王蕾

隨著當(dāng)今社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展火熱，住宅專項維修資金是為了保障業(yè)主權(quán)益，同時也為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是目前存在著住宅專項維修資金管理混亂等諸多的問題，給業(yè)主帶來困擾， 因此，為了更好地使用住宅專項維修資金，維護業(yè)主權(quán)益，需要建立完善的住宅專項維修資金管理體制，確保物業(yè)出現(xiàn)問題及時維修，本文就住宅專項維修資金管理中存在的問題以及完善辦法進行探析。

住宅專項維修基金支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，住宅專項維修資金也稱為大修基金或維修基金，是用來保證房產(chǎn)公共設(shè)施、居民共同利用部分出現(xiàn)損壞時及時維修的資金， 在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向成熟的今天，也凸顯了住宅專項維修資金的重要性。目前住宅專項維修資金的管理還存在著諸多問題，值得引起我們足夠的重視。

一、住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀

（一）政府方面

目前，住宅專項維修資金的管理模式主要是政府代管， 政府代管有效地保證了資金的安全性，專項維修資金的管理首要任務(wù)就是要保證資金的安全。然而維修資金的存在就是為了保證房產(chǎn)公共部分損壞能得到及時的維修，政府管理資金為了資金安全會設(shè)置層層審批流程，對資金使用的效率造成了阻礙，當(dāng)住宅出現(xiàn)問題需要維修時，資金不能及時地發(fā)放，造成了損壞不能及時維修的狀況。另外，住宅維修涉及的領(lǐng)域多，具有專業(yè)性，政府管理經(jīng)費的人員對工程施工流程、項目等不夠了解特別是工程費用較高的項目不能嚴(yán)格把控，容易造成資金浪費。還有，個別地方政府在住宅維修資金撥放時對維修項目審核不嚴(yán)，會造成維修資金使用不合理。

（二）物業(yè)方面

按照住宅專項維修資金的管理規(guī)定，資金啟動需要業(yè)主代表投票決定，但是因為許多大城市的小區(qū)住宅居民較多， 組織居民參加投票困難較大，這也使維修資金實際管理加大了難度，物業(yè)也同樣想過建立業(yè)主委員會，選出業(yè)主代表， 但是因為業(yè)主數(shù)量較大，之間會存在矛盾，在形成了業(yè)主委員會之后會將維修資金轉(zhuǎn)移到業(yè)主委員會，這樣資金經(jīng)過多方轉(zhuǎn)手會出現(xiàn)挪用、私吞等現(xiàn)象，影響資金安全性，不能夠及時對損壞的公共設(shè)施進行維修。在進行公共設(shè)施設(shè)備維修時，維修的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，常常是只是維護并不修理，做面子工程，不能滿足本質(zhì)需求。

二、住宅專項維修資金管理模式改善對策

（一）完善相關(guān)法規(guī)

業(yè)主委員會是居民生活中常設(shè)的執(zhí)行部門，但是目前來看業(yè)主委員會通常有居民自發(fā)組織，隨意性較強，業(yè)主委員會成員還不能都對自己的管理行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任， 并不能有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某袚?dān)住宅維修資金的管理重任。居民住宅公共設(shè)備的維修和養(yǎng)護是一件復(fù)雜的工作，涉及到工程施工、資金管理、安全措施等方面的工作，如果繼續(xù)使用之前的資金管理模式，還是不能夠合理使用維修資金，因此需要完善相關(guān)法律，根據(jù)居民受益，居民負(fù)責(zé)的原則，可以讓業(yè)主委員會作為住宅專項維修資金的主要管理者，但要明確其法律職責(zé)和地位，才能勝任業(yè)主的委托，對維修資金妥善管理。并要根據(jù)居民社區(qū)的實際情況和居民的現(xiàn)實需求，將以往不符合現(xiàn)實需要的規(guī)定進行改正，在有確實需求時，申請住宅專項維修資金簡化流程，盡快批準(zhǔn)，讓專人監(jiān)管，讓其發(fā)揮真正的作用。

（二）培養(yǎng)專業(yè)的住宅專項維修資金管理人才

住宅專項維修資金管理涉及許多專業(yè)領(lǐng)域，因此需要培養(yǎng)一些專業(yè)的資金管理人才來處理這些繁瑣細(xì)碎的問題?？梢悦嫦蛏鐣衅敢恍└咚刭|(zhì)高能力的人才對資金進行專管， 有了專業(yè)性人才也可以對業(yè)主委員會成員進行專業(yè)的培訓(xùn)和管理，制定相關(guān)規(guī)程，讓所有參與資金管理的人員都具有專業(yè)性，從而有效地保證資金的使用安全性，節(jié)約資金使用成本，讓住宅專項維修資金為居民帶來最大效益。

（三）加強維修資金監(jiān)督

住宅專項資金數(shù)目較大，為了保證資金安全需要加強監(jiān)督，主要來自兩方面，政府監(jiān)督和業(yè)主自我監(jiān)督。

政府方面主要是負(fù)責(zé)維修資金的收繳以及管理制度的制定，在轉(zhuǎn)移給業(yè)主委員會后要負(fù)責(zé)幫助其管理、自治等工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會來管理資金，使維修資金發(fā)揮作用。

在業(yè)主自我監(jiān)督方面，設(shè)立了業(yè)主委員會作為資金管理部門，在管理過程中需要將資金流向透明、公開處理，業(yè)主作為繳納資金的主體，也是資金受益的主體，有權(quán)知道維修資金的金額和流向，業(yè)主委員會需要定期公布資金使用情況，并且要制定嚴(yán)格的制度規(guī)定，所有資金使用操作流程都要符合規(guī)定，在發(fā)現(xiàn)一些問題時要采取措施。讓資金的管理、核算、使用更規(guī)范化，同時帶給業(yè)主參與感、安全感， 更有效地管理住宅專項維修資金。

總之，當(dāng)前，住宅專項維修資金管理方面還存在諸多問題，為了更好地發(fā)揮維修資金的作用，專項維修資金的管理模式還需改進，可以通過政府立法更有效地解決當(dāng)前問題。當(dāng)然，要想全方面地完善管理模式需要多方面的努力， 光靠政府的力量是不夠的，業(yè)主作為維修資金的繳納者和受益者，其需要承擔(dān)起自身的責(zé)任，從自身做起，加強資金管理，將住宅專項維修資金進行系統(tǒng)化、專業(yè)化的管理，這樣才能夠適應(yīng)我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的現(xiàn)狀。（作者單位：唐山市住宅專項維修資金管理中心）