摘要：在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行的時(shí)代，不少人因?yàn)椴粩囡w漲的房?jī)r(jià)而背上房貸，成為“房奴”。對(duì)此，政府采取了一系列的限購(gòu)政策，但似乎依然難以遏制房?jī)r(jià)的迅速上漲。本文采用了OLS回歸的方法，以西安市的限購(gòu)政策以及其影響為例，來(lái)探究在此政策背景下居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和消費(fèi)選擇，并對(duì)此進(jìn)行了回歸分析。本文認(rèn)為，雖然消費(fèi)者對(duì)于調(diào)控政策及其作用有著較為積極評(píng)估，但仍面臨著極大的購(gòu)房壓力，且部分對(duì)于樓市調(diào)控政策敏感的居民，在預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲時(shí)，將會(huì)顯著增加自己的購(gòu)房行為，從而刺激房?jī)r(jià)的迅速升高。對(duì)于此結(jié)論，本文認(rèn)為政策的持續(xù)性以及多種渠道的政策調(diào)控必不可少。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);限購(gòu)政策;房?jī)r(jià)預(yù)期;房產(chǎn)稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）03-0125-04

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到巨大作用，又與人民生活息息相關(guān)而備受關(guān)注。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，并且這一局面在經(jīng)濟(jì)缺乏新的增長(zhǎng)點(diǎn)、地方政府“土地財(cái)政”難以改變的情況下，預(yù)計(jì)還將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率為7.8%，而算上與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、水泥等行業(yè)，廣義房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率則達(dá)到了驚人的36%。在接下來(lái)的2017年和2018年，房地產(chǎn)行業(yè)雖然受到了調(diào)控影響，但是行業(yè)名義增速均在7%以上，在各行業(yè)中名列前茅，商品房均價(jià)依舊穩(wěn)步上升。另一方面，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展又會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。例如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，如果過(guò)分倚重房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等諸多問(wèn)題（許憲春等，2015），房地產(chǎn)投資占比提高將抑制金融效率，且這一抑制作用在中西部省份、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的城市更強(qiáng)（彭俞超等，2018）。此外，由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不成熟，金融體系仍不完善，普通投資者投資渠道狹窄，這導(dǎo)致大量貨幣流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)（張德容等，2013）飆升的房?jī)r(jià)加大了居民的生活成本，“蝸居”“房奴”等現(xiàn)象引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注，使得高房?jī)r(jià)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更成為了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

面對(duì)不斷高企的房?jī)r(jià)，政府一直都高度重視，并且出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。以西安為例：

西安市自2016年12月至2019年6月，短短兩年半的時(shí)間里先后5次下發(fā)限購(gòu)政策。總結(jié)來(lái)看，筆者發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策的力度從以下五個(gè)方面不斷加強(qiáng)：

一是限購(gòu)范圍逐漸擴(kuò)大，從城六區(qū)擴(kuò)大到除高陵、鄠邑兩個(gè)較為偏遠(yuǎn)的區(qū)以外的全部市轄區(qū)。

二是延長(zhǎng)二手房可以入市交易的時(shí)間，打擊炒房行為。

三是審核條件的嚴(yán)格化，提供2年以上（含2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可具備購(gòu)房資格。

四是優(yōu)先保證剛需家庭的購(gòu)房需求，按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號(hào)，其中全部搖號(hào)銷(xiāo)售房源50%的比例優(yōu)先滿(mǎn)足剛需家庭。

五是暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

那么，這樣的限購(gòu)政策究竟成效如何呢？我們從房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)來(lái)看。截至2019年8月西安市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲39個(gè)月，由2016年的均價(jià)6000元/平方米，漲至目前的15000元/平方米，年均漲幅150%。與之對(duì)應(yīng)的是，2016年至2019年西安市人均收入水平由2500元/月，上漲至4000元/月，年均漲幅為60%。遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，顯然無(wú)法支撐房?jī)r(jià)的上漲。

理論上來(lái)說(shuō)，樓市限購(gòu)政策從兩個(gè)渠道影響房?jī)r(jià)。一是通過(guò)限制部分消費(fèi)者的購(gòu)房資格，降低住房市場(chǎng)需求，尤其是投機(jī)需求。二是通過(guò)影響生產(chǎn)者和消費(fèi)者的預(yù)期，進(jìn)一步影響土地價(jià)格和房?jī)r(jià)。賈培龍等（2017）指出，當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期有正向作用，而房?jī)r(jià)預(yù)期上漲對(duì)消費(fèi)意愿有負(fù)向作用，對(duì)購(gòu)房意愿則有正向作用。張浩等（2016）的研究則表明，生產(chǎn)者的行為也影響著生產(chǎn)要素的價(jià)格變化，房地產(chǎn)商對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)整速度越快，其在土地市場(chǎng)上就越有作為。相對(duì)于房?jī)r(jià)本身而言，房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于土地價(jià)格的影響更為明顯。

從限購(gòu)政策的效果來(lái)看，不少文獻(xiàn)也對(duì)此進(jìn)行了研究。張德容等（2013）指出，限購(gòu)政策的有效性依賴(lài)于具體的限購(gòu)政策細(xì)則和政策執(zhí)行力度。韓永輝等（2014）認(rèn)為的在統(tǒng)計(jì)上，限購(gòu)政策能夠顯著抑制房?jī)r(jià)上漲，但現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的降幅較為輕微，要促使房?jī)r(jià)繼續(xù)向合理水平回歸，不僅需要一定時(shí)間內(nèi)的堅(jiān)持，而且要觸及本質(zhì)，運(yùn)用多種手段進(jìn)行調(diào)控;同時(shí)限購(gòu)政策也有一定風(fēng)險(xiǎn)，這樣與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則不相容的調(diào)控手段，往往會(huì)造成市場(chǎng)效率的損失，社會(huì)福利的降低，并可能為以后市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行造成潛在的隱患。

總結(jié)已有文獻(xiàn)，我們可以看到，目前大多數(shù)研究主要是從宏觀影響的角度去評(píng)價(jià)限購(gòu)政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，但是鮮有文獻(xiàn)從實(shí)證的角度，利用微觀數(shù)據(jù)去探究限購(gòu)政策對(duì)于消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，以及在這樣的預(yù)期引導(dǎo)下，消費(fèi)者的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為如何。本文對(duì)此進(jìn)行定量的研究，有助于明確限購(gòu)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，了解消費(fèi)者的房地產(chǎn)消費(fèi)心態(tài)，從而有助于政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更加有效的調(diào)控。

二、調(diào)研數(shù)據(jù)與相關(guān)結(jié)論

筆者就消費(fèi)者對(duì)于西安市限購(gòu)政策的了解及其房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為作出了研究。調(diào)研采用了問(wèn)卷星網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和線下問(wèn)卷發(fā)放的形式，對(duì)于生活和居住在西安市的市民進(jìn)行了調(diào)查。研究共回收有效問(wèn)卷171份，樣本的描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。

為了便于進(jìn)行定量研究，筆者對(duì)可能影響消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房行為的因素進(jìn)行了調(diào)查。其中性別男性賦值為1，女性賦值為0;受教育水平按照初中及以下、高中及中專(zhuān)、大專(zhuān)、本科、研究生及以上分別賦值為1～5;婚姻狀況按照未婚、已婚、離異或其他分別賦值為1～3;名下房產(chǎn)則按照0套、1套、2套、3套及以上依次賦值1～4。對(duì)于名下房產(chǎn)為0套的受訪者，筆者進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)了其是否打算在西安購(gòu)房，將是賦值為0，否賦值為1;是否了解8月份西安市政府的房地產(chǎn)新政，將了解賦值為0，不了解賦值為1;平均月收入水平按照1000元以下、1000元～5000元、5000元～10000元、10000元～15000元、15000元～20000元、20000元～30000元、30000元～50000元、50000元以上分別賦值為1～8;最后將房?jī)r(jià)升高是否刺激購(gòu)入需求中是賦值為0，不是賦值為1。

由表1可見(jiàn)，就樣本而言，有39%的民眾在西安市還沒(méi)有房產(chǎn)，這其中有71%的民眾有購(gòu)房需求。有40%的民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)升高刺激其購(gòu)房需求，可見(jiàn)民眾對(duì)于買(mǎi)房的積極性還是比較高的。

1.西安市民眾對(duì)于限購(gòu)政策的態(tài)度與房?jī)r(jià)預(yù)期

從表1中可以看到，在171位受訪者中，共有68名受訪者目前在西安市還沒(méi)有房產(chǎn)。在這68位民眾中，有71%的受訪者表示目前有買(mǎi)房需求，有29%表示目前僅考慮租房。進(jìn)一步考慮受訪者的婚姻狀況我們可以看到，在沒(méi)有買(mǎi)房需求的受訪者中，過(guò)半都是處于未婚、離異和其他的狀態(tài)?？梢?jiàn)，盡管政府出臺(tái)了一系列公租房、廉租房政策，面對(duì)破千萬(wàn)的人口，目前西安市民眾對(duì)于住房的剛需還是較強(qiáng)的，考慮租房的民眾依然占比很低。

那么，政府的調(diào)控政策對(duì)于消費(fèi)者而言效果如何呢？對(duì)此，筆者就西安市民眾對(duì)于限購(gòu)政策效果的直觀感受（即限購(gòu)政策是否有助于您買(mǎi)房）和民眾對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間西安市房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)期進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)。結(jié)果如圖1、圖2所示.

由表3可見(jiàn)，在171位受訪者中，有124人認(rèn)為限購(gòu)新政對(duì)于其有或多或少的幫助，占比約72.5%，其中“有一定幫助”占比最大。在限購(gòu)新政的條件下，有137位居民認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)慢速增長(zhǎng)，占比約80%.由此可見(jiàn)，居民對(duì)于限購(gòu)政策的作用持較為肯定的態(tài)度。然而，著眼實(shí)際，考慮到西安市目前房?jī)r(jià)基數(shù)自身龐大，目前均價(jià)為每平方米15000元，房?jī)r(jià)的緩慢增長(zhǎng)，對(duì)于這71%的有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者而言，也仍是不小的壓力。

2.限購(gòu)政策如何影響消費(fèi)者的買(mǎi)房行為

緊接著，筆者對(duì)于消費(fèi)者“預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)提高，會(huì)刺激您的買(mǎi)房需求么”進(jìn)行了提問(wèn)，以探究消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于其房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為的影響。有61.4%的民眾表示“不會(huì)”，而有38.6%的民眾則表示“會(huì)”。對(duì)此，本文將民眾的購(gòu)房需求和一系列自變量進(jìn)行了回歸分析。結(jié)果顯示：在第（1）欄中，消費(fèi)者的年齡、受教育程度、名下房產(chǎn)數(shù)量、收入水平和婚姻狀況均不顯著影響消費(fèi)者在預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)時(shí)的購(gòu)房決策。但是，消費(fèi)者的政策敏感性，即“您是否了解西安市2019年6月份發(fā)布的限購(gòu)政策”則顯著刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求。從系數(shù)估計(jì)可以看到，對(duì)政策更加了解的民眾相對(duì)于不了解政策的民眾，在房?jī)r(jià)上升后會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的比重要高出約22.35%，估計(jì)值在5%的水平上顯著。

在第（2）欄中，本文僅針對(duì)目前具有購(gòu)房需求的子樣本進(jìn)行了回歸。結(jié)果與之前的大致相同：在一系列的自變量中，只有對(duì)政策是否了解一項(xiàng)估計(jì)系數(shù)顯著，顯著性水平為10%，并且估計(jì)系數(shù)顯示了解政策的子樣本相對(duì)于不了解政策的民眾在預(yù)期房?jī)r(jià)上升之后，會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的比例要高出21.21%。

結(jié)果顯示，對(duì)于政策敏感程度越高的居民，較于對(duì)政策敏感程度低的居民會(huì)更顯著地增加其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為。

3.消費(fèi)者對(duì)于政策持續(xù)性的態(tài)度

可見(jiàn)，有57.6%的居民認(rèn)為樓市調(diào)控政策會(huì)暫緩，態(tài)度消極，但在本文的文獻(xiàn)綜述部分提到，若要促使房?jī)r(jià)繼續(xù)向合理水平回歸，不僅需要一定時(shí)間的堅(jiān)持，而且要觸及本質(zhì)。然而從上述調(diào)研結(jié)果可見(jiàn)，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期是很不連續(xù)的，大多數(shù)民眾都認(rèn)為這樣的政策不會(huì)持續(xù)下去，從而難以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的控制。這樣的預(yù)期其實(shí)也來(lái)源于現(xiàn)實(shí)中的例子。房地產(chǎn)行業(yè)作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，不乏有一些城市也由于財(cái)政的壓力，使得限購(gòu)政策到后期也銷(xiāo)聲匿跡了。比如呼和浩特、合肥和海口等二三線城市于2011年實(shí)行限購(gòu)限貸，但多數(shù)已于2014年部分放松或取消這一政策。

政策的不連續(xù)性，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)于政策不連續(xù)的預(yù)期，再結(jié)合上述提到的對(duì)于政策更加敏感的消費(fèi)者會(huì)在預(yù)期房?jī)r(jià)增加的情況下顯著增加房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的條件下，其實(shí)形成了對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的“放大器”。即一旦居民預(yù)期限購(gòu)政策將要放松，房?jī)r(jià)即將上漲，則會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模集中的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為，從而形成房?jī)r(jià)的短期飆升，從總體上來(lái)看不利于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期控制。

三、結(jié)論

本文對(duì)限購(gòu)政策對(duì)于消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，以及在這樣的預(yù)期引導(dǎo)下，消費(fèi)者的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行了研究。本文得到的主要結(jié)論有以下兩點(diǎn)：

第一，西安市的樓市限購(gòu)政策在短期對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控有一定作用，對(duì)居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期有一定作用，但作用并不十分顯著。大部分居民認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)增長(zhǎng)，只是漲速放緩。居民面臨的購(gòu)房壓力仍然較大。

第二，居民對(duì)于政策持續(xù)性的態(tài)度并不樂(lè)觀，大多認(rèn)為樓市調(diào)控政策會(huì)暫緩。對(duì)于政策更加敏感的消費(fèi)者，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的時(shí)候，將會(huì)顯著增加自己的購(gòu)房行為，從而會(huì)刺激房?jī)r(jià)的迅速升高。那么限購(gòu)政策在一定程度上為房?jī)r(jià)推波助瀾。

從消費(fèi)者的角度來(lái)看，若要使房?jī)r(jià)真正回歸到合理水平，本文對(duì)于未來(lái)西安市的樓市調(diào)控政策提出如下幾點(diǎn)意見(jiàn)和建議：

第一，政府需要保持政策的連續(xù)性和科學(xué)性，加大政策的宣傳力度，提高政策的普及程度，加大對(duì)保障性住房的監(jiān)察力度。

第二，為了保障政府的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅的開(kāi)征勢(shì)在必行。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，是政府用于調(diào)控房?jī)r(jià)的工具之一。房產(chǎn)稅的開(kāi)征可以助力再分配，使收入分配更為合理。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收以及規(guī)定，國(guó)外有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，本文總結(jié)了三條經(jīng)驗(yàn)，包括有：一是不固定性。美國(guó)房產(chǎn)稅作為地方政府的的主要收入來(lái)源，其稅率由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要而確定。在此條件下，政府對(duì)于房產(chǎn)稅的征收是按需索取，可以降低人民的住房成本。二是細(xì)致性。德國(guó)政府將房產(chǎn)稅細(xì)化成更多類(lèi)別的稅種，使其多管齊下，從多個(gè)方面有效壓制炒房現(xiàn)象。在此條件下，更為細(xì)致的稅種分類(lèi)，可以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅作為一個(gè)大稅種的漏洞，更好的遏制投機(jī)行為。三是特殊性。俄羅斯房產(chǎn)稅實(shí)行差別稅率，稅率與房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格成正比，且對(duì)于對(duì)國(guó)家有過(guò)特殊貢獻(xiàn)的群體有特殊優(yōu)惠。在我國(guó)，類(lèi)似俄羅斯房產(chǎn)稅的特殊性，不僅可以用于有特殊貢獻(xiàn)的群體，還可以依照我國(guó)共同富裕的原則，成為精準(zhǔn)扶貧中的一大助力。

目前，由于我國(guó)的特殊國(guó)情，從理論方面上講，土地的國(guó)有與房產(chǎn)稅之間存在著矛盾。從技術(shù)方面講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)評(píng)估制度缺失。從消費(fèi)者角度講，我國(guó)房?jī)r(jià)本就極高，而消費(fèi)者對(duì)于樓市的需求熱度不減，房產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)對(duì)民眾造成很大經(jīng)濟(jì)壓力，勢(shì)必會(huì)引發(fā)很多反對(duì)聲音。由此觀之，我國(guó)的房產(chǎn)稅開(kāi)征阻力不小。為了減輕這些阻力，本文有以下幾點(diǎn)建議：第一，完善相關(guān)政策與法律法規(guī)，使房產(chǎn)稅的開(kāi)征有理可據(jù)，有章可循。第二，學(xué)習(xí)國(guó)外的房產(chǎn)稅制定制度，并學(xué)習(xí)建立科學(xué)的“個(gè)人住房評(píng)估系統(tǒng)”。第三，加大對(duì)房產(chǎn)稅的宣傳力度，可以通過(guò)開(kāi)展巡回講座、印發(fā)傳單等使民眾充分了解房產(chǎn)稅的意義作用，并保障居民充分的知情權(quán)與表決權(quán)，邀請(qǐng)居民參與討論房產(chǎn)稅及其稅率的制定過(guò)程，還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行投票，來(lái)獲取民意。

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作者簡(jiǎn)介：

梁歆雨，西安高新第一中學(xué)學(xué)生。