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摘? ? 要：工程造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目最重要的組成部分，是工程項(xiàng)目正常進(jìn)行的保證，也是項(xiàng)目能否盈利，取得良好投資效益的保證。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目從投資決策階段、工程設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目竣工階段的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督和控制。在整個(gè)工程項(xiàng)目的全過(guò)程，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)控制都是非常關(guān)鍵的。如何針對(duì)各個(gè)階段不同要求實(shí)施合理的造價(jià)控制方案，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的課題。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià);控制;房地產(chǎn)

1? 緒論

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算與控制必將成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。合理有效地控制造價(jià)，是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不同階段的特點(diǎn)對(duì)每個(gè)階段進(jìn)行合理的造價(jià)控制。主要包括項(xiàng)目在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段和實(shí)施階段、項(xiàng)目竣工階段。

2? 文章主體部分

2.1? 項(xiàng)目投資決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目什么時(shí)間建，在什么地方建，選擇并決定項(xiàng)目建設(shè)的最佳方案，即解決所謂的定位、定點(diǎn)、定方案的問(wèn)題。項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制將決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，為設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制建立目標(biāo)，為施工階段的造價(jià)控制奠定基礎(chǔ)。

2.2? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際實(shí)施的階段，是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，不僅影響到施工階段的投資金額，還將直接影響項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的為可能性75%—95%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目投資的可能性為35%—75%，施工圖設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段影響嗎行投資的可能性則為5%—35%。很顯然，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目造價(jià)。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)造價(jià)進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)造價(jià)并進(jìn)行落實(shí)的階段。在這個(gè)階段，造價(jià)管理要掌握一個(gè)重要原則，就是已經(jīng)確定的目標(biāo)造價(jià)只能優(yōu)化不能超標(biāo)。

2.3? 施工圖設(shè)計(jì)階段

這一階段是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，而忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)的造價(jià)控制，認(rèn)為這些應(yīng)該由造價(jià)管理人員去管理而不是設(shè)計(jì)人員去控制，這樣往往會(huì)造成施工設(shè)計(jì)成本過(guò)高，影響企業(yè)收益的情況。在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)工程造價(jià)影響較大的內(nèi)容實(shí)施成本限額設(shè)計(jì)，以提醒施工圖設(shè)計(jì)人員造價(jià)控制的重要性，以便于有效的控制項(xiàng)目造價(jià)。例如，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下，對(duì)每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。

2.4? 項(xiàng)目實(shí)施階段

建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段的造價(jià)控制是具體的、繁雜的，也是對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制目標(biāo)管理的主要階段，根據(jù)實(shí)施階段的這一特點(diǎn)，在該階段的造價(jià)控制中除了要加強(qiáng)工程招投標(biāo)及合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，尤其是對(duì)在設(shè)計(jì)階段制定的造價(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)行跟蹤把關(guān)，落實(shí)造價(jià)控制的各項(xiàng)目標(biāo)。

2.5? 招標(biāo)投標(biāo)階段的造價(jià)控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過(guò)程中造價(jià)控制，

2.6? 加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施

建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國(guó)家法律保護(hù)的。所以，首先必須要對(duì)合同全部?jī)?nèi)容仔細(xì)閱讀和審查，保證合同內(nèi)容的完整性，保證合同內(nèi)容符合法律法規(guī)要求。其次把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性和周密性，要重視承包方有關(guān)義務(wù)的條款和支付、質(zhì)量、工期、變更索賠等條款，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同簽訂過(guò)程中，嚴(yán)格按照項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算目標(biāo)控制各項(xiàng)合同金額。在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，從而更有效地進(jìn)行造價(jià)控制。

2.7? 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理

通過(guò)優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，盡可能減少由于設(shè)計(jì)可能對(duì)施工帶來(lái)的負(fù)面影響，同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，尤其是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)加強(qiáng)管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)10%～20%，個(gè)別的甚至更高，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理，加強(qiáng)預(yù)算成本目標(biāo)控制。

2.8? 強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理

根據(jù)工程規(guī)模，選擇合適的監(jiān)理企業(yè)，對(duì)工程質(zhì)量、工期和造價(jià)進(jìn)行控制。按照監(jiān)理大綱及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的要求，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度、落實(shí)責(zé)任制，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。做好工程進(jìn)度款的審核，必須在監(jiān)理方確認(rèn)工程量的基礎(chǔ)上，按合同約定的內(nèi)容進(jìn)行核價(jià)，再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款，避免投資失控。

2.9? 竣工階段的成本控制

竣工決算階段是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的階段，屬于工程造價(jià)控制工作的最后階段。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。

3? 結(jié)論

總之，工程項(xiàng)目造價(jià)的確定與投資控制的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律手段，解決工程建設(shè)活動(dòng)中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營(yíng)與管理等實(shí)際問(wèn)題，只有在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)的計(jì)價(jià)方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，合理確定投資估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，才能提高投資效益。工程項(xiàng)目造價(jià)控制的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，但這并不意味著對(duì)于造價(jià)的控制和追求可以忽視項(xiàng)目質(zhì)量和顧客的差異化需求，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制管理中也應(yīng)該正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要時(shí)刻具有控制開(kāi)發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)頭腦，認(rèn)真分析對(duì)待建設(shè)過(guò)程中技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，減少或避免建設(shè)資金的浪費(fèi)。而項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。

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