史亞娟

前瞻者|易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)

2020年，很多行業(yè)在討論新一年，乃至下一個10年的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。雖然2019年樓市出現(xiàn)過“小陽春”現(xiàn)象，但買家熱情并未增加，加之二手房有價無市、國家“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”決心明顯。

那么，應(yīng)該如何理性看待2020年的樓市走向？

下半年房地產(chǎn)市場有望走出低迷

2019年房地產(chǎn)市場總體以降溫為特征，但絕對不悲觀，即呈現(xiàn)了“不慍不火”的狀態(tài)。部分?jǐn)?shù)據(jù)即便是“降溫”了，也沒有預(yù)期的大幅度或斷崖式下跌現(xiàn)象，這說明房地產(chǎn)市場總體上是有韌性的，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的導(dǎo)向。

在2019年12月6日召開的2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)。尤其是2019年房地產(chǎn)市場并不平靜，雖然包括高杠桿等金融風(fēng)險有所遏制，但新的風(fēng)險和不確定性因素增加了。所以，

“平穩(wěn)健康發(fā)展”這個表述盡管在過去也有

但在當(dāng)前強(qiáng)化此類表述，具有更大的意義

預(yù)計(jì)2020年整體而言，中國房地產(chǎn)市場有望走出2019年相對低迷的空間，尤其是借助外部環(huán)境的改善和放松，部分樓市指標(biāo)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)為正的走勢。另外，供需兩端也依然有較為積極活躍的入市意愿，這使得房地產(chǎn)市場指標(biāo)有望重現(xiàn)拐點(diǎn)。

但這種轉(zhuǎn)變在2020年下半年才會看到。

房源突破限售制約的關(guān)鍵一年

限售政策是最近兩年房地產(chǎn)市場創(chuàng)新力度最大的政策，當(dāng)前正處于政策消化的階段。但從我們的實(shí)際觀察來看，限售政策對于購房者的入市所帶來的威懾力其實(shí)是不強(qiáng)的，很多購房者對于這一點(diǎn)并沒有太多的顧慮，也就是說，很多購房者都愿意持有幾年再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。換而言之，限售政策其對于打擊投機(jī)需求效果較好，對于打擊投資需求效果并不理想。加之限售政策在客觀上也使得各城市的可流通的次新房項(xiàng)目相對少，進(jìn)而會影響到相關(guān)的供求結(jié)構(gòu)。

可以把2020年理解為房源突破限售制約的重要一年。首先，很多城市的限售政策只有3年期或更低年限，但到了2020年，基本上就具備了重新上市交易的資格，這會帶來項(xiàng)目的入市和供求關(guān)系的變化。其次，部分房源交易后，關(guān)鍵看股票市場和房產(chǎn)市場的變動，若是股票市場反彈，那么部分資金就會先進(jìn)入股票市場。

2020管理風(fēng)向標(biāo)

房地產(chǎn)市場政策，在2020年最大的變化會是什么？

2020年中國房地產(chǎn)政策方面的一大變化是“底部放松”。當(dāng)前部分政策過于嚴(yán)厲，尤其是一些地方物業(yè)的新庫存壓力開始重現(xiàn)，這就要求政策面進(jìn)行放松。

政策的放松或和市場走勢緊密相關(guān)。也就是說，何時放松，要看房屋和土地等市場指標(biāo)的變化情況。不過這中間有一點(diǎn)是明確的——一旦涉及到房屋交易秩序混亂、房地產(chǎn)金融風(fēng)險擴(kuò)大等問題，政策放松的概率就會減少。預(yù)計(jì)2020年5月前后政策放松的概率最大。

責(zé)任編輯：李靖