夏雨欣 王紫鳳

【摘? 要】房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)。近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的階段，這其中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了較大的比重。此外，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在自身不斷發(fā)展的過程中，也在一定程度上有效帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否健康平穩(wěn)地發(fā)展直接關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。然而經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于波動。在本文中，我們將分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的原因并提出對策，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動;影響因素;應(yīng)對策略

The Influencing Factors and Countermeasures

of Real Estate Economic Fluctuation

Abstract： Real estate is the basic industry of our national economy. In recent years， my countrys national economy has been in a stage of rapid development. Among them， the real estate industry accounts for a large proportion. In addition， my countrys real estate economy has effectively promoted the prosperity of the regional economy to a certain extent in the process of its own continuous development. Therefore， the healthy and stable development of the real estate economy is directly related to the growth rate of my countrys national economy. However， the continuous reform of the economic system has caused the real estate economy to fluctuate. In this article， we will analyze the causes of fluctuations in the real estate economy and propose countermeasures to promote the healthy and stable development of the real estate industry.

Keywords：real estate; economic fluctuations; influencing factors; coping strategies

引言

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人們生活水平的顯著提高，人們對生活質(zhì)量的需求也越來越高。作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。然而由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到人們對住房的需求、國家宏觀調(diào)控政策和土地資源的使用等因素的影響而出現(xiàn)波動現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動已成為當(dāng)下備受關(guān)注的社會熱點(diǎn)話題。本文重點(diǎn)研究影響房地產(chǎn)波動的主要因素，并嘗試提出相對應(yīng)的應(yīng)對策略，希望可以有效降低各種因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的含義

我們所謂的“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動”，就是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量圍繞著長期趨勢的一種上下震蕩、上下浮動的運(yùn)動形態(tài)。從狹義的角度來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動包含多個方面，例如房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)周期、隨機(jī)性經(jīng)濟(jì)波動以及季節(jié)性經(jīng)濟(jì)波動等等;從廣義的角度來說，我們通常也把“房地產(chǎn)周期”認(rèn)為是“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動”。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展的過程中，發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動的現(xiàn)象是在所難免的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動會對社會的發(fā)展產(chǎn)生一些負(fù)面的影響。作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尤為重要。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，不僅會影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就連人們?nèi)粘５淖》啃枨?、投資活動等都會受到波及。除此之外，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有綜合性極強(qiáng)的特點(diǎn)，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，就會影響到建筑、金融等其他相關(guān)行業(yè)和領(lǐng)域的平穩(wěn)發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動這一問題有必要引起國家還有社會的廣泛關(guān)注和重視，分析主要的影響因素，找出切實(shí)有效的應(yīng)對策略是使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的首要任務(wù)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的特征

根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要階段，可以把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的特征總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

2.1復(fù)蘇與增長階段

在復(fù)蘇階段的初期，房地產(chǎn)行業(yè)供大于求，購買房子的人在滿足自身需求的前提下進(jìn)入市場，總體而言交易量并不大，房子的價(jià)格和租金水平也基本上處于一個較低的位置，此時房地產(chǎn)行業(yè)投資量較小，幾乎不存在投機(jī)者。

恢復(fù)期過后，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，房地產(chǎn)的需求上升，供求關(guān)系開始發(fā)生改善，購買房子的人越來越多，使得房地產(chǎn)交易量增加，再加上增加的建筑成本，房價(jià)開始上漲，這個時候房地產(chǎn)行業(yè)的投資量增多。市場復(fù)蘇速度加快，少數(shù)投機(jī)者開始進(jìn)入市場。

房地產(chǎn)市場的狀況日趨改善，各大金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對其充滿樂觀情緒，并逐步增加對房地產(chǎn)的投資，與此同時，其他行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)也在抓住機(jī)會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，由于房地產(chǎn)投資者的大量涌入，導(dǎo)致房價(jià)上漲，房地產(chǎn)的空置率下降，房地產(chǎn)市場的交易量迅速增加，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。

2.2繁榮階段

由于房地產(chǎn)市場交易量增大，其他相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)也因追求市場的高額利潤而進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而導(dǎo)致現(xiàn)房和期房大量出現(xiàn)。隨著市場交易量激增，房價(jià)日益飆升，三級市場的價(jià)格直逼二級市場價(jià)格，投機(jī)者和自用者的數(shù)量也大大增加，樂觀的情緒充斥著整個市場。然而這也會引起一些負(fù)面的影響，比如炒樓的現(xiàn)象越發(fā)盛行，政府不得不出臺一系列相關(guān)政策，例如縮小投資規(guī)模、提高銀行利率、收緊銀根等來限制炒樓的行為。

隨著房價(jià)繼續(xù)上漲，直到上漲到市場負(fù)擔(dān)不起的程度，用于自用的購房者被迫退出市場，這樣一來市場上“有價(jià)無市”，只剩下投機(jī)者的資金在苦苦支撐，房地產(chǎn)空置率上升。在此時，房地產(chǎn)市場在繁榮階段達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)泡沫也到達(dá)了極限。

在政府采取的收縮政策的作用下，房地產(chǎn)市場的交易過程出現(xiàn)了一系列由運(yùn)營費(fèi)用增多、財(cái)務(wù)壓力增大、因利率提高等因素引起的違約現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)市場的投資量開始下降，房地產(chǎn)租賃市場的交易量也明顯下降，房地產(chǎn)空置率開始增加。此時，房地產(chǎn)泡沫很有可能萎縮甚至破滅。

2.3危機(jī)與衰退階段

在緊縮政策的進(jìn)一步作用下，房地產(chǎn)泡沫面臨隨時破滅的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)萎縮、衰退之勢。從整體上來說，房地產(chǎn)市場價(jià)格水平開始逐步下調(diào)，房地產(chǎn)交易數(shù)量明顯減少，悲觀情緒迅速席卷房地產(chǎn)市場。

再加上受到一些突發(fā)事件或利空消息的影響，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，“有價(jià)無市”的現(xiàn)象不復(fù)存在，房地產(chǎn)泡沫開始走向破滅，房地產(chǎn)的交易勉強(qiáng)維持在低價(jià)格水平和低交易數(shù)量的基礎(chǔ)上。與此同時，一些實(shí)力不足、抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的開發(fā)商因負(fù)擔(dān)不起較高的債務(wù)而被迫宣告破產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)破產(chǎn)率急劇增加，大量的房地產(chǎn)從業(yè)人員失去工作，并帶動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)尤其是建筑領(lǐng)域失業(yè)人數(shù)也不斷增加。

2.4蕭條階段

經(jīng)歷過痛苦而又急速的危機(jī)與衰退階段之后，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入了持續(xù)時間較長的蕭條階段。房地產(chǎn)的價(jià)格和租金繼續(xù)下跌，很難回升，房地產(chǎn)市場的交易量繼續(xù)減少，房地產(chǎn)空置率也居高不下。在經(jīng)歷了交易數(shù)量萎縮和房價(jià)暴跌的雙重打擊下，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

房地產(chǎn)市場整體水平急劇下滑之后，由于得到了房地產(chǎn)正常的需求水平以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的支持，房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)變到一種相對平穩(wěn)的階段，此時政府也放寬了對房地產(chǎn)市場交易以及投資方面的限制，減少了相關(guān)的政策性干預(yù)，相信不久房地產(chǎn)市場就會有所穩(wěn)定或者回升。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

3.1外部影響因素

（1）社會因素。隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，人們對物質(zhì)生活的質(zhì)量和精神文化水平的要求也在不斷提高。尤其是加快的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程使人們對住房的需求越來越高，住房作為人們最基本的生活需求，除了要滿足最基本的舒適性和功能性外，還要滿足人們對美觀以及區(qū)域性的要求。這些新增加的需求都會影響到房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（2）金融市場。自改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，我國政府也因此加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度。從金融市場的層面來說，房地產(chǎn)的開發(fā)與金融資本的支持有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)密集型的產(chǎn)業(yè)，它賴以生存和發(fā)展的根本就取決于資金的運(yùn)行。在房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)中，如果資金短缺，便會影響房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)，從而阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)無法及時掌握市場的發(fā)展動態(tài)以及其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，因此在很大程度上容易受到金融政策調(diào)整的影響和牽制。由此可以得出，金融市場的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素。

（3） 土地因素。房地產(chǎn)開發(fā)的一個主要特征就是將土地作為資本。土地市場可以分為一級市場和二級市場，在一級市場上，房地產(chǎn)的開發(fā)商充當(dāng)需求者，國土資源局作為土地的售賣者。土地一旦成為可交易的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以通過各種途徑來獲取支配土地資源的權(quán)利。而在二級市場中，土地需求者將變?yōu)橘彿空?，房地產(chǎn)開發(fā)商則轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o者，房屋成為了可交易的商品。這其中，購房者對購買房子的需求是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接影響因素。因此無論是一級市場還是二級市場都會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。

（4）政策因素。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開國家相關(guān)政策的支持，同時也會受到一些政策的制約。例如，貨幣政策會影響房地產(chǎn)價(jià)格的走向，繼而影響房地產(chǎn)市場的交易量;有時一些地區(qū)的政府會為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)虛假繁榮的現(xiàn)象而出臺相關(guān)政策，達(dá)到抑制房價(jià)飛速上升的目的。基于不同階段房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，各地政府會及時做出規(guī)劃和調(diào)整，采取適宜的宏觀調(diào)控措施來把控房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。

3.2內(nèi)部影響因素

（1）市場供需關(guān)系。房地產(chǎn)市場的供需矛盾是普遍存在的。當(dāng)對房地產(chǎn)市場的投入與消費(fèi)者的需求不成比例時，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，從而使房價(jià)加劇上漲;與此相反，若消費(fèi)者的需求得以控制，對房地產(chǎn)市場的投入加大，就會導(dǎo)致供過于求的現(xiàn)象出現(xiàn)，也會使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動。此外，由于市場的供需關(guān)系失衡，前期投入的資金短時間內(nèi)無法回收，這必然也會導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)較大幅度的波動。因此供需矛盾是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)部核心因素。

（2）房價(jià)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格的變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響是直接且全面的。近年來，由于房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者受投機(jī)心理驅(qū)使而一味地進(jìn)行盲目投資，使得房地產(chǎn)價(jià)格加速上升，從而帶動房地產(chǎn)市場的投資量不斷加大，源源不斷的資金流入使房地產(chǎn)市場走向繁榮。然而這種虛假繁榮是不健康、不穩(wěn)定的，若放任不管勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，從而不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資可以直接引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，可謂是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要引擎。房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的變化是同方向的。加大對房地產(chǎn)市場的投資力度，會促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的態(tài)勢;減少對房地產(chǎn)市場的投資，房地產(chǎn)行業(yè)不再繁榮、逐漸衰退、走向蕭條。由此可以看出，投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的重要影響因素，合理控制投資對減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動是有必要的。

（4）房地產(chǎn)收益率。所謂“房地產(chǎn)收益率”，就是指房地產(chǎn)投資回報(bào)率。房地產(chǎn)投資回報(bào)率是通過影響房地產(chǎn)開發(fā)商的行為來引起經(jīng)濟(jì)波動的。一般來說，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益比較高，他們就會追加投資，進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，希望獲得更高的收益。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益比較低，不能夠使他們繼續(xù)投資的需求得到滿足，他們就會減小開發(fā)力度，縮小投資規(guī)模，嚴(yán)重地甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，這會促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速下滑。所以說房地產(chǎn)投資回報(bào)率是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)鍵性影響因素。

4.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)對策略

4.1加大房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度

在上文中對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素分析中，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響十分顯著。房價(jià)過高會使購房者的購房欲望降低，從而使社會整體的購房需求減少，另外過高的房價(jià)容易引起虛假繁榮以及房地產(chǎn)泡沫等一些不良的現(xiàn)象發(fā)生。房價(jià)過低會使土地閑置率增加，導(dǎo)致市場蕭條不景氣。綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格不論過高或過低都會影響到人民生活的穩(wěn)定以及國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此，政府必須加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度，將房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，使房地產(chǎn)市場保持良好的發(fā)展趨勢。

4.2健全房地產(chǎn)市場的投資機(jī)制

近年來，房地產(chǎn)市場盲目投資的現(xiàn)象普遍發(fā)生，作為一個高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，投資者若因一味追求高利潤而忽略了對風(fēng)險(xiǎn)的控制，那后果將十分嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場的投資機(jī)制應(yīng)該從以下幾方面來健全，首先要科學(xué)合理地建立符合我國國情的投資制度，明確好投資的主體，及時觀察記錄投資政策投入和使用的情況，使風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制行之有效;此外，在不斷完善投資制度的同時，還要做好政策的強(qiáng)化實(shí)施，對投資政策做到及時地調(diào)整與糾正，使其適應(yīng)市場形勢的動態(tài)變化。

4.3嚴(yán)格規(guī)范土地市場

規(guī)范土地管理是抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效措施。一方面，要嚴(yán)格控制土地的總量，建立切實(shí)有效的審批制度，避免盲目審批，對土地總量進(jìn)行把關(guān)。另一方面，國家要加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管，遏制一些地方政府為謀取私利而濫用土地的違規(guī)現(xiàn)象。

4.4完善房地產(chǎn)開發(fā)金融體制

金融市場是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外部影響因素之一。房地產(chǎn)市場的開發(fā)與金融資金的支持是密不可分的，建立以政府、銀行等作為支持平臺的多元化融資渠道是一種值得提倡的方式。為了盡可能避免房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的一些不足，有必要建立金融監(jiān)管機(jī)制，保障金融政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效運(yùn)行。此外，我們也可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家對于金融制度制定的一些相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出符合我國國情、有中國特色社會主義的金融制度，推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

5.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素眾多，既有外部因素，也有內(nèi)部因素。因此，要想更好地促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，需要從多個角度采取措施。本文著重分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的幾個主要因素，并針對這些相關(guān)因素提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略，希望可以有效控制當(dāng)前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)波動問題。

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