韓園園

摘要：立足新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，基于新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。完善的全面預(yù)算管理能夠強(qiáng)化收入、成本以及資金等多元素的有機(jī)融合，促進(jìn)企業(yè)資源的高效配置與使用。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展實際，以新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理為切入點，深入探討了其發(fā)展現(xiàn)狀與問題，針對性地提出了優(yōu)化發(fā)展策略，保障全面預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的準(zhǔn)確定位與認(rèn)識，為其可持續(xù)與健康發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

關(guān)鍵詞：常態(tài);商業(yè)地產(chǎn);全面預(yù)算管理;優(yōu)化

對于全面預(yù)算管理，是新型管理模式，其對企業(yè)運營發(fā)展意義重大。立足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，重視將運營實踐與全面預(yù)算管理相結(jié)合，實現(xiàn)對戰(zhàn)略目標(biāo)與運營內(nèi)容的細(xì)化處理，切實提升企業(yè)資源利用率。當(dāng)前，全面預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中得到推廣，但是，在認(rèn)識上缺乏深度，管理上存在缺陷與漏洞，尚未真正發(fā)揮全面預(yù)算管理對企業(yè)資源分配的指導(dǎo)作用。基于此，需要以商業(yè)地產(chǎn)運營實際為背景，基于新常態(tài)背景下，對全面預(yù)算管理模式進(jìn)行優(yōu)化完善，構(gòu)建科學(xué)高效的管理系統(tǒng)，為企業(yè)整體管理水平的提升提供堅實的保障。

一、基于專業(yè)角度正確認(rèn)識全面預(yù)算管理的涵義

對于全面預(yù)算管理，主要以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為方向，將企業(yè)財務(wù)工作以及運營標(biāo)準(zhǔn)作為對象，強(qiáng)化整體的優(yōu)化與細(xì)化，發(fā)揮對整個管理工作的指導(dǎo)作用。依托全面預(yù)算管理，能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)發(fā)展全過程管控，及時發(fā)現(xiàn)問題、分析問題與解決問題，加快企業(yè)運營目標(biāo)的實現(xiàn)。與此同時，預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算預(yù)期的對比能夠找準(zhǔn)根源，總結(jié)經(jīng)驗，為企業(yè)決策制定提供更加可靠的信息。從本質(zhì)上講，全面預(yù)算管理就是以預(yù)算為手段，實現(xiàn)對企業(yè)各種資源的有效分配、考核以及控制，對企業(yè)組織協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大，共同參與經(jīng)營活動，整個預(yù)算更顯全過程性、全方位性以及全員參與性。

二、全面預(yù)算管理的內(nèi)容及特征

從內(nèi)容上分析，商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算主要涉及財務(wù)預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算兩種。前者關(guān)注的是企業(yè)日常經(jīng)營，以貨幣為表現(xiàn)方式，對企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算成本的集中體現(xiàn)，涉及資本、債務(wù)以及現(xiàn)金流量預(yù)算等多種形式。后者主要是指企業(yè)運營中的多種預(yù)算模式，如租賃預(yù)算、營銷預(yù)算開發(fā)預(yù)算以及期間預(yù)算等，構(gòu)建更加優(yōu)質(zhì)與完善的效益報表，形成預(yù)計利潤表格;對于企業(yè)全面預(yù)算，突出體現(xiàn)在全員參與性、全過程管控以及全方位融入等原則，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特殊性，凸顯幾個方面的特征。首先，需要以企業(yè)工程項目為核心，發(fā)揮其在盈利方面的保障性作用。鑒于其較高的成本以及較長的周期，全面預(yù)算管理更應(yīng)將工程項目預(yù)算作為核心。其次，鑒于商業(yè)地產(chǎn)較強(qiáng)的資金密集，銷售是加快資金回籠的根本手段，因此，要重視以銷售預(yù)算為基礎(chǔ)，強(qiáng)化對企業(yè)情況的綜合考量，結(jié)合外部經(jīng)濟(jì)形勢，提升預(yù)算的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。再次，將現(xiàn)金流預(yù)算作為重點，以便有效應(yīng)對高風(fēng)險與高負(fù)債的特征，擴(kuò)大現(xiàn)金儲備，加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，維護(hù)經(jīng)營的正常進(jìn)行。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的不足

（一）預(yù)算考核指標(biāo)不科學(xué)，體系化建設(shè)滯后

立足當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，預(yù)算考核指標(biāo)的設(shè)置缺乏科學(xué)性，尤其動態(tài)性的指標(biāo)匱乏，預(yù)算執(zhí)行工作不到位，尚未實現(xiàn)對真實情況的準(zhǔn)確反映。另外，針對預(yù)算的考核，鑒于指標(biāo)的不精確性，加之考核機(jī)制的不完善，權(quán)責(zé)劃分不清晰，考核體系的價值尚未得到充分體現(xiàn)。

（二）預(yù)算填報凸顯隨意性，忽視企業(yè)整體利益

目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極引進(jìn)業(yè)績考核制度，但是，在進(jìn)行預(yù)算上報的時候，更多以部門利益作為出發(fā)點，填報方式過于隨意，同時，呈現(xiàn)多樣性，整體觀念薄弱，未從整體出發(fā)進(jìn)行預(yù)算的呈報。例如，針對招商以及銷售部門，將自身利益作為預(yù)算數(shù)據(jù)形成的依據(jù)，完全依靠各自部門的形式進(jìn)行填報，有目的性地對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行壓低或者提高，形成的預(yù)算數(shù)據(jù)與企業(yè)實際不相符，影響財務(wù)部門對公司實際情況的掌控與判斷。

（三）缺乏對預(yù)算工作的全過程監(jiān)督，執(zhí)行力度不強(qiáng)

針對全面預(yù)算管理，企業(yè)更多關(guān)注的是各種指標(biāo)的制定、信息的收集整理以及信息的傳遞。也就是說，對預(yù)算執(zhí)行情況監(jiān)督不到位。另外，在一些地產(chǎn)企業(yè)中，重視成立預(yù)算組織，主要職能是對預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行全范圍通報，但是，預(yù)算執(zhí)行的過程卻未給予重視，缺乏對細(xì)節(jié)的掌控，尤其是日常監(jiān)督控制工作未得到妥善的落實。

（四）尚未實現(xiàn)全員參與，部門與人員參與度有待提升

為了將全面預(yù)算管理落到實處，單靠獨立部門很難完成，需要多個部門的參與與支持。但是當(dāng)前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算編制的時候，主要依靠財務(wù)部門完成，業(yè)務(wù)部門發(fā)揮輔助作用，在審批之后得以執(zhí)行。這種情況下，預(yù)算很難有效體現(xiàn)各個部門的要求，員工參與性不強(qiáng)，很難得到有效的落實，無法發(fā)揮在日常經(jīng)營中的指導(dǎo)性作用。

四、如何加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化

（一）增強(qiáng)預(yù)算考核機(jī)制的嚴(yán)謹(jǐn)性，力求公正公平

為了將預(yù)算考核制度落到實處，需要保障其與企業(yè)發(fā)展實際的契合性。針對考核標(biāo)準(zhǔn)，要充分尊重企業(yè)發(fā)展具體階段，將財務(wù)與非財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有機(jī)融合，找準(zhǔn)重點，形成科學(xué)有效的獎懲機(jī)制，將年度考核作為基準(zhǔn)，結(jié)合部門與個人在預(yù)算落實方面的表現(xiàn)，給予合理的獎懲，保障公平與公正。另外，要對考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確界定，尤其關(guān)注容易發(fā)生分歧的問題，有效杜絕推諉現(xiàn)象的發(fā)生。針對全面預(yù)算的初級階段，發(fā)揮主要作用的是獎勵的手段，目的是增強(qiáng)員工參與熱情。一旦預(yù)算管理體系已經(jīng)進(jìn)行成熟階段，不斷進(jìn)行優(yōu)化完善，需要將獎勵與懲罰進(jìn)行合理結(jié)合，目的是增強(qiáng)整個預(yù)算管理實施的嚴(yán)謹(jǐn)性。

（二）構(gòu)建專業(yè)與權(quán)威的預(yù)算管理小組，有效發(fā)揮監(jiān)督作用

為了推動預(yù)算管理的有序開展，預(yù)算管理小組的范疇可以進(jìn)行拓展，引入專業(yè)人士參與預(yù)算管理組織。通常，小組的最高負(fù)責(zé)人為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，整個組織的工作對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者負(fù)責(zé)，目的是增強(qiáng)整個預(yù)算管理工作的影響力，保障具有較高的權(quán)威與信服力，更顯獨立運營的優(yōu)勢。從內(nèi)容上，預(yù)算管理小組針對預(yù)算管理各個環(huán)節(jié)給予關(guān)注，形成意見，發(fā)揮監(jiān)督作用，促使各個參與部門提高工作效率，保證各項編制的按時完成。

（三）加快定期預(yù)算編制向滾動預(yù)算機(jī)制的過渡，保障全方位性

在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算管理的模式多為定期預(yù)算編制，主要追求的是方便。但是，這種方法與小規(guī)模企業(yè)更加適合，也是處于初級預(yù)算的中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的選擇。但是，鑒于市場環(huán)境變化萬千，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展深受多方面因素的影響，與行業(yè)調(diào)控以及信貸政策息息相關(guān)，因此，定期預(yù)算編制凸顯滯后性，為此，為了保障與環(huán)境發(fā)展的同步，增強(qiáng)預(yù)算指標(biāo)的準(zhǔn)確性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要將滾動預(yù)算機(jī)制引入其中，結(jié)合外部條件，以企業(yè)發(fā)展實際為依托，重視以定期的方式對年度預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)控，保障全面預(yù)算管理工作的動態(tài)性、科學(xué)性與精準(zhǔn)性。

（四）重視應(yīng)用信息化預(yù)算管理軟件，提升預(yù)算分析與控制的準(zhǔn)確性

為了提升預(yù)算的準(zhǔn)確性，保障其與實際情況相符，有效縮小預(yù)算與實際的差距，需要積極成立預(yù)算監(jiān)督小組，以便實現(xiàn)全過程監(jiān)管，考察實際落實情況。如果發(fā)現(xiàn)差距較大，需要及時進(jìn)行上報，以便準(zhǔn)確、快速地發(fā)現(xiàn)問題，形成對策。另外，企業(yè)要以自身實際為基礎(chǔ)，重視引入針對性預(yù)算管理軟件，有效發(fā)揮其在預(yù)算分析控制中的作用，發(fā)現(xiàn)信息技術(shù)的優(yōu)勢，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的快速、準(zhǔn)確與實時收集，保障預(yù)算指標(biāo)能夠準(zhǔn)確無誤地傳遞至各個部門，強(qiáng)化指標(biāo)的跟蹤與查詢，提升問題發(fā)現(xiàn)與解決的效率。

（五）全企業(yè)范圍融入預(yù)算管理工作，增強(qiáng)控制的全方位性

對于企業(yè)全面預(yù)算管理，突出的特征就是全員性，因此，需要將各個部門與人員囊括其中，保障各個部門責(zé)任清晰，形成更加綜合的預(yù)算管理系統(tǒng)，融財務(wù)、經(jīng)營以及建設(shè)等多方面預(yù)算于一體，尤其需要引入投資、融資等多項經(jīng)濟(jì)行為，擴(kuò)大預(yù)算編制的范疇。在全面預(yù)算方案實施之后，需要各部門密切配合，以此為方向，構(gòu)建細(xì)化的預(yù)算指標(biāo)，實現(xiàn)對總預(yù)算指標(biāo)的合理分解，為整個預(yù)算執(zhí)行創(chuàng)造有利條件，保障有序進(jìn)行。

五、結(jié)束語

綜上，立足新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展處于復(fù)雜環(huán)境之中，因此，要重視構(gòu)建更加科學(xué)高效的預(yù)算管理模式，加強(qiáng)目標(biāo)規(guī)劃，實現(xiàn)對市場環(huán)境以及信息的準(zhǔn)確攝取。依托全面預(yù)算管理，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的有效優(yōu)化，構(gòu)建更加準(zhǔn)確的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)與穩(wěn)定發(fā)展。

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