田影

摘要

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。近年來(lái)隨著我國(guó)建筑存量的不斷增加，我國(guó)城市居民的住房水平得到了顯著提升，有效解決了住房市場(chǎng)需求。各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展為當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入增加、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。目前“營(yíng)改增”已經(jīng)在我國(guó)全面推開(kāi)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響不容小覷。本文將就“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)影響進(jìn)行分析，并積極探討房地產(chǎn)行業(yè)在“營(yíng)改增”稅制改革大環(huán)境下如何積極應(yīng)對(duì)，旨在為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞

營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響;應(yīng)對(duì)策略

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另一方面還能夠充分發(fā)揮關(guān)聯(lián)效應(yīng)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著“營(yíng)改增”在全國(guó)范圍內(nèi)的大面積鋪開(kāi)，營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)成為歷史一去不復(fù)返，“營(yíng)改增”是我國(guó)自上世紀(jì)90年代實(shí)施分稅制改革后最偉大的一次財(cái)稅體制改革。而在這次改革中，房地產(chǎn)行業(yè)的改革是最困難的、最重要的部分。房地產(chǎn)行業(yè)作為納稅大戶，其產(chǎn)業(yè)鏈條較多、周期較長(zhǎng)、對(duì)資金需求量較大，這些特點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)稅收政策的敏感度極高。因此，“營(yíng)改增”營(yíng)改增房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言及時(shí)了解、并準(zhǔn)確把控“營(yíng)改增”事后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度，這將對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展有著積極的作用。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)主主要是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等一系列活動(dòng)，并以盈利作為主要目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”的主要目標(biāo)是為了有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，在實(shí)施“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響主要體現(xiàn)在稅負(fù)增減變化上。下面將就“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響分別從財(cái)務(wù)指標(biāo)的角度和財(cái)務(wù)管理的角度著手進(jìn)行分析。

1.1“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

財(cái)務(wù)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行總結(jié)的一系列相對(duì)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。下面將對(duì)“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力、發(fā)展能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。

（1）對(duì)償債能力指標(biāo)的影響

償債能力指標(biāo)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，主要包括短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力。流動(dòng)資產(chǎn)是影響短期償債能力的主要因素，而資產(chǎn)負(fù)債比例、盈利能力、企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用狀況等多個(gè)指標(biāo)將對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力產(chǎn)生影響。在實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)降低，減少了應(yīng)付稅款，從而帶動(dòng)了流動(dòng)負(fù)債的減少，這在一定程度上增加了現(xiàn)金流資產(chǎn)和流動(dòng)性，對(duì)短期償債能力的提高有積極的推動(dòng)作用。

（2）對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展能力的影響

在實(shí)施“營(yíng)改增”后，由于存在固定資產(chǎn)抵扣效應(yīng)，企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)投資決策時(shí)必然會(huì)使投資比重大幅增加。由此可見(jiàn)，“營(yíng)改增”一方面為企業(yè)注入了收益，另一方面則促進(jìn)了企業(yè)生產(chǎn)效率的提升、生產(chǎn)技術(shù)的創(chuàng)新。我國(guó)進(jìn)行“營(yíng)改增”稅制改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)就在于：多年之后都能夠保證企業(yè)擁有可持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展能力。而成長(zhǎng)能力又充分體現(xiàn)出企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景、發(fā)展速度、發(fā)展態(tài)勢(shì)，固定資產(chǎn)投資具有較長(zhǎng)的收益期，我國(guó)全面推行營(yíng)改增能否在房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中全面提升企業(yè)的發(fā)展能力還需要拭目以待。

（3）對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的影響

由于增值稅屬于價(jià)外稅，房地產(chǎn)企業(yè)銷售增值額獨(dú)立于價(jià)格之外進(jìn)行單獨(dú)核算，并沒(méi)有將其囊括在價(jià)格的組成部分中。這也表明增值稅的應(yīng)稅收入中并不包含銷項(xiàng)稅額，也從另一層面說(shuō)明企業(yè)的銷售成本中并不包含進(jìn)項(xiàng)稅額。全面推行營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的很多電動(dòng)成本，如：燃油電力費(fèi)等可以進(jìn)行大額的抵扣，就在很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的變動(dòng)成本。另外，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入的各種機(jī)器設(shè)備同樣可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，固定資產(chǎn)的入賬原值中將不再包含增值稅。會(huì)計(jì)科目的變化影響了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，從而對(duì)與企業(yè)盈利能力相關(guān)的績(jī)效指標(biāo)發(fā)生了變化。

（4）對(duì)企業(yè)盈利能力的影響

由于在全面推行營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)只繳納增值稅，因此將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生影響，如果單純的從表面上看，并不會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但是由于教育費(fèi)附加、城建稅的變化（降低）從而對(duì)企業(yè)利潤(rùn)帶來(lái)了影響，最終使得企業(yè)的盈利能力指標(biāo)發(fā)生了變化。

1.2“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

由于營(yíng)業(yè)稅和增值稅之間存在巨大的差別，在實(shí)施“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也產(chǎn)生了影響。企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與財(cái)務(wù)管理之間相互影響、相互作用、相輔相成，如果財(cái)務(wù)指標(biāo)，在實(shí)施營(yíng)改增后向著不良的方向發(fā)生變化，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快調(diào)整相關(guān)的政策。例如：對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響、對(duì)資金管理的影響、對(duì)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的要求等。

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

2.1提升房地產(chǎn)企業(yè)員工的專業(yè)水平

為了切實(shí)有效地深化“營(yíng)改增”稅制改革，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，首先需要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)員工的專業(yè)水平。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)員工的培訓(xùn)工作，積極引入一系列的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條上的每一個(gè)員工能夠明確“營(yíng)改增”對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅收計(jì)算、利潤(rùn)預(yù)算等方面的影響。能夠根據(jù)當(dāng)前的稅收規(guī)定注重與供應(yīng)商的談判策略并加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的后續(xù)管理，同時(shí)也能夠?yàn)槭袌?chǎng)客戶進(jìn)行相應(yīng)的稅收計(jì)算。

2.2完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度是否合理，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中的發(fā)展前景。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收進(jìn)行調(diào)整，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員及時(shí)補(bǔ)充財(cái)務(wù)知識(shí)，根據(jù)企業(yè)自身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要求，建立健全財(cái)務(wù)管理制度。要時(shí)刻關(guān)注政策和實(shí)施情況和市場(chǎng)的變化情況，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略的布局調(diào)整，從而加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)的控制力度，避免在當(dāng)前的稅收環(huán)境下面臨各種財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.3站在戰(zhàn)略全局的角度進(jìn)行納稅籌劃

在制定納稅籌劃方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須站在整體利益的角度，不能將目光集中在某一個(gè)單一稅種籌劃上，而是應(yīng)該以企業(yè)的整體利益作為出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)很可能出現(xiàn)某一個(gè)籌劃措施減少了某一個(gè)單一稅種的稅款，但是要增加了另一個(gè)稅種的稅款。例如：房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常通過(guò)提高和扣除項(xiàng)目的數(shù)額來(lái)減少土地增值稅，但是這種行為將對(duì)企業(yè)的所得稅產(chǎn)生影響，增加企業(yè)所得稅支出額。當(dāng)增加的所得稅支出額大于減少的土地增值稅減少額時(shí)，該企業(yè)的納稅籌劃方案是失敗的，企業(yè)成本大大增加。由此可見(jiàn)，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須站在戰(zhàn)略發(fā)展的高度，充分分析成本效益，一定要實(shí)現(xiàn)稅收籌劃效益大于成本支出的目的。

2.4加強(qiáng)員工對(duì)“營(yíng)改增”稅制改革的學(xué)習(xí)與認(rèn)知

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對(duì)員工思想的教育工作?？梢酝ㄟ^(guò)開(kāi)展一系列的講座，為房地產(chǎn)員工普及供給側(cè)改革的相關(guān)知識(shí)，使得員工能夠在實(shí)際工作中，樹(shù)立科學(xué)的稅收意識(shí)，調(diào)整自己的業(yè)務(wù)行為，為市場(chǎng)客戶提供更加科學(xué)完善的服務(wù)，幫助更多房地產(chǎn)市場(chǎng)主體了解到相應(yīng)的稅收變化和優(yōu)惠政策，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)整工作能夠取得實(shí)效。房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)稅收知識(shí)的學(xué)習(xí)，不斷適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)客戶的需要變化，提高差異化的服務(wù)，從而完善稅收調(diào)整背景下的應(yīng)對(duì)策略

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅大戶對(duì)稅收政策具有較高的敏感度，針對(duì)這一問(wèn)題，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)了解并準(zhǔn)確把握營(yíng)改增實(shí)施后帶來(lái)的效果、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響程度，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況采取積極的應(yīng)對(duì)策略，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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