周澤將 王怡晨

摘要：在中國近年積極鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”的政策背景下，本文選取2007年至2017年間中國資本市場A股房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，基于企業(yè)風險承擔視角探討了房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”政策的微觀意義。實證研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)企業(yè)存貨規(guī)模越大，企業(yè)風險承擔水平越低;景氣的宏觀經(jīng)濟形勢對上述負向影響具有緩解作用。進一步研究發(fā)現(xiàn)，持有較大規(guī)模房地產(chǎn)存貨不利于企業(yè)市場價值提升，而高風險承擔水平的房地產(chǎn)企業(yè)具有更高的市場價值。本文研究從微觀視角為房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”政策提供了增量的經(jīng)驗證據(jù)，同時有助于加深對房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展問題的理解。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)存貨;宏觀經(jīng)濟形勢;企業(yè)風險承擔

中圖分類號：F276? ? 文獻標志碼：A? ? 文章編號：1001-862X（2020）01-0110-006

2018年中央經(jīng)濟工作會議提出要鞏固“去庫存”等五大任務成果并增強微觀主體活力，發(fā)揮企業(yè)和企業(yè)家的主觀能動性。提升活力、謀求發(fā)展意味著企業(yè)必須采取更加積極主動的投資策略，承擔一定風險。當前中國正處于風險和機遇并存的重要發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)亟待構建平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)持有較大規(guī)模房地產(chǎn)存貨可能成為企業(yè)承擔風險和長期發(fā)展的阻力，探討房地產(chǎn)存貨之于房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔的影響具有現(xiàn)實意義。

一、文獻綜述、理論分析與研究假設

（一） 文獻綜述

企業(yè)風險承擔體現(xiàn)的是管理層為獲取高額回報而愿意接受高風險的傾向[1]，風險承擔水平高表示企業(yè)更多地選擇了預期凈現(xiàn)值為正值的高風險高回報投資項目。提高風險承擔水平有利于企業(yè)資本配置效率和長期價值的提升[2]，在宏觀層面則有助于社會資本積累和經(jīng)濟長期增長，風險承擔水平較高的國家具有更高的社會生產(chǎn)率。[3]現(xiàn)有企業(yè)風險承擔影響因素的文獻大致從企業(yè)自身特征和所處環(huán)境特征兩個層面討論了企業(yè)風險承擔的影響因素。企業(yè)自身特征層面的研究主要從所有權結構和產(chǎn)權性質(zhì)[4]、高管個人特征、資產(chǎn)運作[5]等企業(yè)內(nèi)部治理機制視角進行，外部環(huán)境層面的研究則主要從經(jīng)濟政策環(huán)境和社會文化環(huán)境[6]兩個角度展開。

房地產(chǎn)持有的經(jīng)濟影響研究可以粗線條地劃分為企業(yè)自身和宏觀經(jīng)濟兩個層面。企業(yè)層面研究主要以非房地產(chǎn)企業(yè)為對象，其結論存在兩面性：一方面，企業(yè)持有一定規(guī)模房地產(chǎn)能更靈活地使用財務杠桿、擴大投資[7];另一方面持有房地產(chǎn)的“擠出效應”明顯，會造成非房地產(chǎn)企業(yè)資源配置效率[8]和企業(yè)風險承擔水平顯著下降。宏觀經(jīng)濟層面，擴大房地產(chǎn)投資能帶動相關產(chǎn)業(yè)和國家、區(qū)域經(jīng)濟增長;但這種作用是有限且波動的[9]，房地產(chǎn)市場吸引大量資本可能引發(fā)資源錯配，導致經(jīng)濟增長的決定因素——全要素生產(chǎn)率降低。

綜觀已有文獻，企業(yè)風險承擔影響因素的相關研究多從企業(yè)內(nèi)外部治理機制切入，相對忽視公司特征之于企業(yè)風險承擔的作用機理。房地產(chǎn)投資和持有規(guī)模擴大對非房地產(chǎn)企業(yè)和國家而言都是兼具利弊的“雙刃劍”，已有文獻頗為豐富，但鮮有基于房地產(chǎn)企業(yè)的相關研究。因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究主體，嘗試從房地產(chǎn)“存貨”屬性切入探討房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔問題。

（二） 理論分析

存貨管理是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。中國當前經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”與制造業(yè)“去產(chǎn)能”的政策理念一脈相通，二者在影響機制上應存在一定共通之處。從制造業(yè)經(jīng)驗來看，存貨管理水平一般和企業(yè)業(yè)績呈倒U形關系，因此制造業(yè)企業(yè)應保持適當規(guī)模的庫存，避免冗余，以提高效率，抬升企業(yè)業(yè)績。[10]已有研究還發(fā)現(xiàn)存貨管理水平和企業(yè)業(yè)績間的關系存在明顯的行業(yè)差異[11]，總資產(chǎn)越大的行業(yè)庫存管理的績效提升作用越明顯。[12]朱（Zhu）等以2003年至2014年中國制造業(yè)上市公司樣本展開研究，發(fā)現(xiàn)中國制造業(yè)企業(yè)精益庫存與企業(yè)風險承擔存在倒U形關系，企業(yè)通常會在精益庫存和風險承擔之間權衡，將庫存維持在合理水平將有助于提升企業(yè)風險承擔水平。[13]

房地產(chǎn)存貨是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的資產(chǎn)，相較一般制造業(yè)企業(yè)的存貨，房地產(chǎn)存貨有一定特殊性，其開發(fā)周期長、投入要求高、使用時間久、自身價值高且波動大，兼具消費品與投資品雙重屬性，但究其本質(zhì)仍是企業(yè)持有待售的資產(chǎn)。土地、建材、配套設備等原材料，尚未完工的土地及房屋等在產(chǎn)品，已完成開發(fā)的土地、房屋、配套設施等產(chǎn)成品是構成房地產(chǎn)存貨的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)存貨是企業(yè)財務報表中公開披露的項目之一，是易于獲取的顯性信息，其相關數(shù)值可以視為“房地產(chǎn)庫存”宏觀概念在微觀層面的體現(xiàn);同時房地產(chǎn)存貨在房地產(chǎn)資產(chǎn)中占比較大，其規(guī)模變化對企業(yè)短期經(jīng)營和長期發(fā)展都可能產(chǎn)生更明顯的影響?；谝陨戏治?，制造業(yè)企業(yè)精益庫存管理對企業(yè)風險承擔的促進機制已得到驗證，而房地產(chǎn)存貨與房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔之間可能存在的相關性成為本文主要關注的問題。

（三） 研究假設

1.房地產(chǎn)存貨的風險承擔抑制效應

企業(yè)風險承擔和房地產(chǎn)開發(fā)都是需要高投入的資源消耗活動，二者存在嚴峻的資源競爭關系。高收益的房地產(chǎn)項目對非房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務活動“擠出效應”明顯，這將約束企業(yè)創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動[14]等有益風險承擔活動的開展，降低企業(yè)風險承擔水平。“擠出”路徑主要有兩種：一是吸引企業(yè)直接投資房地產(chǎn)項目從而占用內(nèi)生資源，二是吸引金融資本以擠占外生資源獲取渠道。這種“擠出效應”也可能存在于房地產(chǎn)企業(yè)中，過度投資房地產(chǎn)項目將導致房地產(chǎn)存貨規(guī)模過大，積壓的房地產(chǎn)存貨將占用大量內(nèi)生和外生資源，房地產(chǎn)企業(yè)受制于匱乏的資源將無力開展風險承擔活動。因此可以合理預期，房地產(chǎn)存貨規(guī)模擴大將降低房地產(chǎn)企業(yè)的風險承擔水平。據(jù)此本文提出研究假設1：

假設H1：限定其他條件，房地產(chǎn)存貨規(guī)模與房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平存在負向關系。

2.宏觀經(jīng)濟形勢之于房地產(chǎn)存貨風險承擔抑制效應的調(diào)節(jié)作用

宏觀經(jīng)濟形勢可能從如下兩方面對房地產(chǎn)存貨的風險承擔抑制效應產(chǎn)生影響。一是宏觀經(jīng)濟形勢影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)和銷售的計劃制訂，經(jīng)濟周期上升階段，房地產(chǎn)開發(fā)和需求皆呈擴展趨勢;而經(jīng)濟周期下降階段開發(fā)投資與需求規(guī)模則隨之收縮。[15]二是企業(yè)管理層會根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢改變企業(yè)風險承擔傾向，房地產(chǎn)企業(yè)管理層一般僅在宏觀經(jīng)濟條件允許的情況下才承擔風險。基于以上兩點分析，宏觀經(jīng)濟形勢很可能對房地產(chǎn)存貨之于房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔的影響機制產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。景氣的宏觀經(jīng)濟形勢下，出現(xiàn)存貨積壓的可能將有所降低;與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)可能基于對經(jīng)濟形勢的樂觀判斷而提高企業(yè)風險承擔水平。[16]因此本文提出研究假設2：

假設H2：限定其他條件，景氣的宏觀經(jīng)濟形勢會緩解房地產(chǎn)存貨規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平的負向影響。

二、研究設計

（一）樣本選擇

本文選擇中國A股資本市場2007年至2017年間房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為初始樣本，初始樣本的公司-年度觀測值共計1176個。樣本期間的選擇主要基于以下兩點考慮，一是《企業(yè)會計準則（2006）》自2007年1月1日起施行，選擇2007年作為研究起始年份可以保證樣本處于同一會計準則背景之下，數(shù)據(jù)具備可比性;二是計算因變量企業(yè)風險承擔水平指標需要t-1期至t+1期的公司財務數(shù)據(jù)，現(xiàn)有數(shù)據(jù)至多可分析至2017年。因資本市場中的非正常交易狀態(tài)（主要包括終止上市、暫停上市和停牌）公司、ST或*ST公司屬于特殊樣本，其財務特征和治理特征有別于正常經(jīng)營的上市公司，在回歸分析中屬于異常值，因此予以剔除，共刪除非正常交易狀態(tài)觀測值34個，ST或*ST公司觀測值95個。存在變量缺失值的樣本可能會影響估計結果的準確性，本文剔除存在變量缺失值的樣本36個。此外，為控制極端值對回歸結果的不利影響，本文對所有連續(xù)變量在1%分位和99%分位進行了Winsorize縮尾處理。除部分宏觀數(shù)據(jù)取自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，本文使用的財務數(shù)據(jù)均來自國泰安數(shù)據(jù)庫（CSMAR），采用的分析軟件為Stata 15.1。

本文根據(jù)中國證監(jiān)會《上市公司行業(yè)分類指引》（2012年修訂）中的行業(yè)名稱和代碼分年度確認了研究期間的房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司，最終的研究樣本為150家房地產(chǎn)上市公司共計1011個樣本觀測值的非平衡面板數(shù)據(jù)。對最終樣本進行初步的年度分布情況統(tǒng)計，可以發(fā)現(xiàn)2007年至2017年歷年的房地產(chǎn)上市公司樣本觀測值數(shù)量（個）分別為59、70、82、107、110、121、116、115、116、115。由此可以看出：2007年以來，中國A股市場的房地產(chǎn)上市公司數(shù)量逐年遞增并在2012年達到峰值，2013年這一數(shù)量明顯減少，此后四年中房地產(chǎn)上市公司數(shù)量基本穩(wěn)定。

（二） 模型設定

為檢驗房地產(chǎn)存貨對房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平的影響，本文借鑒現(xiàn)有企業(yè)風險承擔文獻構建如下的模型（1）。因變量為企業(yè)風險承擔（RISK），本文參考余明桂等的研究，主要采用企業(yè)盈利波動性衡量企業(yè)的風險承擔水平，具體采用如下兩種方法度量：（1）滾動計算t-1至t+1年間經(jīng)年度均值調(diào)整后的房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率標準差（RISK1）;（2）滾動計算t-1至t+1年間經(jīng)年度均值調(diào)整后的房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率極差（RISK2）。本文參考劉行等、周澤將和宋淑嬋[17]的研究設計主要測試變量房地產(chǎn)存貨規(guī)模（INV）用于衡量房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)存貨水平，其具體定義為房地產(chǎn)企業(yè)存貨期末總額與期末總資產(chǎn)的比值，房地產(chǎn)存貨規(guī)模偏大意味著企業(yè)較可能存在房地產(chǎn)存貨積壓。

回歸模型中，β0為回歸模型的截距項，ε為回歸模型的隨機干擾項，RISK為上文介紹的兩種企業(yè)風險承擔度量指標RISK1、RISK2中的任意一個。若房地產(chǎn)存貨規(guī)模INV項系數(shù)β1顯著為負，則證實房地產(chǎn)存貨規(guī)模對企業(yè)風險承擔存在抑制作用，研究假設H1成立。

RISK=β0+β1INV+β2SIZE+β3LEV+β4NCF+β5GROW+β6FIRST+Year+ε（1）

為了驗證宏觀經(jīng)濟形勢的調(diào)節(jié)作用，本文在模型（1）的基礎上引入宏觀經(jīng)濟景氣程度啞變量MEC_D和其與存貨規(guī)模INV的交乘項INVMEC_D，構建模型（2）。本文借鑒王海林和張愛玲[18]的研究設計宏觀經(jīng)濟景氣程度（MEC_D）這一啞變量，以宏觀經(jīng)濟景氣程度作為宏觀經(jīng)濟形勢的替代變量。具體地，以2007年至2017年間宏觀經(jīng)濟一致指數(shù)的中位數(shù)為分界，大于此中位數(shù)則宏觀經(jīng)濟景氣程度啞變量（MEC_D）取1，否則為0。根據(jù)這一標準，本文研究的10年期間內(nèi)，2007年、2009年、2010年、2011年、2012年為宏觀經(jīng)濟較景氣年度，其余年度宏觀經(jīng)濟景氣程度相對較低。根據(jù)研究假設H2的預期，交乘項的系數(shù)α1應顯著大于0。

RISK=β0+β1INV+α1INVMEC_D+α2MEC_D+β2SIZE+β3LEV+β4NCF+β5GROW+β6FIRST+Year+ε（2）

（三） 變量定義

本文主要從公司特征和公司治理特征兩個方面選取了可能會對企業(yè)風險承擔水平造成影響的控制變量，公司特征變量包括企業(yè)規(guī)模（SIZE）、資產(chǎn)負債率（LEV）、經(jīng)營現(xiàn)金流（NCF）、企業(yè)成長性（GROW），公司治理特征變量為股權集中度（FIRST）。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司一般會考慮自身整體規(guī)模制定相應的風險承擔策略，因此本文控制了SIZE，SIZE具體定義為企業(yè)第t年度期末總資產(chǎn)的自然對數(shù)。負債水平是影響企業(yè)投資和經(jīng)營決策的重要因素之一，舉債經(jīng)營程度不同的房地產(chǎn)上市公司可能存在風險承擔水平的差異，因而本文將LEV納入控制變量，LEV為企業(yè)第t年度期末負債總額與期末資產(chǎn)總額的比值。經(jīng)營現(xiàn)金流可從現(xiàn)金流角度反映企業(yè)實際經(jīng)營和盈利情況，同時，經(jīng)營現(xiàn)金流作為企業(yè)存續(xù)發(fā)展的重要資源，是制定經(jīng)營和投資方案時需要考慮的限制性因素之一，為此本文控制了NCF，具體定義為企業(yè)第t年度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量與主營業(yè)務收入的比值。與此同時，企業(yè)在決定是否投資于存在風險的項目時會結合企業(yè)近年的發(fā)展情況和成長趨勢做出判斷，因而公司成長性亦是可能作用于企業(yè)風險承擔決策的因素，需要在本文的研究中加以控制，本文定義了GROW作為企業(yè)成長性，具體度量方式為企業(yè)第t年度營業(yè)收入相較于第t-1年度營業(yè)收入的增長率。除公司財務特征之外，公司治理特征的差異也會映射在企業(yè)風險承擔的相關決策上，本文選擇了股權集中度FIRST作為控制變量來應對這一影響，F(xiàn)IRST的具體計算方法為企業(yè)第t年度第一大股東持股數(shù)與企業(yè)總股數(shù)之比，即以公司第一大股東的持股比例來衡量該房地產(chǎn)上市公司股權集中度。此外，本文涵括10個研究年份，因此引入年度虛擬變量（Year）用于控制年度效應。

三、實證檢驗與結果分析

（一） 描述性統(tǒng)計結果模型設定

表1列示了文中主要研究變量的描述性統(tǒng)計結果。兩種度量方法下的RISK指標標準差皆大于其均值，說明不同房地產(chǎn)企業(yè)間的風險承擔水平存在較大差異。INV的均值為0.5552，約為INV標準差的2.5908倍，表明研究期間中國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)存貨占總資產(chǎn)平均比重為55.52%，同時不同房地產(chǎn)企業(yè)間存貨規(guī)模的波動幅度較小。MEC_D的均值為0.4738，意味著有47.38%的樣本觀測值處于宏觀經(jīng)濟較為景氣的背景之下?？刂谱兞糠矫妫蒘IZE的數(shù)據(jù)分布情況可見房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)規(guī)模相對接近;經(jīng)縮尾處理的GROW的75%分位為0.5023，最大值為29.8168，反映存在部分成長能力遠超同行的房地產(chǎn)企業(yè)。FIRST的均值為0.3945，中位數(shù)為0.3866，表明“一股獨大”現(xiàn)象在2007年至2017年間的房地產(chǎn)企業(yè)中仍較為普遍。

（二）研究假設檢驗結果

表2列示了模型（1）和模型（2）的回歸結果。第（1）列中INV項系數(shù)為-0.0167并在5%的水平上顯著為負（T值=-2.0766），第（2）列中INV項系數(shù)為-0.0299，同時也在5%的水平上顯著為負（T值=-2.0287），模型整體擬合度較高。這一結果驗證了房地產(chǎn)存貨規(guī)模越大，房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平越低的客觀現(xiàn)實，支持了本文研究假設H1的理論預期，較大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨將擠占房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔活動的開展空間。第（3）列中INVMEC_D項系數(shù)為0.0339，在1%水平上顯著大于0（T值=2.6221），第（4）列中INVMEC_D項系數(shù)為0.0644，在1%水平上顯著大于0（T值=2.7065），聯(lián)合揭示出較景氣的宏觀經(jīng)濟形勢緩解了房地產(chǎn)存貨對房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔的削弱作用，研究假設H2得以驗證。

（三） 持有房地產(chǎn)存貨、企業(yè)風險承擔的經(jīng)濟后果分析

為明晰持有房地產(chǎn)存貨和企業(yè)風險承擔這兩種存在資源競爭關系的行為對房地產(chǎn)企業(yè)的長期影響，本文引入衡量企業(yè)價值的變量托賓Q（TOBINQ）用于探討這兩種行為的經(jīng)濟后果，構建如下的模型（3）與模型（4），其中TOBINQ=（期末收盤股價總股數(shù)+負債賬面價值）/期末資產(chǎn)賬面價值，其余變量定義與前文一致。

TOBINQ=β0+β1INV+β2SIZE+β3LEV+β4NCF+β5GROW+β6FIRST+Year+ε（3）

TOBINQ=β0+β1RISK+β2SIZE+β3LEV+β4NCF+β5GROW+β6FIRST+Year+ε（4）

表3（略）列示了模型（3）與模型（4）的回歸結果。第（1）列中INV項系數(shù)在5%水平上顯著為負，第（2）列中RISK項的系數(shù)都在1%的水平上顯著為正。由此可見：持有大規(guī)模房地產(chǎn)存貨將降低房地產(chǎn)企業(yè)長期市場價值;市場對房地產(chǎn)企業(yè)積極開展風險承擔活動予以價值上的積極反饋，測試結果進一步鞏固了前文結論。

四、研究結論與政策建議

中國房地產(chǎn)行業(yè)自1998年進入市場化軌道以來發(fā)展迅速，當前中國經(jīng)濟正由高速增長階段向高質(zhì)量發(fā)展階段轉變，作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)在鞏固“去庫存”成果之外亟待構建平穩(wěn)健康的發(fā)展機制。在此背景下，本文基于2007年至2017年中國A股市場房地產(chǎn)上市公司的相關數(shù)據(jù)，結合宏觀經(jīng)濟形勢背景因素深入探究了房地產(chǎn)存貨對房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔的影響。實證發(fā)現(xiàn)：（一）持有較大規(guī)模房地產(chǎn)存貨將顯著降低房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平;（二）較景氣的宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)存貨風險承擔抑制效應有顯著的緩解作用;（三）進一步研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存貨規(guī)模擴大將降低其市場價值，而風險承擔程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)有著更高的市場價值。與既有文獻相比，本文豐富了房地產(chǎn)行業(yè)風險承擔問題的研究文獻，挖掘了房地產(chǎn)存貨的企業(yè)風險承擔信息價值。本文的研究結論一方面為“去庫存”政策提供了微觀層面的增量證據(jù)，另一方面為構建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展機制、提升房地產(chǎn)企業(yè)微觀主體活力提供了一定可用思路。

依據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，本文提出以下五個方面的政策建議：

（一）堅持貫徹“去庫存”政策，穩(wěn)中有進地提升房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平。持有較大規(guī)模房地產(chǎn)存貨已成為影響房地產(chǎn)企業(yè)承擔相應風險、平穩(wěn)健康發(fā)展的阻力，持續(xù)貫徹“去庫存”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是提升房地產(chǎn)企業(yè)風險承擔水平的必要訴求。此外，應提高房地產(chǎn)行業(yè)整體的抗風險能力，重視“風險承擔”包含的波動性經(jīng)濟內(nèi)涵，房地產(chǎn)企業(yè)在承擔風險同時應做好控制風險、應對波動的制度設計和準備工作，健全風險防控機制，才能在保持總體平穩(wěn)的基礎上承擔風險、健康發(fā)展。

（二）關注宏觀經(jīng)濟形勢，在決策時將情境差異影響納入考慮。房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)風險承擔戰(zhàn)略的實際制定受多重因素影響，其中，宏觀經(jīng)濟形勢的影響不容小覷。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應在重點關注宏觀經(jīng)濟形勢，充分考慮行業(yè)環(huán)境、企業(yè)現(xiàn)實和未來發(fā)展方向等情況下做出判斷。經(jīng)濟形勢整體景氣、房地產(chǎn)市場效益高、房地產(chǎn)存貨流通性好時，房地產(chǎn)企業(yè)和相關監(jiān)管部門不能因此忽視房地產(chǎn)存貨規(guī)模管控，應避免經(jīng)濟形勢利好背景下盲目擴大房地產(chǎn)開發(fā)、投資，并保持對企業(yè)風險承擔活動的重視。

（三）適當控制房地產(chǎn)庫存量，加快房地產(chǎn)存貨周轉。將房地產(chǎn)存貨規(guī)模保持在合理范圍內(nèi)才能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新探索、承擔風險提供空間，緩解房地產(chǎn)過度投資對企業(yè)其他業(yè)務活動的擠出效應。政府有關部門可以結合過去“去庫存”經(jīng)驗分析總結與居民需求、經(jīng)濟市場環(huán)境大致匹配的房地產(chǎn)庫存量，作為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的參考數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身可以借鑒較成熟的“制造業(yè)去產(chǎn)能”和成功的“去房地產(chǎn)庫存”企業(yè)經(jīng)驗，積極進行存貨管理，適當加快房地產(chǎn)存貨周轉速度，將存貨量維持在合理水平。

（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，打擊擾亂市場秩序的投機行為。投機行為是抬高房價、催生房地產(chǎn)市場局部泡沫、引發(fā)房地產(chǎn)存貨積壓問題的重要推動力，在損害一般購房者利益的同時，破壞了房地產(chǎn)市場的制度規(guī)范和正常秩序。房地產(chǎn)企業(yè)的投機行為主要表現(xiàn)為捂盤惜售和變相囤積房地產(chǎn)存貨，以及采取虛假違規(guī)的宣傳或銷售手段抬高房價。相關部門有必要加強監(jiān)督管理、嚴格打擊房地產(chǎn)市場投機行為，從源頭上防控房地產(chǎn)存貨積壓問題，同時為引導房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，承擔適度風險創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

（五）合理配置房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)風險承擔活動的資源，促進企業(yè)長期價值提升。房地產(chǎn)行業(yè)是關系國計民生的重要行業(yè)之一，在中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展進程中的市場表現(xiàn)和發(fā)展方向尤為重要。防范房地產(chǎn)存貨規(guī)模過大和承擔一定程度的風險有助于抬升房地產(chǎn)企業(yè)市場價值，可為房地產(chǎn)行業(yè)提供長期增長動力。房地產(chǎn)企業(yè)在化解房地產(chǎn)存貨、適度投資新房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時應當拓寬發(fā)展思路，考慮將部分內(nèi)生、外生資源投入富有價值的非房地產(chǎn)項目、研發(fā)升級建造技術、創(chuàng)新管理與經(jīng)營模式，多管齊下增強綜合實力和企業(yè)價值。

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（責任編輯 張亨明）