)重結(jié)果，如表2。隨后得出策略層下各個(gè)影響因素的判斷矩陣，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素進(jìn)行評(píng)價(jià)。

組織因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、合同因素與上表同理，且均通過一致性檢驗(yàn)。其中組織因CR=0.0152＜0.1 經(jīng)濟(jì)因素CR＝0.0904＜0.1，技術(shù)因素CR=0.0116＜0.1，合同因素CR=0.0176＜0.1。

(四)層次總排序過程分析

綜合以上結(jié)果，可以得出各個(gè)指標(biāo)在評(píng)價(jià)體系中的重要性排名。其中，層次組合權(quán)重的計(jì)算公式為：Wij=Wi×Wj，如表3 所示。

據(jù)表3 計(jì)算結(jié)果可知，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中，成本控制的影響指標(biāo)權(quán)重最大的是組織因素和技術(shù)因素，公司不善于組織以及技術(shù)的不成熟都會(huì)使設(shè)計(jì)過程中的成本控制工作形成較大的問題。

三、評(píng)價(jià)結(jié)果及建議

結(jié)合以上項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制各個(gè)影響因素權(quán)重總排序作出評(píng)價(jià)：組織因素是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制最重要的影響因素，其中組織因素層面的影響主要來(lái)自于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的管理能力。一位優(yōu)秀的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能夠嚴(yán)格把控整體的設(shè)計(jì)管理流程，最大可能的將方案的費(fèi)用限定在一定的額度內(nèi)。因此一個(gè)負(fù)責(zé)人擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)是很重要的，建議公司在抉擇負(fù)責(zé)人時(shí)要慎重，應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、能夠統(tǒng)籌全局且具有較強(qiáng)管理能力的負(fù)責(zé)人。

表2 準(zhǔn)則層判斷矩陣

表3 權(quán)重總排序

技術(shù)因素是設(shè)計(jì)過程中成本控制較重要的指標(biāo)。其中技術(shù)因素層面的影響主要來(lái)自于價(jià)值工程運(yùn)用程度。價(jià)值工程是幫助我們選擇出高價(jià)值的設(shè)計(jì)方案的有效工具。價(jià)值工程通過將功能與成本做比，得出對(duì)象的價(jià)值指數(shù)，以此來(lái)得出最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。因此在項(xiàng)目中一定要運(yùn)用價(jià)值工程，以此選擇出既滿足大眾的功能需求，質(zhì)量又過關(guān)的經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的設(shè)計(jì)方案。

經(jīng)濟(jì)因素層面的主要影響因素來(lái)自于有效的成本控制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，其次為制定各階段的成本目標(biāo)。設(shè)計(jì)過程中包括很多方面，從方案比選及落實(shí)、方案優(yōu)化到圖紙會(huì)審，制定好各個(gè)步驟的成本目標(biāo)，有利于更加全面的對(duì)成本實(shí)施管理。而直接參與設(shè)計(jì)的員工成本意識(shí)固然重要，但事實(shí)證明項(xiàng)目成本控制需要全員都參與其中。因此制定有效的成本控制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制是很必要的，它可以大幅度提升員工的積極主動(dòng)性，項(xiàng)目管理中要充分運(yùn)用。

合同因素層面的主要影響因素來(lái)自于合同落實(shí)中的實(shí)時(shí)管理。眾所周知，合同的簽訂在房地產(chǎn)項(xiàng)目中扮演著很重要的角色，項(xiàng)目各方通過簽訂合同參與到項(xiàng)目建設(shè)中來(lái)。因此合同管理也是設(shè)計(jì)過程中成本控制的重要影響指標(biāo)。在合同履行的過程中，建議項(xiàng)目必須安排專人來(lái)對(duì)合同的履行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和調(diào)查，一旦發(fā)生問題，立刻糾正，以保證項(xiàng)目的順利完成。

本文運(yùn)用層次分析法，從組織因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素及合同因素四個(gè)角度對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制進(jìn)行研究，對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制進(jìn)行評(píng)價(jià)。從結(jié)果可以看出，對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制影響最大的是組織因素，在今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制中可以根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。