關(guān)鍵詞 冒名處分 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 類推適用

作者簡(jiǎn)介：陳亞納，北京大成（寧波）律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.264

相較于傳統(tǒng)含義上的無權(quán)代理而言，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為主要指冒名人受自身利益驅(qū)使，冒充他人名義，誘導(dǎo)交易相對(duì)方錯(cuò)誤的與冒名者產(chǎn)生交易的行為。冒名處分不動(dòng)產(chǎn)特殊的行為性質(zhì)，導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)處理中冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為法律適用爭(zhēng)議頻出，如不動(dòng)產(chǎn)歸屬于原所有權(quán)人及交易相對(duì)方問題、善意取得制度適用問題等?；诖?，對(duì)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)法律適用進(jìn)行適當(dāng)探索具有非常重要的意義。

一、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為概述

冒名處分不動(dòng)產(chǎn)主要指無不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)利的人通過偽造或者變?cè)焖松矸葑C件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，或者利用欺詐、借用、掉包、盜用等方式獲得他人有效身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書冒充不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的一種行為[1]。如在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，冒名人向交易相對(duì)方表示自己為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書權(quán)利人本人，取得交易相對(duì)方信任，從交易相對(duì)方獲得不動(dòng)產(chǎn)對(duì)價(jià)資金。

二、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的法律適用漏洞

（一）案例分析

2019年10月，M在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布房屋售賣信息，H在看到上述信息后，電話聯(lián)系M商談購房事宜。在第二次商談期間，H利用事先準(zhǔn)備的假房產(chǎn)證換走了M真房產(chǎn)證。隨后H提出要先租用一個(gè)月決定是否購買，在2019年12月，G在看到H發(fā)布信息后在小區(qū)看房子，H以M名義，憑借偽造身份證、掉包房產(chǎn)證，將房子賣給了G，G支付了借款并完成了過戶登記手續(xù)，隨后H攜房款潛逃。隨后M起訴至法院請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋交易過程無效，法院最終適用善意取得制度，確認(rèn)系爭(zhēng)房產(chǎn)所有權(quán)歸G所有，并據(jù)此駁回M訴請(qǐng)。

（二）冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為法律適用漏洞

上述案例為我國(guó)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）實(shí)施以來審判實(shí)踐中所發(fā)生的典型的冒名處分不動(dòng)產(chǎn)行為。針對(duì)上述案例實(shí)際情況，主流觀點(diǎn)認(rèn)為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)可適用于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，承辦法官也可以運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行案件處理[2]。

我國(guó)《物權(quán)法》中善意取得制度繼承于德國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度，從具體善意取得制度設(shè)計(jì)視角進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度均由法律規(guī)范群（包括登記正確性推定的規(guī)定、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效的規(guī)定、登記公信力的規(guī)定等）構(gòu)成。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，實(shí)施處分行為人無處分權(quán)、交易相對(duì)人支付恰當(dāng)價(jià)格、相對(duì)人為善意、完成法定公示方法為善意取得制度構(gòu)成要件。此時(shí)，從善意取得制度構(gòu)成要件視角進(jìn)行分析，可得出“實(shí)施處分行為人無處分權(quán)”包括無權(quán)、處分兩個(gè)層面含義，“處分”特指處分行為，與可以引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相變動(dòng)行為相對(duì);而“無權(quán)”則主要指行為人以自身名義處分其他人的財(cái)產(chǎn)、或者行為人在沒有獲得他人同意的情況下處分他人財(cái)產(chǎn)。從“無權(quán)處分”內(nèi)涵視角進(jìn)行分析，冒名處分不動(dòng)產(chǎn)中轉(zhuǎn)租行為并不屬于“無權(quán)處分”中“處分”范疇。再加上冒名處分不動(dòng)產(chǎn)中存在無效冒名處分這一內(nèi)容，也不符合善意取得制度構(gòu)成要件，此時(shí)，就不得將冒名處分不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)單看做“無權(quán)代理”，也與我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條“無權(quán)處分”具有較大差異。這種情況下，若不加考慮的應(yīng)用善意取得制度，就會(huì)危害我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》及司法實(shí)務(wù)處理的公平公正性。

三、冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的法律適用優(yōu)化

針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行冒名處分不動(dòng)產(chǎn)處理法律中出現(xiàn)的公開的漏洞，為了在法律規(guī)定范疇內(nèi)彌補(bǔ)這一漏洞，可以基于添加與目的要求相符的原則、或者類推適用的方式進(jìn)行處理。其中類推適用是彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》應(yīng)用漏洞的主要手段，其主要是針對(duì)某一構(gòu)成要件甲的規(guī)則、法律先用，將其轉(zhuǎn)移到法律未規(guī)定而與甲構(gòu)成相似的乙上[3]。由構(gòu)成要件甲向構(gòu)成要件乙轉(zhuǎn)移應(yīng)用的基礎(chǔ)為甲乙兩者構(gòu)成要件在與法律評(píng)價(jià)具有較大關(guān)聯(lián)的重要觀點(diǎn)類似，此時(shí)，在正義要求范疇內(nèi)，就可以將甲乙要件進(jìn)行處理。就冒名處分不動(dòng)產(chǎn)法律適用來看，需要綜合考慮原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可規(guī)則性、兩者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)因素、交易相對(duì)人善意情況等因素，對(duì)其適用法律進(jìn)行類推分析。

（一）交易相對(duì)人善意要件比較

相較于善意取得制度、表見代理制度而言，在基于類推適用無權(quán)代理制度的冒名處分不動(dòng)產(chǎn)中，交易相對(duì)人錯(cuò)誤相信的對(duì)象不是行為人是否具有代理權(quán)、或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿公示的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況，而是冒名者的真實(shí)身份。即冒名者與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是否相同。而在現(xiàn)實(shí)生活中，冒名者真實(shí)身份認(rèn)證主要依靠身份證或者戶口本，而上述證據(jù)均為我國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)制作。若交易相對(duì)人憑借上述證件信息與冒名者進(jìn)行對(duì)比分析，且確認(rèn)一致，則可以判定交易相對(duì)人為善意;反之，若交易相對(duì)人預(yù)先指導(dǎo)或者了解冒名者身份證件與房產(chǎn)證件信息不符、身份證件偽造情況，則可以判定交易相對(duì)人不具有善意。

一旦確定交易相對(duì)人不具有善意，及時(shí)原房產(chǎn)權(quán)利人不具有可規(guī)則性，也可以直接類推適用無權(quán)代理制度（狹義層面）。在類推適用狹義層面無權(quán)代理時(shí)，可以“交易相對(duì)人為惡意”為關(guān)鍵點(diǎn)，從冒名者冒用他人名義實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)處分行為、冒名者非原房產(chǎn)所有人等方面，針對(duì)冒名者、交易相對(duì)人實(shí)施法律懲處行為。如在沒有完成物權(quán)變更登記時(shí)，可以要求冒名者對(duì)交易相對(duì)人承擔(dān)責(zé)任;若已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記，則原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以通過行政復(fù)議、行政訴訟等手段，將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放給交易相對(duì)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書撤銷，并以自身名義重新進(jìn)行相關(guān)證書申請(qǐng)、或者更正登記。

（二）可規(guī)則性要件比較

在確認(rèn)交易相對(duì)人善意時(shí)，可以從原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可規(guī)則性入手，依據(jù)的德國(guó)學(xué)者Herbert Meyer在上世紀(jì)提出的誘因原則，判定原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人是否具有可規(guī)則性[4]。即原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過自身行為（無論其是否存在主觀過失），促使交易相對(duì)人相信法律行為有效、或者存續(xù)的人員，均需要對(duì)善意交易相對(duì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。誘因原則從本質(zhì)上而言是一種誰誘導(dǎo)誰負(fù)責(zé)的原則，只要原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過本人行為制造，或者放任冒名者利用本人身份外觀實(shí)施誘導(dǎo)交易相對(duì)人信賴行為，就可以認(rèn)定原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人具有可規(guī)則性。在具體判定時(shí)，可以從冒名者、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人間關(guān)系入手。

通常而言，冒名者、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人間存在同居關(guān)系、親戚關(guān)系、合同關(guān)系等，且冒名者利用上述關(guān)系占有原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人真實(shí)身份證據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證據(jù)，并親自冒充、或?qū)ふ遗c原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人外貌相似人進(jìn)行原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)處置，就可以認(rèn)定原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人具有可規(guī)則性;若冒名者、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不存在親密關(guān)系，或者冒名者利用偷盜、搶劫等手段獲得原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書實(shí)施冒充不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人行為的，原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不具有可規(guī)則性。在原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不具有可規(guī)則性時(shí)，可以選擇表見代理制度、或者類推適用善意取得制度。前者需要在確定原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)物權(quán)代理人具有代理權(quán)的權(quán)力表現(xiàn)出現(xiàn)具有可規(guī)則性，且交易相對(duì)人由緣由確定代理人具有代理權(quán)，此時(shí)法律行為效果產(chǎn)生于原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、交易相對(duì)人;而后者則是依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，確定冒名者、交易相對(duì)人合同內(nèi)容對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人具有約束力，原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在喪失不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)后只能請(qǐng)求冒名者承擔(dān)責(zé)任，或者在不考慮合同效力的情況下，促使交易相對(duì)人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

（三）可信賴事實(shí)要件比較

在確認(rèn)交易相對(duì)人善意且原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不具有可規(guī)則性的極端情況，如原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人持有自身真實(shí)身份證及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，且與冒名者不存在社會(huì)關(guān)系。此時(shí)，可以類推適用于我國(guó)《物權(quán)法》第一百零七條關(guān)于遺失物善意取得制度的規(guī)定。同時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，司法機(jī)關(guān)相關(guān)工作者可以結(jié)合實(shí)際情況，判定其中一方可避免風(fēng)險(xiǎn)的情形，或者雙方均可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)其中一方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成本最低情況，以此為依據(jù)判定風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者。這種情況下，臟物是否為占有脫離物就成為善意取得制度適用的邏輯前提。從物理屬性進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)均隸屬于臟物范疇，也涵蓋了占有脫離物、非占有脫離物兩種類別。

如通過詐騙所取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是基于原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人自身意志喪失而占有的物品，為非占有脫離物，可使用善意取得制度;而通過盜竊所取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是占有脫離物。此時(shí)，可以結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第一百零七條規(guī)定，從原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)冒名者處分權(quán)表象無可規(guī)則性→不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法→占有脫離物不適用于善意取得制度（占有脫離物與占有委托物區(qū)分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)無意義）→遺失物、或者盜臟物原則性與善意取得制度不適用等流程入手，將風(fēng)險(xiǎn)分配給以較低成本回避風(fēng)險(xiǎn)的一方，以回避不利結(jié)果。如在上述案件中，交易相對(duì)人可以通過查閱與之交易人身份信息或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載信息，如進(jìn)入冒名者居住地公安局進(jìn)行簡(jiǎn)單調(diào)查等，具有可預(yù)防性。此時(shí)，就可以通過行政訴訟的形式，將風(fēng)險(xiǎn)分配給居委會(huì)街道辦事處、公安局等第三方，要求行政機(jī)構(gòu)賠償。同時(shí)考慮到不屬于占有脫離物臟物也可以適用善意取得制度（并非所有臟物屬于占有脫離物），也可以根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，在兩年后適用善意取得制度[5]。

四、總結(jié)

綜上所述，善意取得說、準(zhǔn)用表見代理說、類推適用無權(quán)代理說均為冒名處分不動(dòng)產(chǎn)法律性質(zhì)認(rèn)定提供了一定支持。因此，根據(jù)冒名處分不動(dòng)產(chǎn)所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問題，應(yīng)從可信賴事實(shí)要件比較、交易相對(duì)人善意要件比較、可規(guī)則性要件比較等方面入手，綜合考量原權(quán)利人可規(guī)則性、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)因素、交易相對(duì)人善意程度等因素，恰當(dāng)選擇冒名處分不動(dòng)產(chǎn)法律適用最優(yōu)途徑。

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