李芳

（沈陽(yáng)市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，沈陽(yáng)110004）

1 研究背景

征地區(qū)片價(jià)政策的實(shí)施對(duì)解決征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低問(wèn)題，確保同地同價(jià)，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償公平性，維護(hù)征地農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，防止征地補(bǔ)償?shù)碾S意性，規(guī)范征地行為等方面起到了很好的作用[1]。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件將發(fā)生明顯變化，需要適度調(diào)整區(qū)片范圍及地價(jià)水平。

2 調(diào)整原則

調(diào)整工作應(yīng)遵循以下原則：（1）同地同價(jià)原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的區(qū)片地價(jià)應(yīng)當(dāng)相同，不因征地目的及用途不同而不同。（2）綜合平衡原則?？紤]現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)發(fā)展情況、基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)因素的協(xié)調(diào)平衡。同時(shí)做到各區(qū)、縣（市）轄區(qū)內(nèi)各區(qū)片之間、相鄰區(qū)、縣（市）的平衡；全市各區(qū)、縣（市）、與相鄰市的平衡，維持區(qū)片價(jià)的區(qū)域平衡和前后銜接。（3）維護(hù)權(quán)益原則。體現(xiàn)被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障以及共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的權(quán)益要求。（4）公開(kāi)聽(tīng)證原則。根據(jù)《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第22號(hào)），要依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步完善征地區(qū)片價(jià)調(diào)整結(jié)果[2]。

3 調(diào)整思路

按照國(guó)土資源部《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2005〕144號(hào)）要求，征地區(qū)片價(jià)可采用農(nóng)地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進(jìn)行測(cè)算，原則上應(yīng)在2種或者3種方法測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。區(qū)片地價(jià)調(diào)整要重點(diǎn)考慮調(diào)整周期內(nèi)人均GDP、地方財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民最低生活保障水平等情況；調(diào)整時(shí)注意與當(dāng)?shù)貙?shí)際發(fā)生的征地補(bǔ)償案例價(jià)格水平之間的銜接。

4 調(diào)整過(guò)程

4.1 征地區(qū)片調(diào)整方法

采用多因素綜合分析法得到現(xiàn)行區(qū)片合理性的判定，通過(guò)比較和分析基本單元影響因素變化的合理性及現(xiàn)狀分布規(guī)律，對(duì)不合理區(qū)域的影響因素值做進(jìn)一步分析，判定其調(diào)整后的區(qū)片歸屬，并結(jié)合縣區(qū)調(diào)研中對(duì)區(qū)片調(diào)整的建議，綜合判斷調(diào)整，最終確定征地區(qū)片[3]。

4.1.1 農(nóng)地價(jià)格影響因素選擇

綜合考慮地區(qū)實(shí)際情況以及資料可獲取性，采用多因素綜合分析法，選擇基準(zhǔn)地價(jià)、人均耕地面積、城鄉(xiāng)居民最低生活保障水平、農(nóng)村居民人均可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財(cái)政收入等因素，分析現(xiàn)行區(qū)片的合理性。

4.1.2 農(nóng)地價(jià)格影響因素分析

以現(xiàn)行區(qū)片劃分為基礎(chǔ)，根據(jù)多因素評(píng)價(jià)原理，對(duì)基本單元各影響因素現(xiàn)狀進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，并與各年度各影響因素現(xiàn)狀進(jìn)行縱向?qū)Ρ确治?，系統(tǒng)評(píng)價(jià)每項(xiàng)指標(biāo)的變化情況，并計(jì)算區(qū)片內(nèi)基本單元各影響因素的平均值，作為該區(qū)片影響因素的取值。分析每一個(gè)影響因素在區(qū)片間的差異情況，同縣區(qū)各區(qū)片間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，同區(qū)片各年度不同時(shí)間點(diǎn)取值進(jìn)行縱向?qū)Ρ龋治鰠^(qū)片間的差異情況與影響因素的變化情況是否符合區(qū)片級(jí)別高低與因素值高低之間的相互影響關(guān)系。各因素變化情況趨勢(shì)不同的，根據(jù)因素權(quán)重大小判定其對(duì)區(qū)片是否調(diào)整。如果符合上述影響關(guān)系，則認(rèn)為現(xiàn)行區(qū)片劃分合理，不予調(diào)整；如果不符合上述影響關(guān)系，區(qū)片間差異性不明顯或趨于接近，則對(duì)區(qū)片內(nèi)的基本單元影響因素值進(jìn)行對(duì)比分析，判定需要進(jìn)行調(diào)整的區(qū)域。

4.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整方法

在原有征地區(qū)片價(jià)成果的基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修正法和案例比較法兩種方法對(duì)區(qū)片價(jià)進(jìn)行測(cè)算更新。測(cè)算后，根據(jù)縣區(qū)實(shí)際情況綜合確定區(qū)片價(jià)格。

4.2.1 系數(shù)修正法

通過(guò)數(shù)學(xué)模型分析上述因素與征地區(qū)片綜合地價(jià)間的關(guān)聯(lián)度，計(jì)算其歷年變化率。計(jì)算中，這一關(guān)聯(lián)度即為各影響因素對(duì)于征地區(qū)片綜合地價(jià)的影響權(quán)重，累加主導(dǎo)因素的變化率與關(guān)聯(lián)度的乘積確定修正系數(shù)，以此修正區(qū)片價(jià)[3]。

1）基本公式為：

式中，P1為修正后征地區(qū)片綜合地價(jià)；P2為現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價(jià)；Wi為第i個(gè)影響因素的影響權(quán)重；Ai為第i個(gè)影響因素的變化率。

2）修正因素選擇及權(quán)重確定。對(duì)全市區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整數(shù)據(jù)分析基本單元主導(dǎo)因素進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)軟件SPSS計(jì)算皮爾遜系數(shù)確定各主導(dǎo)因素間的相關(guān)性，最終確定6個(gè)主導(dǎo)因素，同時(shí)，進(jìn)行SPSS主成分分析操作，獲得即各因素之間的關(guān)聯(lián)度。

4.2.2 案例比較法

征地案例比較法是首先對(duì)收集的樣點(diǎn)逐一分析，區(qū)分不同征地實(shí)例樣點(diǎn)價(jià)格與征地區(qū)片價(jià)在地價(jià)構(gòu)成、估價(jià)期日上的差別，并就這些差別進(jìn)行比較、修正后得到樣點(diǎn)地價(jià)，然后分析征地區(qū)片價(jià)試算結(jié)果。

1）征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算。分縣區(qū)分區(qū)片分析歷年發(fā)生的征地實(shí)例樣點(diǎn)，如為非正常樣點(diǎn)或難以進(jìn)行各項(xiàng)修正，則予以剔除，對(duì)其它有效征地實(shí)例樣點(diǎn)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算?；竟綖椋?/p>

征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)=（征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)-青苗補(bǔ)償費(fèi)-地上物補(bǔ)償費(fèi)）×期日修正系數(shù)×情況修正系數(shù)；

征地區(qū)片價(jià)=區(qū)片內(nèi)征地樣點(diǎn)地價(jià)之和/區(qū)片內(nèi)征地樣點(diǎn)個(gè)數(shù)。

2）征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)的修正。征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)若與征地區(qū)片價(jià)在設(shè)定的期日、情況有差異的，需進(jìn)行期日修正、情況修正。征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正：將不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到征地區(qū)片價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，修正系數(shù)計(jì)算公式為：

式中，Kj為第j期征地修正到征地區(qū)片價(jià)估價(jià)期日的系數(shù)；Ps為征地區(qū)片價(jià)估價(jià)期日征地平均價(jià)；Pj為第j期征地平均價(jià)。

不同時(shí)期發(fā)生的征地實(shí)例地價(jià)修正到估價(jià)期日的地價(jià)計(jì)算公式為：

式中，Pls為修正到評(píng)估期日的征地實(shí)例價(jià)格；Pjs為第j期的實(shí)際征地成交地價(jià)。

情況修正：把情況不正常的征地實(shí)例地價(jià)，修正到在公開(kāi)、公平的正常市場(chǎng)條件下的征地價(jià)格。

3）平均地價(jià)的測(cè)算。對(duì)測(cè)算得到的征地實(shí)例樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行分析比較，根據(jù)有效樣點(diǎn)量的多少、樣點(diǎn)地價(jià)的同一性，測(cè)算征地區(qū)片價(jià)。

5 結(jié)語(yǔ)

此次征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整充分考慮了與現(xiàn)行實(shí)際征地補(bǔ)償水平的銜接，遵循同地同價(jià)、近小遠(yuǎn)大、行政界線完整等區(qū)片劃分原則，以征地區(qū)片地價(jià)理論測(cè)算價(jià)格作為各區(qū)、縣（市）征地區(qū)片地價(jià)調(diào)整的理論依據(jù)，結(jié)合實(shí)際操作中各縣區(qū)政府反饋的意見(jiàn)進(jìn)行全市平衡。