沈紅富

隨著計算機技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，使得沉淀的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)沉淀及再加工再應(yīng)用成為趨勢和常態(tài)，成為我們估價行業(yè)面臨新時代的最大機遇。從最早時期世聯(lián)的自動估價系統(tǒng)和最初國家龍版納稅系統(tǒng)的稅基大數(shù)據(jù)提供應(yīng)用到大量銀行金融機構(gòu)和非銀行金融機構(gòu)的大數(shù)據(jù)應(yīng)用，讓我們深刻認(rèn)識到數(shù)據(jù)建設(shè)的重要性。下面我也來談?wù)勎覍?shù)據(jù)建設(shè)的認(rèn)識。

一、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓估價機構(gòu)更強大

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》定義資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。而房地產(chǎn)估價作為各類資產(chǎn)評估中份量最重的一類專業(yè)服務(wù)行為。房地產(chǎn)估價它背后具有的社會公信力，是國家賦于的，同時是建立在大量專業(yè)的、權(quán)威的、細(xì)致的數(shù)據(jù)信息采集、整理、評定、測算等長期基礎(chǔ)工作上逐步形成的，以及依靠全體的機構(gòu)和估價專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中長期堅守專業(yè)和執(zhí)業(yè)道德的基礎(chǔ)上逐步樹立起來的。是我們?nèi)w估價人的立身之本，需要我們倍加呵護(hù)。

仔細(xì)研究我們估價規(guī)范中的對各種物業(yè)類型（如住宅商業(yè)辦公工業(yè)等等）的估價方法如市場法、收益法、成本法、批量評估技術(shù)等等都離不開信息數(shù)據(jù)計算，估價就是以數(shù)據(jù)采集基礎(chǔ)上的加工整理再應(yīng)用的一種經(jīng)濟行為，沒有了基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)，所有的估價行為就是無源之水，你的估價結(jié)果的社會公信力就會蒼白無力。說到底，估價行為就是一種房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)的交易行為。作為專業(yè)的估價機構(gòu)日常的數(shù)據(jù)采集整理工作就是最基礎(chǔ)的工作內(nèi)容，是后續(xù)工作的原材料，以前我們大量的數(shù)據(jù)依靠人工采集，采集后沒有系統(tǒng)歸集整理，形成數(shù)據(jù)庫檔案，造成后期數(shù)據(jù)饋乏，不利專業(yè)研究，隨著計算機技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，讓系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)采集整理歸集成為現(xiàn)實，成為我們?nèi)粘９纼r工作的常態(tài)，所以我認(rèn)為所有的估價機構(gòu)應(yīng)該而且必須建立自己的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和一套完整的數(shù)據(jù)庫建設(shè)機制。只有建立了數(shù)據(jù)庫這個防火墻，我們機構(gòu)管理者和執(zhí)業(yè)者才會在日常的工作中更加有指導(dǎo)性。只有做好了數(shù)據(jù)庫，你才能有底氣說我們不是賣印章的，我們提供的是專業(yè)服務(wù)。只有做好了數(shù)據(jù)庫我們的估價機構(gòu)才能成長得更健康。

一個有志于估價行業(yè)的機構(gòu)，一定會是堅守數(shù)據(jù)先行的。隨著大數(shù)據(jù)時代的來臨，我們的房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須而且也只有沉下心來做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作，也只有有這樣的專業(yè)志向，在未來大整合大并構(gòu)的時代有機會被別的機構(gòu)并構(gòu)或去并構(gòu)別的機構(gòu)。客觀來講，特別是現(xiàn)在的傳統(tǒng)抵押、交易課稅估價領(lǐng)域，市場的需求已經(jīng)要求我們應(yīng)該大膽地充分地引入批量估價的技術(shù)思維，數(shù)據(jù)先行，不斷提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、利用自動估價系統(tǒng)，通過各種方式加快機構(gòu)全國性整合，系統(tǒng)是經(jīng)脈、數(shù)據(jù)是血液，只有具有數(shù)據(jù)建設(shè)能力的機構(gòu)才會被納入整合體系內(nèi)。只有這樣我們專業(yè)估價機構(gòu)團(tuán)結(jié)起來才能在大量的跨界打劫中，讓我們的估價機構(gòu)生存下去。

二、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓協(xié)會管理更有的放矢

我們現(xiàn)在經(jīng)常報怨估價機構(gòu)在提供估價專業(yè)服務(wù)當(dāng)中的各種競爭亂象，協(xié)會管理不到位。但客觀外部環(huán)境由于目前我們估價機構(gòu)在對外出具報告只是一個結(jié)果報告，社會也只看到機構(gòu)出具有估價結(jié)果成果文件的幾頁紙，因無法看到你為提供這個專業(yè)服務(wù)行為背后做的大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集測算工作。外界很難短時間判斷機構(gòu)之間工作的差異好壞，特別是在抵押交易課稅等傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)中。由于之前二二十幾年中國房地產(chǎn)市場一直處于上升周期，很多的違規(guī)信貸風(fēng)險因房地產(chǎn)價格上漲而被覆蓋彌補，造成銀行客戶在抵押貸款的信貸活動中對房地產(chǎn)風(fēng)險意識越來越淡化，對估價機構(gòu)的專業(yè)服務(wù)工作越來越輕視，導(dǎo)致在從事信貸業(yè)務(wù)過程中越來越多干預(yù)估價師的獨立第三方的工作，要求高估值低收費。使得估價機構(gòu)在業(yè)務(wù)獲取過程，存在無原則迎合客戶高價值低收費的情況層出不窮，所謂“無知者無懼無良者無底線”，由于房地產(chǎn)一直處于上漲周期中，表面的低風(fēng)險，讓很多的外界認(rèn)為估價就是隨便打印幾張紙就可以收取很“高”的費用，這生意太好做了，讓更多的非行業(yè)內(nèi)撐握一定渠道的人士趨之若鷙切入到這個行業(yè)中來分一杯羹。他們僅僅把它當(dāng)作一門生意來做，渠道商在估價工作中的話語權(quán)越來越大，而估價師獨立第三方的工作環(huán)境越來越差，無視行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，沒有基礎(chǔ)工作，只要打印幾張紙就可以出報告了，而且也沒有出很多的銀行壞帳，沒有了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)工作，使很多地方的估價業(yè)務(wù)競爭業(yè)務(wù)成本幾乎趨近于零，這也是導(dǎo)致現(xiàn)在估價行業(yè)在傳統(tǒng)估價領(lǐng)域形成“紅?！钡母驹?。

如果把數(shù)據(jù)庫建立和一套完善的數(shù)據(jù)庫建設(shè)機制作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立的先行條件的話，行業(yè)協(xié)會對估價機構(gòu)的管理不僅從程序合規(guī)性上有管控手段，在估價實質(zhì)性管理上也有了手段。有了數(shù)據(jù)庫，協(xié)會要管理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為就不會成為無源之水，相當(dāng)于讓機構(gòu)先行建立數(shù)據(jù)庫，先期建設(shè)好行業(yè)協(xié)會檢查估價機構(gòu)風(fēng)險管理提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的“盾”，用它來監(jiān)管估價機構(gòu)在后期日常具體執(zhí)業(yè)中“矛”，讓它們自設(shè)監(jiān)管標(biāo)竿，成為行業(yè)協(xié)會機構(gòu)管理中實質(zhì)性結(jié)果管理的管理抓手措施。我有理由相信，任何一個想把估價作為一個事業(yè)來作的機構(gòu)一定是作好長期打算的，對它們來說建立自己的數(shù)據(jù)庫和一套完善的數(shù)據(jù)庫建設(shè)機制是機構(gòu)的最基礎(chǔ)最必不可少的工作內(nèi)容。有了強大的完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，行業(yè)協(xié)會才有可能有的放矢地指導(dǎo)各地估價機構(gòu)開展有利整個行業(yè)發(fā)展的大事和進(jìn)行一些基礎(chǔ)性的研究工作。有了強大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)機制的支撐，那也是估價行業(yè)的社會公信力的強大支撐。有了強大社會公信力的行業(yè)一定能走得更遠(yuǎn)理健康。

所以作為行業(yè)協(xié)會無法阻止收費競爭的市場化行為，但可以規(guī)范提高機構(gòu)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量，而要提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，就離不開一個高質(zhì)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和一套完整的數(shù)據(jù)庫建設(shè)共享機制。

三、通過數(shù)據(jù)建設(shè)讓我們的行業(yè)更健康、走得更遠(yuǎn)

我認(rèn)為估價作為一項專業(yè)性強、有公信力的工作，一定要提高執(zhí)業(yè)經(jīng)營門檻，在執(zhí)業(yè)的過程中只能是一個有序競爭而一定不能是一個充分競爭（甚至過度競爭）的行業(yè)。因此我們不應(yīng)該鼓勵估價機構(gòu)小型化，而是應(yīng)規(guī)?；痛笮突Ｍㄟ^數(shù)據(jù)建設(shè)先行的方式強化風(fēng)險管理能力，以系統(tǒng)管理為經(jīng)脈、以大數(shù)據(jù)為血液建成跨區(qū)域的大機構(gòu)，通過數(shù)據(jù)建設(shè)先行的政策措施提高估價機構(gòu)設(shè)立門檻和運營的成本，讓真正有志于我們估價行業(yè)長足發(fā)展的機構(gòu)和估價專業(yè)人員留在估價行業(yè)中，扶持它們做大做強，爭取也能走出國門。

如果全國各地的有志估價事業(yè)的機構(gòu)都能沉下心來將估價機構(gòu)的基礎(chǔ)工作-基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的建設(shè)工作做好，行業(yè)協(xié)會也將估價機構(gòu)的數(shù)據(jù)庫建設(shè)和完善的數(shù)據(jù)庫建設(shè)機制作為行業(yè)管理的重要手段的話，我們?nèi)珖臄?shù)據(jù)很快能形成一張大網(wǎng)，一張完整的數(shù)據(jù)網(wǎng)，讓我們的房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國房地產(chǎn)稅的實施過程中占得先機。同時，也只有通過長期的日積月累的數(shù)據(jù)建設(shè)采集沉沉淀下，我們后續(xù)都有可能進(jìn)一步分析研究各種估價參數(shù)的原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能讓我們的行業(yè)走得更遠(yuǎn)更健康。