2020樓市政策將走向定向?qū)捤?/h1>
2020-03-25 15:10趙鋼
中國(guó)房地產(chǎn)·市場(chǎng)版 2020年1期
趙鋼
摘要：現(xiàn)如今的財(cái)政政策為了穩(wěn)定市場(chǎng)緩和各個(gè)房企的資金壓力，或?qū)⒊霈F(xiàn)政策轉(zhuǎn)向的窗口期?；谝陨犀F(xiàn)狀進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市調(diào)控政策將集中進(jìn)行調(diào)整，樓市調(diào)控政策將走向定向?qū)捤伞?/p>
關(guān)鍵詞：人才政策;資金緊張;樓市周期
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B
文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0013-15 收稿日期：2019-12-19
1 從政策基調(diào)看未來樓市走向
2019年非常重要的政策基調(diào)節(jié)點(diǎn)便是十九屆四中全會(huì)與2018年12月12日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。這次十九屆四中全會(huì)不僅用制度和體系發(fā)展目標(biāo)，并且還定調(diào)了未來30年經(jīng)濟(jì)路線及走向，對(duì)于房地產(chǎn)而言，就是要“構(gòu)建樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、建立租購(gòu)并舉的住房制度”。
而在2018年12月12日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，我們又一次聽到了對(duì)“房住不炒”的強(qiáng)調(diào)?！耙獔?jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”所以我們可以看到，以“房住不炒”為主基調(diào)，因城施策、分類調(diào)控為方法。我們從政策基調(diào)層面解讀出，未來短期依然堅(jiān)持房住不炒，加大政府保障性住房建設(shè)，通過民生建設(shè)的投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信號(hào)。
進(jìn)入2020年，接下來的“因城施策”和“分類調(diào)控”也將會(huì)越來越明確，越來越細(xì)分，“打補(bǔ)丁”也會(huì)越來越多。從現(xiàn)如今的已階段性探底的樓市環(huán)境來說，“因城施策”可以著力作用于已深度市場(chǎng)調(diào)整期的樓市中。而在此時(shí)，那些重點(diǎn)城市或者說大城市，就會(huì)起到一個(gè)先行帶頭示范作用。我個(gè)人認(rèn)為，這些城市既在構(gòu)建更為長(zhǎng)期的“租購(gòu)并舉”，又在短期內(nèi)探索更多“因城施策”的可能性，如此便會(huì)在2020年產(chǎn)生更適合我國(guó)樓市發(fā)展的“一城一策的定向?qū)捤伞薄?/p>
2 城市人才新策動(dòng)向管中窺豹
在出臺(tái)人才新政的標(biāo)桿城市中，我們可以看到幾大一二線城市格外引人注目。
比如青島市城陽區(qū)高新區(qū)定向針對(duì)人才出臺(tái)不限購(gòu)政策，短期內(nèi)便對(duì)青島局部定向區(qū)域的樓市產(chǎn)生一定利好;南京采取了為人才購(gòu)房開辟優(yōu)先通道的方式;上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)人才政策頻出，其中最引人注目的無疑于“專項(xiàng)加分”和“縮短居轉(zhuǎn)戶”。不僅如此，上海臨港新政還出臺(tái)完善臨港地區(qū)限價(jià)商品房、“先租后售”公共租賃房、人才公寓、人才租房補(bǔ)貼“四位一體”的人才住房保障體系，以及縮短購(gòu)買商品房社保年限、優(yōu)先選房等6項(xiàng)政策。
雖然這些城市頻頻推出定向人才政策，但是我認(rèn)為，從城市發(fā)展角度來講，城市還是需要一些產(chǎn)業(yè)落地才能吸引人口，因此政策需要吸引兩類人才：從事制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的人才、剛畢業(yè)的大中專院校學(xué)生，尤其是大中專院校的學(xué)生通過租房落戶政策成為了留下的一個(gè)非常重要的原因。如果能留下人，整個(gè)城市才有未來。其次，無論從經(jīng)濟(jì)角度，還是從人口結(jié)構(gòu)的角度來講，城市老齡化程度越來越嚴(yán)重，那么通過租房落戶政策可以調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，城市發(fā)展才有活力，勞動(dòng)人口增加，城市發(fā)展才有后勁，從房地產(chǎn)角度來講，客觀上增加了一些租賃住房的需求。那么這種情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建租購(gòu)并舉制度的角度來講，租賃住房也是作為一個(gè)非常重要的一個(gè)市場(chǎng)供給制度完善;從短期內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的樓市角度來說，通過這種人才新政、戶籍新政可以更方便引導(dǎo)性地建立“一城一策”，結(jié)合當(dāng)下的樓市表現(xiàn)來說就是“定向?qū)捤伞薄?/p>
3 從房企資金緊張來看樓市窗口期
2019年經(jīng)濟(jì)壓力加大，各大房企頻頻出現(xiàn)資金緊張的問題。
房企缺錢需要大筆的融資，圖1是同策研究院監(jiān)測(cè)的2019年1-11月40家典型上市房企完成融資金額，折合人民幣共計(jì)904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，在經(jīng)歷上月融資冰點(diǎn)后重磅反彈。其實(shí)從2018年下半年開始，地產(chǎn)企業(yè)便資金鏈緊張頻頻暴雷。2018年下半年只有少數(shù)企業(yè)爆出資金危機(jī)，而在今年下半年據(jù)我個(gè)人了解至少有8家房企爆出資金危機(jī)。緊張的資金鏈?zhǔn)沟酶鞔蠓科笕缱槡?。在銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)規(guī)范地產(chǎn)融資后，今年出現(xiàn)問題的的房企數(shù)量大幅增加。從社會(huì)穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)性安全的角度來說，貨幣政策轉(zhuǎn)向的窗口期應(yīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。
4 從樓市小周期來看未來窗口期
在重新梳理本輪樓市調(diào)控的主要時(shí)間點(diǎn)及脈絡(luò)后發(fā)現(xiàn)，從2016年9-10月重啟樓市限購(gòu)限貸政策開始算起，平均每7個(gè)月即為一次樓市政策調(diào)整的小周期。最近一次的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2019年7月。2019年7月保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托進(jìn)行約談，并且政治局提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，依據(jù)7個(gè)月為一次小周期來算，所以我預(yù)計(jì)在2020年的一二季度，核心城市調(diào)控政策將集中進(jìn)行調(diào)整，樓市調(diào)控政策的“一城一策”結(jié)合當(dāng)下樓市現(xiàn)況，將走向定向?qū)捤伞?/p>
趙鋼
摘要：現(xiàn)如今的財(cái)政政策為了穩(wěn)定市場(chǎng)緩和各個(gè)房企的資金壓力，或?qū)⒊霈F(xiàn)政策轉(zhuǎn)向的窗口期?；谝陨犀F(xiàn)狀進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市調(diào)控政策將集中進(jìn)行調(diào)整，樓市調(diào)控政策將走向定向?qū)捤伞?/p>
關(guān)鍵詞：人才政策;資金緊張;樓市周期
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B
文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0013-15 收稿日期：2019-12-19
1 從政策基調(diào)看未來樓市走向
2019年非常重要的政策基調(diào)節(jié)點(diǎn)便是十九屆四中全會(huì)與2018年12月12日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。這次十九屆四中全會(huì)不僅用制度和體系發(fā)展目標(biāo)，并且還定調(diào)了未來30年經(jīng)濟(jì)路線及走向，對(duì)于房地產(chǎn)而言，就是要“構(gòu)建樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、建立租購(gòu)并舉的住房制度”。
而在2018年12月12日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，我們又一次聽到了對(duì)“房住不炒”的強(qiáng)調(diào)?！耙獔?jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”所以我們可以看到，以“房住不炒”為主基調(diào)，因城施策、分類調(diào)控為方法。我們從政策基調(diào)層面解讀出，未來短期依然堅(jiān)持房住不炒，加大政府保障性住房建設(shè)，通過民生建設(shè)的投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信號(hào)。
進(jìn)入2020年，接下來的“因城施策”和“分類調(diào)控”也將會(huì)越來越明確，越來越細(xì)分，“打補(bǔ)丁”也會(huì)越來越多。從現(xiàn)如今的已階段性探底的樓市環(huán)境來說，“因城施策”可以著力作用于已深度市場(chǎng)調(diào)整期的樓市中。而在此時(shí)，那些重點(diǎn)城市或者說大城市，就會(huì)起到一個(gè)先行帶頭示范作用。我個(gè)人認(rèn)為，這些城市既在構(gòu)建更為長(zhǎng)期的“租購(gòu)并舉”，又在短期內(nèi)探索更多“因城施策”的可能性，如此便會(huì)在2020年產(chǎn)生更適合我國(guó)樓市發(fā)展的“一城一策的定向?qū)捤伞薄?/p>
2 城市人才新策動(dòng)向管中窺豹
在出臺(tái)人才新政的標(biāo)桿城市中，我們可以看到幾大一二線城市格外引人注目。
比如青島市城陽區(qū)高新區(qū)定向針對(duì)人才出臺(tái)不限購(gòu)政策，短期內(nèi)便對(duì)青島局部定向區(qū)域的樓市產(chǎn)生一定利好;南京采取了為人才購(gòu)房開辟優(yōu)先通道的方式;上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)人才政策頻出，其中最引人注目的無疑于“專項(xiàng)加分”和“縮短居轉(zhuǎn)戶”。不僅如此，上海臨港新政還出臺(tái)完善臨港地區(qū)限價(jià)商品房、“先租后售”公共租賃房、人才公寓、人才租房補(bǔ)貼“四位一體”的人才住房保障體系，以及縮短購(gòu)買商品房社保年限、優(yōu)先選房等6項(xiàng)政策。
雖然這些城市頻頻推出定向人才政策，但是我認(rèn)為，從城市發(fā)展角度來講，城市還是需要一些產(chǎn)業(yè)落地才能吸引人口，因此政策需要吸引兩類人才：從事制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的人才、剛畢業(yè)的大中專院校學(xué)生，尤其是大中專院校的學(xué)生通過租房落戶政策成為了留下的一個(gè)非常重要的原因。如果能留下人，整個(gè)城市才有未來。其次，無論從經(jīng)濟(jì)角度，還是從人口結(jié)構(gòu)的角度來講，城市老齡化程度越來越嚴(yán)重，那么通過租房落戶政策可以調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，城市發(fā)展才有活力，勞動(dòng)人口增加，城市發(fā)展才有后勁，從房地產(chǎn)角度來講，客觀上增加了一些租賃住房的需求。那么這種情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建租購(gòu)并舉制度的角度來講，租賃住房也是作為一個(gè)非常重要的一個(gè)市場(chǎng)供給制度完善;從短期內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的樓市角度來說，通過這種人才新政、戶籍新政可以更方便引導(dǎo)性地建立“一城一策”，結(jié)合當(dāng)下的樓市表現(xiàn)來說就是“定向?qū)捤伞薄?/p>
3 從房企資金緊張來看樓市窗口期
2019年經(jīng)濟(jì)壓力加大，各大房企頻頻出現(xiàn)資金緊張的問題。
房企缺錢需要大筆的融資，圖1是同策研究院監(jiān)測(cè)的2019年1-11月40家典型上市房企完成融資金額，折合人民幣共計(jì)904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，在經(jīng)歷上月融資冰點(diǎn)后重磅反彈。其實(shí)從2018年下半年開始，地產(chǎn)企業(yè)便資金鏈緊張頻頻暴雷。2018年下半年只有少數(shù)企業(yè)爆出資金危機(jī)，而在今年下半年據(jù)我個(gè)人了解至少有8家房企爆出資金危機(jī)。緊張的資金鏈?zhǔn)沟酶鞔蠓科笕缱槡?。在銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)規(guī)范地產(chǎn)融資后，今年出現(xiàn)問題的的房企數(shù)量大幅增加。從社會(huì)穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)性安全的角度來說，貨幣政策轉(zhuǎn)向的窗口期應(yīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。
4 從樓市小周期來看未來窗口期
在重新梳理本輪樓市調(diào)控的主要時(shí)間點(diǎn)及脈絡(luò)后發(fā)現(xiàn)，從2016年9-10月重啟樓市限購(gòu)限貸政策開始算起，平均每7個(gè)月即為一次樓市政策調(diào)整的小周期。最近一次的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2019年7月。2019年7月保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托進(jìn)行約談，并且政治局提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，依據(jù)7個(gè)月為一次小周期來算，所以我預(yù)計(jì)在2020年的一二季度，核心城市調(diào)控政策將集中進(jìn)行調(diào)整，樓市調(diào)控政策的“一城一策”結(jié)合當(dāng)下樓市現(xiàn)況，將走向定向?qū)捤伞?/p>
