胡尹娟

〔內(nèi)容提要〕 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它的存在不僅影響企業(yè)的經(jīng)營狀況，同時(shí)也關(guān)系到企業(yè)未來的發(fā)展。一般情況下，當(dāng)一個(gè)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，將會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題。本文選取HY房地產(chǎn)公司作為研究對象，找出公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的防范對策。

〔關(guān)鍵詞〕 房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)城市的房價(jià)也緊跟地價(jià)不斷上漲而出現(xiàn)了上漲情況。地價(jià)上漲給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的資金壓力，使其負(fù)債持續(xù)走高。而且，近幾年國家為改善居民住房問題、抑制房地產(chǎn)企業(yè)的過熱發(fā)展出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展也迎來了新的挑戰(zhàn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大都超過了70%，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要有很強(qiáng)的償債能力來償還借款，在償還借款的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營就會(huì)受到影響并且會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀

JanR.Kim（2016）采用標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)值模型研究韓國住房市場動(dòng)態(tài)，研究租金增長、無風(fēng)險(xiǎn)利率、住房投資收益等因素與房地產(chǎn)市場泡沫的關(guān)系。AndreasD.Christopoulos（2016）基于2007年11月至2015年1月的25019家房屋抵押貸款違約概率和預(yù)期損失利潤的每日數(shù)據(jù)，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)評估簡化模型，分析了商業(yè)抵押擔(dān)保證券投資者的信用風(fēng)險(xiǎn)影響因素。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

楊利紅等（2017）通過把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)劃分為償債風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)和成長風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)維度，對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行了全方位的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，分析結(jié)論為目標(biāo)企業(yè)潛在性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重，需要引起目標(biāo)企業(yè)利益相關(guān)者關(guān)注。張守文（2018）以某大型央企的下屬子公司的案例解讀企業(yè)應(yīng)如何控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，控制債務(wù)規(guī)模、保持合理資本結(jié)構(gòu)以及多元融資方式是企業(yè)實(shí)現(xiàn)降杠桿并有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

二、公司簡介

HY房地產(chǎn)公司，成立于1987年，2008年A股上市，是國內(nèi)第一家中外合資的股份制一級綜合開發(fā)企業(yè)。HY房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃，公司開發(fā)的項(xiàng)目涉及住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等多種物業(yè)類型。2018年以來，HY房地產(chǎn)公司在“規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展方針指導(dǎo)下，全面提速公司的發(fā)展，堅(jiān)持通過創(chuàng)新業(yè)務(wù)拓展，增加多樣性服務(wù)，擴(kuò)大市場規(guī)模，提高市場增值，向著優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商這一目標(biāo)堅(jiān)實(shí)邁進(jìn)。

三、公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別

（一）資產(chǎn)狀況分析

資產(chǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的集中反映。本文選取HY房地產(chǎn)公司2014年到2018年間的數(shù)據(jù)對財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

從表1可以看出，近幾年HY房地產(chǎn)公司規(guī)模在不斷擴(kuò)張的同時(shí)，負(fù)債也日益增加。公司的資產(chǎn)由2014年的2045234.20萬元增長到2018年的4966545.04萬元，資產(chǎn)增長了2.4倍，但同時(shí)負(fù)債由2014年的1617349.43萬元增長到2018年的4109394.38萬元，負(fù)債增長了2.5倍。資產(chǎn)負(fù)債率從2014年的79.08%增長到2018年的82.74%，一直高于行業(yè)平均值。HY房地產(chǎn)公司應(yīng)防范短期償債能力上存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銷售情況分析

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況可以反映公司的經(jīng)營狀況的好壞，根據(jù)年報(bào)整理得出HY房地產(chǎn)公司各年度的銷售相關(guān)數(shù)據(jù)（見表2）。

從表2可以看出，HY房地產(chǎn)公司2014—2017年的銷售額每年都有一定增長，但2018年銷售額出現(xiàn)急劇下跌現(xiàn)象，銷售額增長率下跌至最低值-31.02%，說明其當(dāng)年地產(chǎn)銷售成交量大幅減少，致使本年度營業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

由表3可以看出，HY房地產(chǎn)公司正處于成長階段，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流在2014—2018年間，除2016年和2017年外，其他年份均為負(fù)值，同時(shí)投資活動(dòng)現(xiàn)金流除2017年，其他年間也均為負(fù)值。這表明，公司需大量籌集資金來支撐公司多元化發(fā)展，公司應(yīng)當(dāng)采取合理的擴(kuò)張方式，避免加重HY房地產(chǎn)公司資金鏈的負(fù)擔(dān)。

四、公司應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）健全公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范制度

國家的宏觀調(diào)控政策、市場供求變化很大程度上都會(huì)影響HY房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況和發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生劇烈變化。因此，HY房地產(chǎn)公司應(yīng)從自己的實(shí)際情況出發(fā)，建立健全相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范制度，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

（二）保持合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力較弱，不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金回收期長，還因?yàn)殚L期貸款比較多，導(dǎo)致其還款壓力增加。對于HY房地產(chǎn)公司來說，合理安排自由資金和外籌資金十分重要。公司應(yīng)該從自身的實(shí)際情況出發(fā)，建立一個(gè)科學(xué)的籌資結(jié)構(gòu)，確保公司的未來良好發(fā)展，針對不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境合理的籌資。

（三）加強(qiáng)投資過程管理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中要制定適合自己的經(jīng)營思路，對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。HY房地產(chǎn)公司在投資項(xiàng)目過程中應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目的投資周期，避免因投資周期過長引發(fā)資金周轉(zhuǎn)問題。同時(shí)，內(nèi)外環(huán)境變化也會(huì)增加公司的投資風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)根據(jù)環(huán)境變化制定科學(xué)的投資方案。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制

對于HY房地產(chǎn)公司來說，激進(jìn)的多元化發(fā)展模式，對資金的需求量比較大。公司2014—2018年的現(xiàn)金流入主要是靠籌資活動(dòng)來維持的。這種情況下，公司應(yīng)保留一定的現(xiàn)金余額，以便靈活地進(jìn)行負(fù)債的償還。公司的資產(chǎn)負(fù)債率比較高時(shí)，也可將現(xiàn)金余額用來支付企業(yè)的債務(wù)，減輕公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

（作者單位：青海民族大學(xué)）

責(zé)任編輯：宋 爽