黃治

摘 要：對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，施工監(jiān)理是確保項(xiàng)目品質(zhì)的重要措施，這是因?yàn)轫?xiàng)目本身具有復(fù)雜性，而且存在很多較為隱蔽的質(zhì)量風(fēng)險，必須由專門的企業(yè)從事監(jiān)理工作，以專業(yè)化的方式監(jiān)督和管理整個建筑過程，降低質(zhì)量問題發(fā)生的風(fēng)險。除了一些傳統(tǒng)的監(jiān)理原則和方式之外，為了全面而徹底地開展監(jiān)理工作，可以引入精細(xì)化管理的思維和途徑，對于項(xiàng)目施工的設(shè)備、材料、技術(shù)等進(jìn)行全方位監(jiān)理，確保監(jiān)理工作的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;施工監(jiān)理;質(zhì)量控制;精細(xì)化管理

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）03-0188-02

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的專業(yè)性和復(fù)雜性，很多因素都會影響到項(xiàng)目的品質(zhì)，必須對其實(shí)施全面監(jiān)理，對于各種潛在的質(zhì)量風(fēng)險進(jìn)行控制。尤其是要重視精細(xì)化管理的落實(shí)，建立明確的管理細(xì)則，重視項(xiàng)目中的各項(xiàng)施工數(shù)據(jù)，并且重視對于材料、技術(shù)等因素的管理，通過一系列的精細(xì)化管理辦法，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和進(jìn)程。本文簡單概述房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量特點(diǎn)，重點(diǎn)分析影響質(zhì)量監(jiān)理的主要因素，以及如何在項(xiàng)目施工中落實(shí)精細(xì)化管理。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量特點(diǎn)

總體來說，工程監(jiān)理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，尤其是對項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)理，更是需要專業(yè)化的監(jiān)理人員，在漫長的項(xiàng)目周期內(nèi)，對于項(xiàng)目進(jìn)行全程全面的監(jiān)理。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于普通建筑，很多質(zhì)量問題都是隱蔽的，在施工中往往不能及時發(fā)現(xiàn)，但是卻具有遺患無窮的危害。另外，房地產(chǎn)工程會涉及到很多專業(yè)化的技術(shù)和知識，監(jiān)理內(nèi)容非常廣泛，一旦出現(xiàn)監(jiān)理失誤就可能會造成項(xiàng)目的品質(zhì)問題，必須對此加以重視，選擇高水平的監(jiān)理人才，詳細(xì)落實(shí)監(jiān)理制度和規(guī)范，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的潛在風(fēng)險和隱蔽問題。這樣才可以控制好項(xiàng)目的進(jìn)度和品質(zhì)，同時防止危險事故的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工監(jiān)理現(xiàn)狀

雖然高品質(zhì)的監(jiān)理工作對房地產(chǎn)施工至關(guān)重要，但是因?yàn)楦鞣N原因的存在，降低了監(jiān)理工作的質(zhì)量，出現(xiàn)監(jiān)理不嚴(yán)和不全面的問題，忽視了施工中的一些問題，項(xiàng)目品質(zhì)無法保障?？傮w來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理問題主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)。

1.制度缺失。這是導(dǎo)致各類監(jiān)理問題的主要原因，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目較為復(fù)雜，涉及很多維度的監(jiān)理內(nèi)容，為了保障監(jiān)理的有效性和科學(xué)性，就需要明確合理的監(jiān)理制度作為保障，但在實(shí)際的情況中，很多項(xiàng)目的監(jiān)理制度并不完善，這就導(dǎo)致了很多質(zhì)量和安全方面問題。比如在項(xiàng)目中，雖然設(shè)立了監(jiān)理制度，但是制度之間缺乏協(xié)調(diào)性，或者是制度的全面性較差，無法切實(shí)保障對于項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)和維度的監(jiān)理。另外，部分監(jiān)理制度缺乏體系性，雖然規(guī)定了大量的監(jiān)理內(nèi)容，但是缺乏配套的獎懲措施，而且對于監(jiān)理崗位的規(guī)定不夠明確，人員的崗位和職責(zé)劃分存在問題，導(dǎo)致監(jiān)理人員在工作上不能相互協(xié)調(diào)和制約。

2.責(zé)任不明。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有自身的獨(dú)特性質(zhì)，需要專業(yè)化的監(jiān)理人員參與管理，才可以避免一些潛在的風(fēng)險和威脅。但是在一些項(xiàng)目中，對于監(jiān)理人員的責(zé)任規(guī)定不夠明確，制約了監(jiān)理工作的有效開展，限制了監(jiān)理工作的價值發(fā)揮，主要體現(xiàn)在這幾個方面：一方面，部分監(jiān)理企業(yè)為了占據(jù)更大的市場空間，往往會將內(nèi)部的監(jiān)理人員進(jìn)行分散安排，這就導(dǎo)致分配在各個項(xiàng)目中的監(jiān)理人員數(shù)量不足，甚至在較為小型的房產(chǎn)項(xiàng)目中，只有幾個監(jiān)理人員，無法應(yīng)付房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求。在這樣的模式中，監(jiān)理人員很難真正承擔(dān)起項(xiàng)目職責(zé)，在項(xiàng)目出現(xiàn)問題時，往往無法及時回應(yīng)和處理。另外，制度層面的缺失也是造成監(jiān)理人員責(zé)任不明的關(guān)鍵原因，在問題出現(xiàn)后無法盡快處理，正是由于監(jiān)理單位自身的問題，以及制度方面的不足，才導(dǎo)致監(jiān)理人員的責(zé)任不明。

3.人員專業(yè)能力不足。除了上述的兩種因素之外，監(jiān)理人員的能力問題也是制約監(jiān)理工作的關(guān)鍵原因。總體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理的專業(yè)性非常高，而且涉及到很多的專業(yè)知識和技能，同時需要監(jiān)理人員具備較高的道德品質(zhì)和個人素養(yǎng)，然后才能相互協(xié)作、積極配合，共同完成項(xiàng)目的監(jiān)理工作。但在實(shí)際的情況中，部分監(jiān)理人員要么在經(jīng)驗(yàn)方面較為欠缺，要么在技能方面較為欠缺，而其在工作中過于刻板，不能靈活應(yīng)用自己的監(jiān)理能力，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目問題，往往不能及時做出有效反應(yīng)。正是基于這些原因，部分監(jiān)理無法在項(xiàng)目中充分發(fā)揮自身價值，造成了一些本可避免的項(xiàng)目損失。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制中的精細(xì)管理

雖然項(xiàng)目中存在一些不良的監(jiān)理情況，對于項(xiàng)目的品質(zhì)有所影響，但是應(yīng)用精細(xì)施工管理的思路和模式，仍舊可以實(shí)現(xiàn)管理過程的科學(xué)化和高效化。其中最為關(guān)鍵的要點(diǎn)就是進(jìn)行全面全程的管理，并且將管理精細(xì)化，具體到施工中的各項(xiàng)要素，比如對于人員、技術(shù)、制度等都要應(yīng)用精細(xì)管理的理念。

1.對于人員的精細(xì)管理。就實(shí)際情況來說，制約房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理工作的關(guān)鍵點(diǎn)就是人員問題，也就是監(jiān)理人員的能力和素質(zhì)問題。針對此種情況，建議監(jiān)理單位進(jìn)行下述調(diào)整。一是在人員選擇和安排方面要足夠重視，避免將一些能力不足或者素質(zhì)低下的人員引入企業(yè)，在安排人員時，需要根據(jù)具體的項(xiàng)目內(nèi)容，對于人員的專業(yè)能力和個人素質(zhì)進(jìn)行全面考核。二是不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對于監(jiān)理工作的要求不同，而且房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和工期也有所不同，監(jiān)理單位需要根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容有針對性地進(jìn)行人員培訓(xùn)，幫助監(jiān)理人員對于要監(jiān)理的項(xiàng)目形成基本認(rèn)知，為高效率的監(jiān)理工作奠定基礎(chǔ)。三是建筑項(xiàng)目的類型和規(guī)模都在逐漸擴(kuò)展，由于新技術(shù)和新材料也在不斷出現(xiàn)，相應(yīng)的監(jiān)理理念和模式也要逐漸創(chuàng)新，因此，監(jiān)理單位和監(jiān)理人員自身都要具有與時俱進(jìn)的發(fā)展思維，在培訓(xùn)、實(shí)踐、學(xué)習(xí)中逐漸發(fā)展監(jiān)理人員的能力，提升監(jiān)理工作的專業(yè)性和科學(xué)性。

2.對于技術(shù)的精細(xì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的專業(yè)化和技術(shù)化要求較高，必須重視對于技術(shù)的監(jiān)理，才可以防止技術(shù)不當(dāng)而造成的各種潛在風(fēng)險。對于技術(shù)的精細(xì)化管理，往往涉及下述幾點(diǎn)內(nèi)容。一是在項(xiàng)目開展之前就明確具體的技術(shù)內(nèi)容，合理地安排技術(shù)人員，并且將技術(shù)的施工規(guī)范和操作標(biāo)準(zhǔn)以制度的形式進(jìn)行明確，一旦出現(xiàn)技術(shù)不當(dāng)?shù)那闆r，就要及時糾正和懲處。二是對于技術(shù)應(yīng)用實(shí)施全程監(jiān)理，但是要重視各個技術(shù)之間的不同，根據(jù)技術(shù)的實(shí)際規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)格監(jiān)理技術(shù)的應(yīng)用流程，確保技術(shù)應(yīng)用的有序性和合理性。三是在實(shí)際的項(xiàng)目中，很多技術(shù)不規(guī)范的行為無法在施工中就引起不良后果，但是卻會給項(xiàng)目埋下潛在的隱患，而且后期維護(hù)的難度很大。正是由于此點(diǎn)原因，在對技術(shù)進(jìn)行監(jiān)理時，要重視現(xiàn)場巡視，安排專業(yè)監(jiān)理人員對于技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行審查，時刻掌握技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)程。

3.對于質(zhì)量控制制度的精細(xì)管理。制度層面的精細(xì)管理是項(xiàng)目監(jiān)理工作的重要保障，是確保項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵措施，需要從下述幾點(diǎn)進(jìn)行控制。一是要制定明確的監(jiān)理制度，避免制度過于籠統(tǒng)，對于某些具體的管理事項(xiàng)一定要明確規(guī)定，責(zé)任到人，確保項(xiàng)目中的各個事項(xiàng)都有專門的人員負(fù)責(zé)，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目問題，就可以及時追責(zé)，并且進(jìn)行嚴(yán)格地懲處。二是要構(gòu)建完善的制度體系，也就是說，整個監(jiān)理制度中不僅包括全面的監(jiān)理制度，比如對于技術(shù)、人員、設(shè)備的監(jiān)理規(guī)范，也要包括監(jiān)理人員的責(zé)任規(guī)定，以及一些配套的措施和制度，比如具體的懲處制度、考核制度等，這些制度規(guī)范共同構(gòu)成了完整監(jiān)理體系，對于監(jiān)理工作有明確的指導(dǎo)價值。三是要確保監(jiān)理制度的高效落實(shí)，對于監(jiān)理工作要及時做好記錄，對于項(xiàng)目中的相關(guān)問題做到不包庇和零容忍，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要嚴(yán)肅處理，尤其是要重視對于施工細(xì)節(jié)的監(jiān)理，防止出現(xiàn)潛在風(fēng)險，以及排除所有的安全和質(zhì)量隱患。

4.對于資料的精細(xì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期一般較長，而且對于監(jiān)理單位而言，需要監(jiān)理的內(nèi)容較多，而且需要和承建單位形成緊密合作的關(guān)系，及時就相關(guān)問題進(jìn)行商討，才可以確保監(jiān)理工作的順利有序開展。在這個過程中，一定會產(chǎn)生大量的監(jiān)理檔案，這些檔案資料不僅是施工監(jiān)理的見證，對于后期的相關(guān)的事務(wù)也具有重大價值，也有利于監(jiān)理人員對于項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行分析，提升監(jiān)理工作的科學(xué)性。正是基于這樣的理由，就需要做好檔案資料的精細(xì)管理，一是要制定嚴(yán)格而明確的檔案管理細(xì)則，對于檔案的收集、分類、存檔等都要進(jìn)行明晰，保障檔案資料管理程序的合理性。二是要及時收集監(jiān)理資料，保障資料的及時性，并且做好資料的分類管理。三是利用信息技術(shù)進(jìn)行資料管理，保障資料管理的高效率，而且各監(jiān)理人員可以隨時掌握項(xiàng)目情況，及時展開相應(yīng)的監(jiān)理工作。

5.對于建筑材料的精細(xì)管理。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，建筑材料的品質(zhì)和性能非常重要，也是重要的監(jiān)理內(nèi)容之一。一是無論是前期的采購環(huán)節(jié)，還是施工中的材料采購，都需要進(jìn)行詳細(xì)的監(jiān)理，主要是監(jiān)理材料的質(zhì)量，可以進(jìn)行相關(guān)的性能測試，同時要查看供應(yīng)商的相關(guān)資質(zhì)，對于不符合規(guī)定的材料要及時退還。二是要監(jiān)管材料的保存工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期很長，很多材料采購回來之后會在現(xiàn)場保存較長時間，必須按照材料的性能進(jìn)行保管，做好遮光、防潮等措施，防止出現(xiàn)品質(zhì)異化。三是要監(jiān)理材料的應(yīng)用過程，比如對于水泥或者鋼筋材料，在材料的運(yùn)輸、澆筑、養(yǎng)護(hù)等方面都要符合標(biāo)準(zhǔn)，不能出現(xiàn)不當(dāng)操作，才可以保障材料的優(yōu)質(zhì)性能，發(fā)揮材料的應(yīng)用價值。

結(jié)語

綜上所述，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，質(zhì)量監(jiān)理是非常重要的內(nèi)容，只有高品質(zhì)、專業(yè)化的監(jiān)理工作，才可以發(fā)揮項(xiàng)目監(jiān)理的價值。針對當(dāng)前項(xiàng)目監(jiān)理中的問題，可以實(shí)施精細(xì)管理，制定完善的監(jiān)理細(xì)則，對于人員、技術(shù)、材料等實(shí)施全面監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的不良問題和風(fēng)險，并且進(jìn)行處理和規(guī)范，保障監(jiān)理工作的高效化和科學(xué)化。

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