薛蛟

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，社會的進(jìn)步，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了相對長遠(yuǎn)的發(fā)展，但行業(yè)內(nèi)部隨著發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了許多問題，其中就有房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算準(zhǔn)確性的問題。面對這一類問題，最好的解決辦法就是建立房地產(chǎn)企業(yè)自己的工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)庫。本文主要討論房地產(chǎn)公司工程造信息標(biāo)數(shù)據(jù)庫的建立與應(yīng)用，并說明工程造信息標(biāo)數(shù)據(jù)庫的重要性，并在闡述建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫時(shí)房地產(chǎn)公司應(yīng)該注意的事項(xiàng)，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)行業(yè)從業(yè)者起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司，工程造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，材料價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部的市場競爭愈發(fā)激烈，而最能體現(xiàn)一家房地產(chǎn)公司競爭力的地方就是在一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營之前，制定其進(jìn)行合理的目標(biāo)成本計(jì)劃、精準(zhǔn)的銷售價(jià)格，從而降低建設(shè)成本、提升銷售利潤，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目收益最大化。而想要進(jìn)行合理的成本分析，就必須有詳細(xì)的分項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)以及材料價(jià)格等信息，而建立起工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)庫可以最大程度解決這一問題。

一、概念闡述

（一）工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)庫

一般來講，工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫中所包含的數(shù)據(jù)并不只是最原始的數(shù)據(jù)，還要對相關(guān)信息及數(shù)據(jù)進(jìn)行深入的分析與解讀，最終加工成格式統(tǒng)一，內(nèi)容完善，以便于隨時(shí)調(diào)用的各項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)與分析測算依據(jù)。這一數(shù)據(jù)庫的建立需要企業(yè)收集與積累內(nèi)部工程信息，以專業(yè)人員進(jìn)行整理、歸納，這樣的工程造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫才可以對自身的發(fā)展起到進(jìn)一步的推動作用。

1、工程造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫

工程造價(jià)指標(biāo)主要是單平方米造價(jià)，包括總造價(jià)指標(biāo)，費(fèi)用構(gòu)成指標(biāo)。是對建筑、安裝工程等各分部分項(xiàng)費(fèi)用及措施項(xiàng)目費(fèi)用組成的分析，同時(shí)也包含了各專業(yè)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤等費(fèi)用的構(gòu)成及占工程造價(jià)的比例。工程造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫中應(yīng)該包含以下幾種指標(biāo)數(shù)據(jù)：工程造價(jià)指標(biāo)、單項(xiàng)（單位）工程造價(jià)指標(biāo)、分部（分項(xiàng)）工程造價(jià)指標(biāo)。其中分項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)是最核心的數(shù)據(jù)是所有指標(biāo)的基石。

2、工程材料信息數(shù)據(jù)庫

工程材料價(jià)格信息是指除當(dāng)?shù)卦靸r(jià)主管機(jī)關(guān)或協(xié)會發(fā)布的信息價(jià)以外，企業(yè)自己的招標(biāo)、采購或甲供材料價(jià)格。同樣，這些價(jià)格數(shù)據(jù)也需要進(jìn)行進(jìn)一步的整理歸納，分品種、類別、規(guī)格及歸屬時(shí)期分門別類的錄入數(shù)據(jù)庫中，以便于隨時(shí)查閱、調(diào)用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)中工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫的重要作用

在房地產(chǎn)行業(yè)中，公司對于項(xiàng)目進(jìn)度有著苛刻的要求，所以一般不使用施工圖計(jì)算工程量，大多數(shù)公司都會使用指標(biāo)計(jì)算法對項(xiàng)目的成本、收益以及風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行測算。

但公司所使用的指標(biāo)數(shù)據(jù)普遍都是項(xiàng)目（或內(nèi)容）較少，應(yīng)用程度低的指標(biāo)數(shù)據(jù)，這就給項(xiàng)目估算帶來一定的局限性。并且我國有很多中小型房地產(chǎn)公司苦于沒有詳盡的指標(biāo)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行造價(jià)估算時(shí)往往會根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行粗略判斷，這樣的估算模式極不嚴(yán)謹(jǐn)，很容易就會造成公司決策偏差，嚴(yán)重情況下甚至?xí)?dǎo)致虧損、項(xiàng)目投資失敗。而另一部分大型企業(yè)雖然建立起了工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫，但是由于對自身的數(shù)據(jù)挖掘不夠全面，所以這一類數(shù)據(jù)做不到面面俱到。而從當(dāng)前的房地產(chǎn)情況來看，項(xiàng)目決策中的投資估算及經(jīng)濟(jì)分析不僅要準(zhǔn)而且要快，慢了就喪失機(jī)會，喪失效益。那么如何在各地不同的項(xiàng)目投資中準(zhǔn)確快速地進(jìn)行投資估算？只有建立準(zhǔn)確規(guī)范、符合自身發(fā)展的“工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫”，才能有效地解決以上問題。

三、房地產(chǎn)行業(yè)中工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）工程造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用現(xiàn)狀

當(dāng)前部分房地產(chǎn)公司在對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本分析后并沒有做出工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)庫的意識。更多的是就事論事，得過且過的了解一下成本增加的原因。沒有從限額設(shè)計(jì)、地質(zhì)地勘、產(chǎn)品定位、營銷政策等多方面考慮開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)。

指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，不僅僅是對某個(gè)項(xiàng)目的概略分析，而應(yīng)該是對項(xiàng)目整體的深入研究，從橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)時(shí)期的結(jié)算造價(jià)指標(biāo)，還要從縱向分析各個(gè)單體的造價(jià)變化原因，從而形成有效的分析對比文件，繼而提取出各項(xiàng)工程在不同情況下造價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)。從而以數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學(xué)的支撐公司的各項(xiàng)有關(guān)成本問題的決策。

（二）工程材料信息數(shù)據(jù)庫應(yīng)用現(xiàn)狀

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)公司并沒有建立起工程材料信息數(shù)據(jù)庫，也往往缺乏對歷史材料價(jià)格信息的留存與整理。無法結(jié)合市場情況預(yù)測影響工程造價(jià)的主要材料價(jià)格，這樣就無法規(guī)避材料價(jià)格變動的風(fēng)險(xiǎn)。從而無法確定工程材料到底是甲供還是乙供。

因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該收集項(xiàng)目各階段材料價(jià)格。從而形成材料歷史價(jià)格數(shù)據(jù)。其次，需要對發(fā)布的信息價(jià)格以外的主要工程材料進(jìn)行詢價(jià)（其形式可以是詢價(jià)函、結(jié)算價(jià)格反向分析、招采談判后確認(rèn)的價(jià)格）并錄入價(jià)格數(shù)據(jù)庫。再次，不論是現(xiàn)場簽證或者工程變更均應(yīng)在簽署的同時(shí)向成本（或預(yù)算）部門反饋價(jià)格確認(rèn)情況并錄入價(jià)格數(shù)據(jù)庫。通過以上措施，形成公司內(nèi)部價(jià)格信息文件即“工程材料信息數(shù)據(jù)庫”。

最終通過企業(yè)OA系統(tǒng)的集成，開發(fā)出公司自有的指標(biāo)庫、材料庫。以便在工程結(jié)算以及分析投資項(xiàng)目成本時(shí)有相關(guān)數(shù)據(jù)支撐。

四、房地產(chǎn)行業(yè)中建立工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫的注意事項(xiàng)

（一）數(shù)據(jù)庫的資料必須保密

首先在建立數(shù)據(jù)庫的過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該先設(shè)立一個(gè)相關(guān)的數(shù)據(jù)庫管理人員或部門，同時(shí)要對數(shù)據(jù)庫內(nèi)的數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行保密，樹立起數(shù)據(jù)庫的使用規(guī)范，劃分查閱級別，設(shè)立登錄權(quán)限，對企業(yè)內(nèi)部使用人約定使用數(shù)據(jù)時(shí)要保守商業(yè)秘密，對于數(shù)據(jù)庫內(nèi)的數(shù)據(jù)內(nèi)容嚴(yán)防外泄，避免不正當(dāng)或惡意的商業(yè)競爭，避免發(fā)生不必要的糾紛。

（二）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容必須真實(shí)準(zhǔn)確

將數(shù)據(jù)填充進(jìn)數(shù)據(jù)庫時(shí)，必須有相關(guān)審核人員進(jìn)行復(fù)核，并對其數(shù)據(jù)進(jìn)行擔(dān)保承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。必要時(shí)，設(shè)立相關(guān)的數(shù)據(jù)分析師對填充進(jìn)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理性分析，嚴(yán)格按照公司數(shù)據(jù)庫管理制度進(jìn)行編審、錄入。

（三）數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)應(yīng)該全面且適用

由于地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建筑風(fēng)格及地點(diǎn)不同，適用數(shù)據(jù)庫所含有的數(shù)據(jù)必須有適用性，否則不足以解決各項(xiàng)目公司的具體決策需求。

（四）數(shù)據(jù)庫中工程造價(jià)數(shù)據(jù)可以是系統(tǒng)的、共享的

大型房地產(chǎn)公司在全國各地的項(xiàng)目造價(jià)數(shù)據(jù)應(yīng)聯(lián)網(wǎng)形成共享系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，并對各地各類不同的工程要統(tǒng)一編碼，建立統(tǒng)一的規(guī)則。對造價(jià)信息的收集、整理、分析、使用各環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。最后，還可以對數(shù)據(jù)進(jìn)行分級，實(shí)現(xiàn)非核心數(shù)據(jù)的變現(xiàn)，開發(fā)出新的利潤增長點(diǎn)。譬如某地的公司想在外地某市投資一個(gè)新項(xiàng)目，支付一定費(fèi)用后就可購買擬建項(xiàng)目城市的已完類似工程的造價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行造價(jià)估算。

五、結(jié)語

綜上所述，想要提高房地產(chǎn)公司在市場上的競爭力，以期最大化公司項(xiàng)目收益、避免虧損，就必須建立起一個(gè)詳實(shí)、準(zhǔn)確、全面的工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫，這樣才能準(zhǔn)確地對企業(yè)投資的項(xiàng)目進(jìn)行工程造價(jià)分析與測算，進(jìn)一步研究開發(fā)項(xiàng)目的整體方案和最終收益。工程造價(jià)數(shù)據(jù)庫應(yīng)該引起行業(yè)的足夠重視，以便通過逐漸積累、逐漸完善，對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展起到巨大的作用。

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