劉留
摘 要:新時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新項(xiàng)目成本管理方法,提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的整體質(zhì)量。然而,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理措施已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要,積極探索新的成本管理方法勢(shì)在必行。本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理創(chuàng)新的必要性,并提出了相應(yīng)的創(chuàng)新策略。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);工程造價(jià)管理;造價(jià)管理;創(chuàng)新途徑
1 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的重要性
1.1為工程節(jié)約成本,增加經(jīng)濟(jì)效益
房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要多部門的合作,還需要大量的資金。因此,需要專門的部門和經(jīng)理對(duì)資金進(jìn)行管理,以確保項(xiàng)目資金的使用安全,避免資金使用風(fēng)險(xiǎn),影響項(xiàng)目的進(jìn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理是資本預(yù)算管理,明確資金來源,合理安排資金支出和制定適宜的借款償還,資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。資本預(yù)算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地完成項(xiàng)目,在項(xiàng)目順利進(jìn)展的基礎(chǔ)上不僅節(jié)約生產(chǎn)成本,還滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化,推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。
1.2提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力
對(duì)房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理,能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提高競(jìng)爭(zhēng)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,惡意競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生,為了避免其帶來的不良影響,降低房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的管理,通過價(jià)格戰(zhàn)贏取市場(chǎng)的存在優(yōu)勢(shì),以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.3有利于加強(qiáng)部門管理,提高工程質(zhì)量
房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理,有利于房地產(chǎn)企業(yè), 在解決成本的基礎(chǔ)上保證原材料的質(zhì)量,進(jìn)而保證工程的質(zhì)量,同時(shí)便于加強(qiáng)對(duì)各部門資金使用情況的管理,保證工程項(xiàng)目資金??顚S?,就能夠相應(yīng)保證工程的進(jìn)度和質(zhì)量。
2 工程造價(jià)現(xiàn)狀分析
2.1 沒有形成工程造價(jià)的管理理念
因?yàn)樵谖覈?guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)建設(shè)過程中,沒有相應(yīng)的項(xiàng)目成本管理,所以當(dāng)相應(yīng)的概念剛剛傳到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候,很多企業(yè)還沒有接觸過這個(gè)案例。因此,在項(xiàng)目成本管理過程中,相關(guān)部門,尤其是直接參與施工過程的部門和財(cái)務(wù)部門,會(huì)在一定程度上與項(xiàng)目成本管理部門的工作發(fā)生沖突。這給相應(yīng)的成本管理人員帶來了一些障礙。因此,要想項(xiàng)目成本管理順利進(jìn)行,就要從樹立觀念入手,將項(xiàng)目成本管理的相關(guān)概念從最高管理者向下傳遞的重要性。
2.2 工程造價(jià)管理工作的專業(yè)性低
由于我國(guó)之前房地產(chǎn)行業(yè)一直并沒有重視相應(yīng)的工程造價(jià)管理工作。所以在工程造價(jià)管理方面,相應(yīng)的人才是十分缺乏。 即使是工程造價(jià)相應(yīng)專業(yè)畢業(yè)的人才,在具體的工作執(zhí)行過程之中,也缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的工程造價(jià)管理工作水平參差不齊,總體而言是較低的。另外,很多相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)在選擇工程造價(jià)管理人員的時(shí)候,并沒有聘請(qǐng)專業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)以及人員,使很多工程造價(jià)的管理工作其實(shí)是名不副實(shí)的,并沒有帶來相應(yīng)的工作效率。
2.3 沒有形成完善的工程造價(jià)管理體系
雖然我國(guó)的房地產(chǎn)工程已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展,但是與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比起步仍舊較晚。而且我國(guó)的房地產(chǎn)工程建造企業(yè)在生產(chǎn)觀念上仍舊具有傳統(tǒng)的理念。認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)最重要的就是建筑工程本身的完成,而忽視了工程造價(jià)管理工作的重要性。雖然很多企業(yè)初步對(duì)工程造價(jià)管理工作進(jìn)行嘗試,但是沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和依照,也就是沒有形成完善的工程造價(jià)管理體制。而體制的建立,不僅需要全行業(yè)共同的競(jìng)爭(zhēng)和努力,而且還需要長(zhǎng)期的探索和發(fā)展。
2.4 招標(biāo)管理過程不嚴(yán)謹(jǐn)
在招標(biāo)管理過程中,有些人既要降低價(jià)格,又要不斷增加造價(jià)量來滿足實(shí)際施工需要。對(duì)于這類招標(biāo)人來說,他們追求的是成本最小化。因此,不管是否可行,只要花費(fèi)少,他們就會(huì)施行沒有任何標(biāo)準(zhǔn)的方案。
2.5 預(yù)算管理機(jī)制不健全
房地產(chǎn)開發(fā)一般是邊預(yù)算邊施工,如果預(yù)算管理機(jī)制不健全,會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)成本不可控,業(yè)主和開發(fā)商就可能會(huì)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為了避免這種損失,健全預(yù)算管理機(jī)制至關(guān)重要。
3房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的創(chuàng)新途徑
3.1 建立信息化管理模式
在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下,信息化管理模式可以有效提高企業(yè)的管理水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,在工程造價(jià)管理過程中,建立信息化管理模式,有利于打破傳統(tǒng)工程造價(jià)管理模式的局限性,充分發(fā)揮信息系統(tǒng)的作用,提高信息傳播的時(shí)效性。在工程造價(jià)管理中,督促各個(gè)部門之間要加強(qiáng)聯(lián)系,并進(jìn)行有效的溝通,建立信息化管理模式可以有效解決這一問題。今后工程造價(jià)管理工作將越來越復(fù)雜,利用信息化管理模式,可以幫助工程造價(jià)管理人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的分析,更好地凸顯信息化時(shí)代的優(yōu)勢(shì)。
3.2 ?實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的合理配置
在工程造價(jià)管理過程中,造價(jià)人員要充分考慮資金以及人力、物力資源的分配,這樣才能有效減少項(xiàng)目施工過程中的資源浪費(fèi)。這就要求工程造價(jià)管理人員要根據(jù)項(xiàng)目的施工特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)資源的合理分配,提高造價(jià)控制管理方案的科學(xué)性,這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,也能進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制水平。
3.3 ?創(chuàng)新工程造價(jià)成本管理方式
在今后發(fā)展過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步創(chuàng)新建筑工程的成本管理方式,這樣才能有效提高工程造價(jià)管理的質(zhì)量。在進(jìn)行工程造價(jià)之前,一方面,造價(jià)人員要充分了解施工環(huán)境以及施工期的天氣情況,減少外界因素對(duì)工程施工的影響;另一方面,合同的簽訂與合同價(jià)的確定都是至關(guān)重要的,它不僅能使工程造價(jià)比較明確、清晰,還可以明確甲乙雙方的責(zé)任,使得建設(shè)項(xiàng)目能夠順利地實(shí)施。造價(jià)人員要嚴(yán)格審核所有采購(gòu)合同、施工合同、安裝合同等簽訂的規(guī)范性,根據(jù)工程造價(jià)預(yù)算編制項(xiàng)目所需的工程量,進(jìn)而確定每類合同所需的工程合同總價(jià),并建立詢價(jià)機(jī)制,鎖定每份合同的工程量或單價(jià),確保成本控制在合理范圍內(nèi)。此外,造價(jià)人員還要充分了解施工場(chǎng)地的施工條件、工作人員的施工水平和設(shè)備的使用情況。
3.4 ?加強(qiáng)成本控制
在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中,最重要的就是成本控制,這就要求造價(jià)編制人員要結(jié)合工程的影響因素,合理制定項(xiàng)目的成本目標(biāo)。在實(shí)際造價(jià)過程中,造價(jià)人員要對(duì)不同生產(chǎn)要素進(jìn)行合理的控制,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置。造價(jià)人員尤其要重視人力資源成本問題,要加強(qiáng)對(duì)人力資源成本的管理。此外,建筑工程建設(shè)所需要的設(shè)備與材料品種多、價(jià)格不一,購(gòu)置設(shè)備材料的費(fèi)用在造價(jià)構(gòu)成中占有很大的比重,這就要求工程造價(jià)編制人員對(duì)設(shè)備材料的品種、規(guī)格、性能和價(jià)格做到心中有數(shù)。因?yàn)樵O(shè)備材料的價(jià)格水平是依市場(chǎng)價(jià)格確定的,還要對(duì)其進(jìn)行差價(jià)調(diào)整和動(dòng)態(tài)管理。為防止因價(jià)格波動(dòng)影響預(yù)算對(duì)投資的控制效果,應(yīng)該建立工程造價(jià)差價(jià)預(yù)測(cè)系統(tǒng),對(duì)各項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)的變化趨勢(shì)做出合理預(yù)測(cè),以適時(shí)調(diào)整差價(jià)。
3.5 ?建立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)
在建筑工程施工之前,房地產(chǎn)企業(yè)要完善工程造價(jià)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到工程造價(jià)管理的重要性,要選擇專業(yè)人才加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)管理的控制,編制本階段造價(jià)控制的工作計(jì)劃,建立主要管理工作的詳細(xì)工作流程,及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程造價(jià)管理過程中存在問題;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系,明確各部門之間的職責(zé),這樣才能為工程造價(jià)工作的展開提供良好的內(nèi)部環(huán)境,從而能夠幫助造價(jià)人員對(duì)工程成本進(jìn)行更為科學(xué)的預(yù)算。
4結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)要建立信息化的管理模式,在工程造價(jià)管理的過程中,實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的合理配置,進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制,建立預(yù)算管理機(jī)構(gòu),這樣才能有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理體系,從而更好地發(fā)揮工程造價(jià)管理工作的作用。
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