關(guān)鍵詞 城市房屋征收 補(bǔ)償 制度

作者簡(jiǎn)介：張澤銳，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市克什克騰旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.137

城市房屋征收是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，政府、房地產(chǎn)商、居民、司法機(jī)關(guān)等主體相互關(guān)聯(lián)，同時(shí)還存在私權(quán)與公權(quán)相互碰撞的情況，而房屋征收補(bǔ)償更是房屋征收中尤為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，如果處理不當(dāng)，就有可能引起嚴(yán)重的后果。在實(shí)際中，只有理性的看待房屋征收行為，規(guī)范補(bǔ)償制度，才能真正的讓群眾享受到城市房屋征收帶來的好處，從而更加主動(dòng)的支持城市房屋征收行為，促進(jìn)我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程。

一、城市房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概述

對(duì)于城市房屋征收補(bǔ)償，主要是指國(guó)家考慮到公共利益需求，依照相關(guān)法定權(quán)限，把公民、集體的房屋及土地使用權(quán)收歸國(guó)有，同時(shí)給予權(quán)益人相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋征收補(bǔ)償是整個(gè)城市房屋征收活動(dòng)的關(guān)鍵，其包含了依照法定條件及程序、征收目的是公共利益、實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償?shù)热齻€(gè)要素。在房屋征收補(bǔ)償中，必須做到合理補(bǔ)償，要從承擔(dān)義務(wù)的公平性及權(quán)利義務(wù)對(duì)等為出發(fā)點(diǎn)，雖然被征收人有義務(wù)在社會(huì)公共利益面前犧牲個(gè)人利益，但是社會(huì)需要對(duì)被征收人在此過程中產(chǎn)生的損失進(jìn)行公平、合理的補(bǔ)償，不能由被征收人一方承擔(dān)。同時(shí)為了確保房屋征收補(bǔ)償?shù)挠行?，征收補(bǔ)償應(yīng)該以恢復(fù)被征收人之前生產(chǎn)生活狀態(tài)為主要目標(biāo)，以此降低房屋征收行為對(duì)被征收人帶來的影響。

二、城市房屋征收補(bǔ)償制度存在的問題

（一） 信息公開規(guī)定不完善

新時(shí)期下，在城市房屋征收中，對(duì)于信息公開重視力度相對(duì)比較大，經(jīng)常會(huì)安排專人負(fù)責(zé)公開工作，公開重點(diǎn)改造項(xiàng)目信息、年度計(jì)劃、已建工程項(xiàng)目、建設(shè)方式、參建單位信息等，同時(shí)在政務(wù)法網(wǎng)站、政府部門網(wǎng)站也開設(shè)了專門的公開信息欄目，定期更新信息，保證信息公開及時(shí)性、準(zhǔn)確性。但是在實(shí)際中，由于相關(guān)細(xì)則不完善，在操作中依然有改進(jìn)之處。在我國(guó)關(guān)于房屋征收相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中，并沒有要求相關(guān)部門在征收之前進(jìn)行信息公開，也就是說社會(huì)公眾難以了解到?jīng)]有正式開展的征收項(xiàng)目相關(guān)信息，此外，在房屋征收前制定補(bǔ)償方案時(shí)，并沒有進(jìn)行信息公開，也沒有聽取公眾的意見，公眾只能了解到已經(jīng)確定的征收補(bǔ)償方案內(nèi)容。相關(guān)征收部門在征收補(bǔ)償方案制定中，忽視了公眾意見，加上被征收人不了解產(chǎn)權(quán)房屋征收前的各種信息，包括征收范圍、內(nèi)容、規(guī)劃等，這必然會(huì)影響到房屋征收的順利進(jìn)行。

（二）聽證程序設(shè)置不健全

在當(dāng)前的房屋征收項(xiàng)目中，聽證程序還存在一定不足，這與相關(guān)法律不完善有很大關(guān)聯(lián)。在現(xiàn)有法律標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)于聽證程序的規(guī)定相對(duì)比較簡(jiǎn)單，雖然對(duì)聽證程序進(jìn)行了明確設(shè)置，但是又存在各種限制條件，如征收戶數(shù)較多，這就導(dǎo)致在實(shí)踐中，聽證程序范圍十分狹窄，相關(guān)部門可以結(jié)合實(shí)際情況來判斷是否聽證。在現(xiàn)有法律制度中提出，“多數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理，政府部門就可以組織聽證會(huì)”，但是這里的“多數(shù)被征收人”具體是多少并不明確，如何確定被征收人及聽證代表也不明確，在這種情況下，很難實(shí)際開展聽證會(huì)。在實(shí)踐中，聽證會(huì)逐漸變成城市房屋征收中的一個(gè)“過場(chǎng)”，即便是匯總了聽證會(huì)意見，相關(guān)部門也是簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)，對(duì)于實(shí)質(zhì)性問題，依然由相關(guān)部門單方面決定，這種情況必然會(huì)加大行政成本，同時(shí)也導(dǎo)致聽證程序喪失了其原本意義。

（三）房屋評(píng)估流于形式

受以往的管理體制及利益驅(qū)使，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)很難在城市房屋征收活動(dòng)中保持中立。當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)際服務(wù)水平還存在一定差異，加上行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，容易出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)壟斷的情況。實(shí)際中，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)大多是從政府相關(guān)職能部門改編而來，雖然去掉了政府行政，但相關(guān)行政機(jī)關(guān)依然屬于監(jiān)管部門，在城市房屋征收中，政府部門是征收主體，難免會(huì)出現(xiàn)部分地方政府憑借自身權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)施壓，迫使其作出不利于被征收人利益的情況。另外，在評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)上也存在一定問題，相關(guān)法律規(guī)定，在評(píng)估被征收房屋的價(jià)格時(shí)，需要按照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但是這一標(biāo)準(zhǔn)是很難確定的，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)交易信息公開性、透明性還不足，即便是政府部門也難以把握房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格，在實(shí)踐中，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)只能自己收集信息，如果房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的信息與被征收人自己掌握的信息不一致，就有可能引起房屋評(píng)估糾紛。

（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

在房屋征收中，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是維護(hù)被征收人權(quán)益重要環(huán)節(jié)，而在實(shí)際中，經(jīng)常會(huì)由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理而引起征收雙方矛盾的情況。首先是房屋之上的土地使用權(quán)沒有得到充分、完全的補(bǔ)償，房屋征收的本質(zhì)是獲取承載房屋的土地使用權(quán)，并非是為了獲取房屋這一建筑物，以公權(quán)獲取私人土地使用權(quán)，卻不給予賠償?shù)男袨槭遣环舷嚓P(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的。在房、地權(quán)兩者分立的情況下，房屋的產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)兩部分組成，在現(xiàn)有法律中，只是針對(duì)房屋補(bǔ)償進(jìn)行了規(guī)范，并沒有針對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行設(shè)置相關(guān)使用規(guī)范，這必然會(huì)造成補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，被征收人拿到補(bǔ)償款卻買不起房子，從而引發(fā)矛盾。

三、完善城市房屋征收補(bǔ)償制度的策略

（一）豐富征收信息公開制度

信息公開是民主行政行為的重要組成要素，在城市房屋征收中，及時(shí)公開征收信息，可以確保被征收人的信息知情權(quán)，能確保征收活動(dòng)的透明度，并且會(huì)為被征收人行使聽證權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)等提供保障。信息公開制度可以完善能全面推進(jìn)陽(yáng)光征收工作開展，能有效消除當(dāng)前房屋征收中存在的問題。在實(shí)際中，相關(guān)部門必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)行信息公開，在征收區(qū)域內(nèi)，靈活的應(yīng)用發(fā)放宣傳頁(yè)、現(xiàn)場(chǎng)政策講解、反饋意見等方式，對(duì)房屋征收中的各項(xiàng)問題進(jìn)行解答，提高被征收人的知情率。另外，要進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，設(shè)計(jì)房屋征收信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上審批、網(wǎng)上信息公開等，并借助網(wǎng)絡(luò)做到各部門信息共享，以此增強(qiáng)信息公開精度及效率，在實(shí)際中，還需要制定相應(yīng)的信息化管理制度，全面推進(jìn)城市房屋征收補(bǔ)償工作的信息化、公開化進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光征收。

（二）規(guī)范征收聽證程序

就目前而言，在實(shí)施聽證程序時(shí)，很少真正的發(fā)揮出聽證會(huì)作用，甚至有“聽而不證”的情況，對(duì)此，在今后還需要進(jìn)一步規(guī)范征收聽證程序。首先，在城市房屋征收之前，需要開展組織聽證活動(dòng)，不僅要考慮各個(gè)部門的觀點(diǎn)，還需要充分考慮公眾代表的意見。事前聽證可以促進(jìn)征收行為的規(guī)范化，也能提高征收決策科學(xué)性。聽證程序體現(xiàn)了民主進(jìn)步，在實(shí)際中可以采取多樣化的聽證方式，如現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)、QQ互動(dòng)等，廣泛聽取各個(gè)部門、專家、被征收人的意見，而政府則需要從多個(gè)角度對(duì)不合理、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目終止，增強(qiáng)行政效率。其次，要全面優(yōu)化房屋征收聽證程序，一是明確“多數(shù)人”的范疇，如在立法中明確補(bǔ)償方案中，有50%及以上的被征收人不滿意，需要組織聽證會(huì);二是明確聽證代表遴選方式，綜合被征收人的學(xué)歷水平、認(rèn)知程度、綜合素質(zhì)等，選擇公眾信服、具有典型代表意義的聽證代表;三是聽證前期，相關(guān)部門需要公布聽證內(nèi)容、流程、代表等，讓聽證會(huì)處于社會(huì)監(jiān)督狀態(tài);四是做好聽證會(huì)記錄，并將代表意見、政府征收決定、司法審查等記錄到案卷中。

（三）優(yōu)化征收評(píng)估制度

房屋價(jià)格評(píng)估很容易受到評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響，同時(shí)房屋價(jià)格評(píng)估又是征收補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，所以在實(shí)際中，還需要對(duì)房屋征收評(píng)估制度進(jìn)行優(yōu)化改革。首先要設(shè)立房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入機(jī)制，要制定相應(yīng)的房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案，對(duì)于候選名單的評(píng)估機(jī)構(gòu)，需要對(duì)其工作情況進(jìn)行全面評(píng)估，包括其服務(wù)質(zhì)量、操作合規(guī)性、出錯(cuò)率等，禁止弄虛作假、擾亂市場(chǎng)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)在候選名冊(cè)中。在實(shí)際操作中，要進(jìn)一步明確房屋價(jià)格評(píng)估流程，評(píng)估活動(dòng)要堅(jiān)持公開化、透明化的原則，及時(shí)公示征收范圍內(nèi)調(diào)查、分戶評(píng)估結(jié)果，同時(shí)征收部門還可以在現(xiàn)場(chǎng)開設(shè)相應(yīng)的咨詢地點(diǎn)，及時(shí)解答被征收人的疑惑，甚至可以通過互聯(lián)網(wǎng)溝通的方式，讓房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)直接受被征收人的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)與被征收人之間的良好交流。

（四）明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

首先，要補(bǔ)充征收標(biāo)準(zhǔn)考量指標(biāo)，要對(duì)不同性質(zhì)所有權(quán)、使用權(quán)范圍進(jìn)行劃分，注重因地制宜，做到區(qū)別對(duì)待。如果是特殊用途的城市房屋，還需要充分考慮到民族團(tuán)結(jié)、宗教信仰、國(guó)家公義等要素。其次，要進(jìn)一步明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下征收補(bǔ)償費(fèi)用是引起房屋征收矛盾的主要因素，而解決其根本途徑就是制定科學(xué)、合理、規(guī)范的房屋征收標(biāo)準(zhǔn)體系，要定期向社會(huì)公眾宣傳征收補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，并允許被征收人提出異議。在補(bǔ)償內(nèi)容上，應(yīng)該在土地及建筑物、附屬物賠償、征收后剩余土地?fù)p失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、困難失業(yè)者特殊補(bǔ)償、間接利益補(bǔ)償?shù)然A(chǔ)上，擴(kuò)大征收補(bǔ)償范疇，如房屋預(yù)期收益、隱性利益損失、間接利益損失等。此外還需要給予房屋承租人公平的補(bǔ)償，在房屋征收過程中，需要充分考量征收行為對(duì)房屋承租人帶來的損失，臨時(shí)過渡費(fèi)只適用于被征收人，但是不適用承租人，所以在實(shí)際中需要給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，從而保護(hù)其合法權(quán)益。最后，還需要豐富非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系，如設(shè)備搬遷及安裝費(fèi)用、不可恢復(fù)使用設(shè)備重置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)取?h3>四、總結(jié)

新時(shí)期下，隨著城市房屋征收的常態(tài)化、擴(kuò)大化，其補(bǔ)償問題也越來越突出，甚至是政府與民眾之間的矛盾也變得更大，影響到社會(huì)和諧發(fā)展。就目前而言，在城市房屋征收補(bǔ)償制度上，還存在一些問題，這些問題不僅影響到城市房屋征收活動(dòng)的順利開展，同時(shí)也在極大程度上影響到社會(huì)主義民主法治目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以在實(shí)踐中，必須全面優(yōu)化、改革城市房屋征收補(bǔ)償制度，科學(xué)、合法的開展城市房屋征收補(bǔ)償活動(dòng)，確保廣大群眾的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。

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