朱亨捷

本文對(duì)農(nóng)村宅基地集約利用的實(shí)踐創(chuàng)新與制度設(shè)計(jì)進(jìn)行了探討，簡(jiǎn)要地介紹了中心村積聚型、高層住宅節(jié)地型、“立改套”公寓型等農(nóng)村宅基地集約利用的實(shí)踐創(chuàng)新策略，并詳細(xì)地說(shuō)明了在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)該遵循城鎮(zhèn)化的思路、加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)等，為關(guān)注這一類話題的人們提供參考。

一、引言

農(nóng)村宅基地的集約利用一直是我國(guó)土地管理工作中的難點(diǎn)。從宏觀角度來(lái)看，我國(guó)地少人多，農(nóng)村住宅的特性導(dǎo)致其占用了大量的土地資源;從微觀角度來(lái)看，農(nóng)村非法占地現(xiàn)象十分常見(jiàn)，且閑置房屋逐漸增多，造成土地資源的浪費(fèi)。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)此予以足夠的重視，并積極解決這一問(wèn)題。

二、農(nóng)村宅基地集約利用的實(shí)踐創(chuàng)新

（一）中心村積聚型

以行政村作為核心，將周邊的自然村通過(guò)拆遷的方式并入到行政村中，這樣能夠有效地提高集約用地的水平，并將公共資源集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，減少公共設(shè)施的建設(shè)成本，提高公共資源的利用率，為居民提供更好的生活環(huán)境。如永康市的行政村王染店村通過(guò)這種方式將附近的五個(gè)自然村合并在一起，以王染店村為中心建立起了中心村，極大的提高了宅基地的利用率。

（二）高層住宅節(jié)地型

如果村中的經(jīng)濟(jì)條件較好，可以考慮建設(shè)高層住宅，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)空間資源的利用，從而獲得更多的土地資源，將農(nóng)村人口大量的聚集在一處，實(shí)現(xiàn)土地集約利用、資源共享的目的。2009年12月，義烏市田畈村作為試點(diǎn)村，建造了17層和23層的高層各2棟，占地面積為4748m2，1-3層包括了餐飲、商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、老年公寓、辦公地點(diǎn)、多功能會(huì)議室等，4層以上全部為居民住宅。

（三）“立改套”公寓型

村民在村中建房普遍是采取“一戶一宅”的方式，建造一棟獨(dú)立的房屋，這極不利于宅基地的集約利用。將這種傳統(tǒng)的建房模式改為由村委統(tǒng)一建房，并建設(shè)平面公寓房，使農(nóng)民可以依照相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)原本占用的宅基地面積，通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房。我國(guó)義烏市蘇溪鎮(zhèn)月白塘村是“立改套”公寓模式的試點(diǎn)村之一，已經(jīng)將村民的生活區(qū)完全改造為“立改套”公寓。一棟六層樓高，占地面積僅有550m2的公寓，可以入住20戶村民，極大的節(jié)省了住宅用地的面積。同時(shí)，我國(guó)各個(gè)地區(qū)都在積極推進(jìn)“老年公寓”的建設(shè)，希望能夠以無(wú)償?shù)姆绞綖榫幼≡凇翱招拇濉敝械睦夏耆颂峁┳》?，改善老人的生活環(huán)境。

三、農(nóng)村宅基地集約利用的制度設(shè)計(jì)

（一）以城鎮(zhèn)化思路進(jìn)行制度設(shè)計(jì)

城鎮(zhèn)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然道路，在這一過(guò)程中，社會(huì)生產(chǎn)力和農(nóng)村人口都會(huì)逐漸向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，能夠顯著的提高當(dāng)?shù)氐木C合實(shí)力與文明程度。通常情況下，城鎮(zhèn)化比例越高，城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代化程度就會(huì)越高，農(nóng)村人口的占比就會(huì)越少。通過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)可以得出結(jié)論：城鎮(zhèn)化率在20%左右時(shí)，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的高峰時(shí)期，城鎮(zhèn)化的速度會(huì)在短時(shí)間內(nèi)有顯著的提升;當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度逐漸降低，發(fā)展趨于平緩，最終在80%-90%之間達(dá)到穩(wěn)定。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展會(huì)直接影響到農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展的步伐，使更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)，減少農(nóng)民的數(shù)量。相關(guān)調(diào)查顯示，1995年至2008年這13年間，我國(guó)農(nóng)村常駐人口減少了1.4億，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)的比例占到53%左右。但是這種改變并沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地逐漸減少的現(xiàn)狀有所改善，農(nóng)村居民點(diǎn)小、較為分散的情況依舊存在。想要改變這一現(xiàn)象，應(yīng)該按照城鎮(zhèn)化的思路對(duì)農(nóng)村宅基地集約利用的制度進(jìn)行設(shè)計(jì)，根據(jù)當(dāng)前的城鎮(zhèn)化情況對(duì)農(nóng)村的宅基地進(jìn)行調(diào)整，合理規(guī)劃居民點(diǎn)的位置和規(guī)模。同時(shí)，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該對(duì)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)登記、有償使用、回收及補(bǔ)償?shù)纫幌盗兄贫冗M(jìn)行完善，提高宅基地的利用效率。

（二）創(chuàng)建相關(guān)法律法規(guī)

雖然我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中明確說(shuō)明交出宅基地會(huì)給予一定的補(bǔ)償，并規(guī)定不得超標(biāo)建房，但是在實(shí)際生活中，大多數(shù)的村落中都存在的超標(biāo)準(zhǔn)建房、未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)在承包責(zé)任地上建房的情況;部分農(nóng)民哪怕已經(jīng)建了新房，也不愿意將閑置的宅基地交出;且農(nóng)村的村干部往往會(huì)超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地。隨著我國(guó)相關(guān)政策的推進(jìn)，農(nóng)村的人民生活逐漸富足，有越來(lái)越多的村民選擇進(jìn)城購(gòu)房，并搬進(jìn)城中居住，農(nóng)村有大量的住房無(wú)人居住，導(dǎo)致宅基地的浪費(fèi)。想要改善這一現(xiàn)象，需要將法律法規(guī)落到實(shí)處，最有效的辦法就是對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，使國(guó)家的“法規(guī)”變?yōu)榇逯械摹按逡?guī)”，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行約束和管理。因此，在這一過(guò)程中，需要依靠當(dāng)?shù)氐拇褰M織，讓相關(guān)人員在日常工作中加強(qiáng)對(duì)土地管理相關(guān)規(guī)章制度的宣傳，并做好農(nóng)民的思想工作，將相關(guān)的法律法規(guī)融入到村規(guī)中，迫使農(nóng)民參與到宅基地集約利用的工作中來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)人口眾多，土地資源緊張，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，這一問(wèn)題逐漸凸顯。農(nóng)村宅基地集約利用能夠有效地解決這一問(wèn)題，釋放大量土地資源，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供條件。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的重視程度，與當(dāng)?shù)氐拇褰M織進(jìn)行合作，積極推進(jìn)農(nóng)村宅基地集約利用。（作者單位：廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院）