楊露

去年一年，全國(guó)創(chuàng)紀(jì)錄地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)620次。房地產(chǎn)業(yè)陷入冰火兩重天，超過(guò)500家房企在寒冬中絕望，而頭部房企依然保持韌性，強(qiáng)者恒強(qiáng)昭示著商業(yè)的殘酷與魅力。

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻。頭部房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也成為了觀察房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的風(fēng)向標(biāo)。

三月以來(lái)，在市場(chǎng)的波動(dòng)和不確定中，頭部房企陸續(xù)公布了2019年的業(yè)績(jī)。融創(chuàng)交出的是一張及格線以上的成績(jī)單，而萬(wàn)科光鮮數(shù)字下仍未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。但在調(diào)控趨于常態(tài)化，全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的環(huán)境下，市場(chǎng)覺(jué)得這份成績(jī)已然不易。

近日，碧桂園公布的年報(bào)讓人眼前一亮：業(yè)績(jī)一騎絕塵，使其成為了地產(chǎn)寡頭爭(zhēng)霸賽的領(lǐng)跑者。回溯這些年，似乎無(wú)論外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)生態(tài)如何變化，這家房企總是能幸運(yùn)地?cái)?shù)次踩準(zhǔn)時(shí)代節(jié)奏。這是幸運(yùn)還是必然？我們?cè)噲D跳出業(yè)績(jī)數(shù)字，從更高的維度去探究碧桂園的經(jīng)營(yíng)密碼。

頭部地產(chǎn)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭

今年萬(wàn)科在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上又重提“活下去”。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)上次提時(shí)還是“居安思危”，這次成了“特別真實(shí)感的存在”。在頭部地產(chǎn)繞不開(kāi)疫情和危機(jī)的發(fā)布會(huì)上，強(qiáng)化主業(yè)、力?，F(xiàn)金流成為了共識(shí)。

2019年，無(wú)論是從營(yíng)收、利潤(rùn)還是財(cái)務(wù)健康度而言，碧桂園的業(yè)績(jī)都堪稱(chēng)超出市場(chǎng)預(yù)期。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園營(yíng)收同比增長(zhǎng)28.2%至4859.1億元，毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)23.6%至1266.4億元；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26.1%至612億元；股東應(yīng)占利潤(rùn)、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別為395.5億元、401.2億元，同比分別增長(zhǎng)14.2%、17.6%。

今年二月以來(lái)，受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)金流吃緊的企業(yè)受到的沖擊最大，不少房企紛紛打折促銷(xiāo)試圖抓住現(xiàn)金流。業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示，碧桂園目前沒(méi)有全國(guó)降價(jià)促銷(xiāo)計(jì)劃。底氣十足背后，處處體現(xiàn)出碧桂園“行穩(wěn)”和“致遠(yuǎn)”的特點(diǎn)。

根據(jù)三月份觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的中國(guó)上市房企盈利能力Top10榜單，碧桂園盈利能力高居榜首。統(tǒng)計(jì)顯示，2019年碧桂園息稅前收入超過(guò)97%的候選房企，權(quán)益回報(bào)率超過(guò)91%的房企，歸母凈利潤(rùn)超過(guò)近100%的房企。

值得一提的是，這樣的盈利能力是碧桂園在有意收力的情況下取得的。自2018年開(kāi)始，碧桂園宣布進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段。對(duì)于這家大象級(jí)別的企業(yè)而言，切換檔位對(duì)整個(gè)行業(yè)而言都是標(biāo)志性事件。寧可發(fā)展慢一點(diǎn)，也要發(fā)展得穩(wěn)一點(diǎn)，這是碧桂園定的一個(gè)大方向，也是整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向。

除此之外，碧桂園還有兩個(gè)讓其他企業(yè)非常羨慕的硬核指標(biāo)，那就是負(fù)債和現(xiàn)金流動(dòng)性。對(duì)于地產(chǎn)這樣的極度渴望資金的行業(yè)來(lái)說(shuō)，一般的經(jīng)營(yíng)規(guī)律下，企業(yè)很難做到業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)金流充沛，債務(wù)杠桿又低于同行業(yè)的事情，但碧桂園做到了。

繼2016年碧桂園連續(xù)第四年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，達(dá)146.7億元，同時(shí)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達(dá)到公司有史以來(lái)最高水平，占總資產(chǎn)比例達(dá)到14.1%。加之尚有約3167.9億元的銀行授信額度未使用，說(shuō)明在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，碧桂園仍然不需要依賴(lài)外部融資來(lái)支撐現(xiàn)金流，自身便可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升的環(huán)境下，去年下半年不少房企發(fā)債利率動(dòng)輒高達(dá)10%以上。反觀碧桂園，2019年碧桂園的加權(quán)平均借貸成本6.34%，較2018年的6.11%變動(dòng)不大，也從側(cè)面反映了資本對(duì)于碧桂園的認(rèn)可。

寧可發(fā)展慢一點(diǎn)，也要發(fā)展得穩(wěn)一點(diǎn)，這是碧桂園定的一個(gè)大方向，也是整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向。

從負(fù)債、流動(dòng)資金、土地儲(chǔ)備再到業(yè)務(wù)布局，環(huán)環(huán)相扣之下，求“穩(wěn)”的碧桂園成為最“快”的世界500強(qiáng)。去年七月，碧桂園以573.087億美元的營(yíng)收位列《財(cái)富》2019年世界500強(qiáng)榜單第177位，較2018年上升176位次，首次進(jìn)入前200強(qiáng)，成為榜單中排名躍升最快的企業(yè)。

城鎮(zhèn)化大勢(shì)，不可阻擋的進(jìn)程

對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家頭部地產(chǎn)的掌門(mén)人均持樂(lè)觀態(tài)度。萬(wàn)科對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“白銀”時(shí)代的判斷也從來(lái)沒(méi)有改變過(guò)，認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇仍然存在，中國(guó)城市化進(jìn)程仍然在繼續(xù)。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上對(duì)應(yīng)的時(shí)間是2030年。也就是說(shuō)，到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化還有至少10年的較快上升通道，城鎮(zhèn)化率將提升10%左右。這個(gè)數(shù)據(jù)無(wú)疑令人興奮。

歷年來(lái)碧桂園的年報(bào)中，數(shù)次提到了城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程帶給碧桂園的幸運(yùn)。這種幸運(yùn)并不是偶然，那些久久為功、一騎絕塵，背后是持久的積累和對(duì)大勢(shì)精準(zhǔn)的判斷。從碧桂園不斷調(diào)整的主業(yè)戰(zhàn)略中，可以窺見(jiàn)其對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化的深度理解。

市場(chǎng)曾對(duì)碧桂園在三四線城市的大量布局頗有微詞，但一組新數(shù)據(jù)的披露讓人們意識(shí)到確實(shí)是“多慮”了。碧桂園業(yè)績(jī)顯示，對(duì)于可售貨值占比最大的三四線城市來(lái)說(shuō)，88%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)。同時(shí)，截至2019年年底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，遠(yuǎn)高于同行一二線城市項(xiàng)目0.71的投資轉(zhuǎn)化率。

一方面，碧桂園堅(jiān)持均衡布局，分散風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)受到政策和機(jī)會(huì)驅(qū)動(dòng)。2019年，在土地投資策略方面，碧桂園有意加大了一二線城市布局，新增權(quán)益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。

程光煜對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)，一二線城市或者面向一二線城市的目標(biāo)市場(chǎng)的投資比重是略有加大，直接反映在土地投資的成本上。但這種數(shù)量變化是由于過(guò)去一段時(shí)間在這些一二線城市呈現(xiàn)相當(dāng)多的機(jī)會(huì)，所以便加大投資?？傮w上，公司還是堅(jiān)持一線到六線均衡布局。

每一輪城鎮(zhèn)化政策的調(diào)整，都會(huì)顯著改變區(qū)域城市格局。去年4月國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》明確了中心城市和城市群是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展方向。8月的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)也明確了要增強(qiáng)中心城市和城市群經(jīng)濟(jì)、人口承載力。

這標(biāo)志著，此前“控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化思路指導(dǎo)發(fā)生重大變化，更多的人口和資源會(huì)向大城市和都市圈集聚。

截至2019年年底，碧桂園的項(xiàng)目已遍布內(nèi)地31個(gè)?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）的200多個(gè)地級(jí)市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元。其中，可售資源97%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域， 73%位于五大城市群，符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

作為上升至國(guó)家戰(zhàn)略的城市群，粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)未來(lái)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。作為起家于廣東的房企，碧桂園已前瞻性布局粵港澳大灣區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權(quán)益可售資源達(dá)3091億元，可售建筑面積約2268萬(wàn)方。另灣區(qū)內(nèi)有潛在權(quán)益可售資源約3226億元，與已獲取的權(quán)益可售資源合計(jì)6317億元，發(fā)展空間巨大。

“疫情對(duì)碧桂園的影響肯定有，但也得益于公司一到六線的布局，還是有相對(duì)大的空間去進(jìn)行調(diào)整，所以未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。”碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌向公眾傳達(dá)了更多信心，以2019年的權(quán)益銷(xiāo)售為基數(shù)，碧桂園目前已獲取或潛在的權(quán)益可售資源合計(jì)2.4萬(wàn)億，可維持公司未來(lái)4年以上的銷(xiāo)售需求。

產(chǎn)業(yè)大局，指向高科技

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，莫斌用兩個(gè)比喻回應(yīng)了對(duì)于新業(yè)務(wù)的執(zhí)著：“主營(yíng)業(yè)務(wù)是老虎，新業(yè)務(wù)是翅膀，老虎插上翅膀就更厲害了?！辈粌H如此，回看碧桂園近年來(lái)的發(fā)展路徑，還透露著一種“心有猛虎，細(xì)嗅薔薇”的風(fēng)格—雖野心勃勃，但沉穩(wěn)從容。

多元化是房企的必然選擇，但企業(yè)轉(zhuǎn)型絕非易事，相比在定位上有些模糊的萬(wàn)科，多元化激進(jìn)的恒大，碧桂園地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的三駕馬車(chē)版圖，發(fā)展目標(biāo)更為明確。并且，碧桂園自身穩(wěn)健財(cái)務(wù)風(fēng)格和造血能力，讓這些新業(yè)務(wù)在市場(chǎng)下行期有足夠的資金支持。

“這是一個(gè)科技繁榮的偉大時(shí)代，機(jī)器人正在積蓄澎湃的力量，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ豢上胂??！痹诮衲瓿醣坦饒@召開(kāi)的2020年工作會(huì)議上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)“機(jī)器人”的重要性。其表示，科技的進(jìn)步正不斷沖擊著各行各業(yè)，并給人類(lèi)社會(huì)生活帶來(lái)深刻的變革。

科技的進(jìn)步正不斷沖擊著各行各業(yè)，并給人類(lèi)社會(huì)生活帶來(lái)深刻的變革。

在楊國(guó)強(qiáng)看來(lái)，“高科技綜合性企業(yè)”是當(dāng)前碧桂園突破瓶頸，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。而與地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在于，一旦機(jī)器人板塊走向成熟，就有可能再造整個(gè)行業(yè)。

此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，莫斌也喊出了“緊跟時(shí)代脈搏，未來(lái)?yè)肀Ц呖萍肌钡目谔?hào)。同時(shí)他表示，“希望建筑機(jī)器人能夠在明年這個(gè)時(shí)候進(jìn)入部分的量產(chǎn)，希望能快速地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化?！?/p>

機(jī)器人產(chǎn)業(yè)布局顯然是貼近主業(yè)、服務(wù)主業(yè)的。2018年7月以來(lái)，兩年多時(shí)間里，碧桂園成立了兩家機(jī)器人公司，博智林專(zhuān)注建筑機(jī)器人，千璽集團(tuán)研發(fā)餐飲機(jī)器人。2019年，碧桂園機(jī)器人業(yè)務(wù)全年研發(fā)費(fèi)用約人民幣19.7億元。

一方面，碧桂園認(rèn)為機(jī)器人可以應(yīng)用到其內(nèi)部各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，自身對(duì)建筑機(jī)器人、家用機(jī)器人具備很強(qiáng)的需求和消化能力。另一方面，中國(guó)已經(jīng)成為全球最大的工業(yè)機(jī)器人消費(fèi)市場(chǎng)以及世界最大的潛在服務(wù)機(jī)器人市場(chǎng)，此次疫情更是體現(xiàn)了機(jī)器人的重要性。

截至2019年12月31日，博智林機(jī)器人公司已成立5大研究院，組建了3000多人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。公司累計(jì)遞交專(zhuān)利申請(qǐng)1843項(xiàng)，已獲授權(quán)327項(xiàng)。公司旗下的智能制造工廠已經(jīng)正式投產(chǎn)，佛山順德機(jī)器人谷也在加快推進(jìn)建設(shè)，其中自主研發(fā)的AGV導(dǎo)航精度已達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水平。

年報(bào)顯示，目前博智林已招募了3256名國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀研發(fā)人才，集中開(kāi)展重點(diǎn)產(chǎn)品研發(fā)、關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)，現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款，其中32款已投放工地測(cè)試，其安全性和工作效率相比人工作業(yè)大大提升。

另外，2019年，第一家面向市場(chǎng)的碧桂園機(jī)器人餐廳已經(jīng)在廣州開(kāi)始接受大眾檢驗(yàn)了。而在今年二月份，疫情讓武漢意外成為碧桂園餐飲機(jī)器人落地的第二站點(diǎn)。

在疫區(qū)，碧桂園捐贈(zèng)的煲仔飯機(jī)器人引人關(guān)注，它讓醫(yī)護(hù)和隔離人員隨時(shí)能吃上熱乎乎的飯菜，還減少了接觸感染的風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)器人在實(shí)現(xiàn)自己商業(yè)價(jià)值同時(shí)也慢慢體現(xiàn)出了社會(huì)價(jià)值。據(jù)了解，疫情過(guò)后，碧桂園更會(huì)大力推廣，希望將機(jī)器人餐廳開(kāi)到全世界去。

未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化一定有別以往的城鎮(zhèn)化，技術(shù)將會(huì)為其注入新的動(dòng)力和想象?；剡^(guò)頭來(lái)看，從地產(chǎn)主業(yè)到機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，碧桂園的每一步戰(zhàn)略部署都在隨著社會(huì)發(fā)展、國(guó)家方針政策的調(diào)整而發(fā)生改變。并且，碧桂園從未懷疑過(guò)中國(guó)的城鎮(zhèn)化大勢(shì)，這也是它在時(shí)代潮頭中能做到“大象起舞”的關(guān)鍵所在。