■劉平夷

（象山縣房管中心）

引 言

在國家經(jīng)濟(jì)改革力度進(jìn)一步加大的基礎(chǔ)上，“民有所住”逐漸變成我國政府造福人民的重要指標(biāo)之一，但是同時也是中國當(dāng)下亟待解決的主要問題之一。本文著重從經(jīng)濟(jì)適用房和基層政府的概念，為基層政府建立保障性住房管理體制，構(gòu)建基層國家保障性住房管理體制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前我國基層政府保障性住房管理在如今經(jīng)濟(jì)改革浪潮中是尤為重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容，合理有效的管理方式不但可以為政府很好地管理購房市場，幫助群眾提高購房積極性和居住穩(wěn)定性，還能夠?yàn)檎蛟靸?yōu)秀的政府文化，同時還為基層政府保障性住房管理的未來可持續(xù)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

1 基層政府保障性住房的基本內(nèi)涵

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，如何匹配居民居住水平是一個難點(diǎn)?！白屓嗣裼蟹孔幼　币彩橇?xí)近平總書記提出的重要性理念。保障住房是政府為落實(shí)國家對中低收入家庭分類保障而提供的有限供應(yīng)項(xiàng)目、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金性質(zhì)的住房。根據(jù)我國憲法，城市最基本的政治權(quán)力是街道辦事處在農(nóng)村是城市的政府。本文件提及的基層政府主要指區(qū)縣政府。

2 基層政府保障性住房管理體系的構(gòu)建方式

2.1 健全政府的管理機(jī)制

為了確保實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的核心目標(biāo)。以群眾負(fù)擔(dān)得起的價格提高住房管理的效率?；鶎诱畱?yīng)設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房專項(xiàng)行政機(jī)構(gòu)，代表政府履行管理崗位以此來負(fù)責(zé)日常工作[1]。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配和管理將納入標(biāo)準(zhǔn)化和制度化的機(jī)制。其理事機(jī)構(gòu)主要包括決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和行政機(jī)構(gòu)。其中，決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)制定經(jīng)濟(jì)適用房政策法規(guī)、長期發(fā)展計(jì)劃。經(jīng)營協(xié)調(diào)物資、資金以及勞動力分配等，從而進(jìn)一步優(yōu)化市場內(nèi)各部分要素的配置情況，以此維持市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

2.2 加大政府的監(jiān)管力度

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開“無形的手”的保障。要想加大政府監(jiān)管力度，一是建立監(jiān)管框架。基層政府應(yīng)完善調(diào)控機(jī)制，確保調(diào)控到位，確保制度運(yùn)行，才能使政策執(zhí)行效果明顯；二是政府要建立問責(zé)機(jī)制。在過去，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房制度方面沒有嚴(yán)厲的懲罰制度，也沒有糾正錯誤和責(zé)任的機(jī)制，所以，必須得建立嚴(yán)格的問責(zé)機(jī)制[2]；三是建立價格控制機(jī)制。如固定成本的定期調(diào)控制度，指導(dǎo)和認(rèn)證經(jīng)濟(jì)適用房，使經(jīng)濟(jì)適用房制度不僅能夠適應(yīng)保障的實(shí)際需要，而且能夠滿足可持續(xù)發(fā)展的需要；四是建立輿論監(jiān)督機(jī)制。政府應(yīng)學(xué)會合理利用公眾媒體的力量，來對住房管理進(jìn)行監(jiān)督。

2.3 政府需要加強(qiáng)資金鏈管理

為更好地匹配快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府提出“保障性住房理念”。保障性住房管理系統(tǒng)是政策驅(qū)動的，面向社會的系統(tǒng)性工程，這也是政府的責(zé)任。在解決基層經(jīng)濟(jì)適用房資金時，政府可以通過籌集的方式，吸引非營利組織、民間資金，使社會資本在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用。第一，削減首付。延長貸款期限，通過減稅等手段支持中低收入購房者，第二，支持中低收入購房者。要構(gòu)建住房融資模式，將個人住房抵押貸款減免與公積金制度有機(jī)結(jié)合，中低收入家庭可受益于產(chǎn)業(yè)政策和商業(yè)貸款，以此來改善居住環(huán)境。

2.4 政府還需優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)性要素，也是國家把控國家命脈的重要內(nèi)容。一方面，基層政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，可用于改造或購買舊房等方式來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，使住房資源豐富多樣，確保規(guī)劃用地和耕地保障住房科學(xué)合理利用。另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行注冊轉(zhuǎn)讓制度和操作程序[3]，規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，違規(guī)轉(zhuǎn)讓的，必須立即停止轉(zhuǎn)讓，并依法追究其責(zé)任。只有這樣明確各類規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，才能夠讓土地被控制在國家權(quán)力下，讓經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3 基層政府保障性住房管理體系的構(gòu)建建議

3.1 形成住房保障法律機(jī)制

應(yīng)盡快形成有效的立法機(jī)制。明確中央和地方政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)，建立長期穩(wěn)定增長的籌資機(jī)制和有效調(diào)控機(jī)制，建設(shè)、分配、消費(fèi)等保障性住房的監(jiān)管。明確各級政府的責(zé)任，加強(qiáng)具體的核管制度。

3.2 盡快開征房產(chǎn)稅

用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房價。開征房產(chǎn)稅，可以使本地業(yè)主有穩(wěn)定合理的收入，不提高物業(yè)收入渠道的價格，以解決經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)問題，房產(chǎn)稅也會增加居民擁有多套住房的成本和風(fēng)險。

3.3 構(gòu)建穩(wěn)定的資金鏈

穩(wěn)定的財(cái)力是建立基本住房保障制度的重要基礎(chǔ)。由于住房保障是社會保障的重要構(gòu)成環(huán)節(jié)，社會保障住房具有社會公益屬性，其建設(shè)資金應(yīng)主要作為國家財(cái)政糾紛來承擔(dān)。

3.4 改進(jìn)保障性住房退出機(jī)制

改進(jìn)保障性住房的退出機(jī)制以此來促進(jìn)低成本住房周期，幫助社會節(jié)省資源，最大限度地利用住房資源[4]。同時，主動退出住房計(jì)劃，為租戶提供一些優(yōu)惠政策，如購房稅收減免等。

3.5 中央和地方政府責(zé)任達(dá)成一致

社會保障和收入分配主要是中央政府的責(zé)任，所以，住房保障也是政府的主要責(zé)任。然而，由于住房沒有區(qū)域流動性，當(dāng)?shù)貥I(yè)主也負(fù)有不可避免的責(zé)任。這樣，住房保障作為中央和地方政府共同的責(zé)任，需要加強(qiáng)管理力度，以此來完善地方政府的措施。

3.6 根據(jù)不同收入家庭需求給予對應(yīng)的住房供給體系

住房保障制度的核心是保護(hù)居住權(quán)，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，即解決住房問題。具體內(nèi)容為：①中高收入家庭可以購買商品房，實(shí)行完全市場化的商品房制度；②中低收入家庭可以按照有關(guān)規(guī)定申請經(jīng)濟(jì)適用住房；③低收入家庭，包括低收入困難家庭，政府可以按照規(guī)定給予發(fā)放租金補(bǔ)貼或降低住房租金。

3.7 加強(qiáng)住房資源整合，滿足居民購房需求

伴隨著購房體系的深化與改革，目前我國社會發(fā)展的目標(biāo)將是打造一個“全民有房可住”型社會，同時也是政府部門希望能夠規(guī)劃好住房資源的總體發(fā)展。以此來促進(jìn)住房資源匯集不同的適用功能的作用日益突出[5]。房屋資源的有效整合，應(yīng)根據(jù)群眾的不同需求變化基礎(chǔ)上進(jìn)行不同創(chuàng)新改革，提倡享共同合作、共享共建的模式，創(chuàng)建一個大型房源分享平臺，豐富此平臺的房屋資源，進(jìn)行一個有效整合，以此來滿足購房居民的學(xué)習(xí)要求。

3.8 找準(zhǔn)政府角色定位，建立多元化組織體系

政府的作用對于構(gòu)建保障性住房管理發(fā)展來說是非常重要的，它能夠起到關(guān)鍵性的推動作用，建立多種系統(tǒng)組織作為住房管理的主要載體，對于建立住房體系和管理制度，能夠有助于推動我國發(fā)地產(chǎn)的改革。政府的管理模式當(dāng)中要根據(jù)購房居民的利益的需求出發(fā)[6]。所以，政府的現(xiàn)代化治理制度的態(tài)度也確定了政府在發(fā)展保障性住房體系中的作用和地位。為促進(jìn)住房管理實(shí)施可持續(xù)健康發(fā)展，必須要借鑒國家綜合治理理念，重塑政府角色，打造多元化組織體系的政府職能。

3.9 培養(yǎng)教育參與主體，打造高效多贏合作網(wǎng)絡(luò)

在網(wǎng)絡(luò)化不斷進(jìn)步與發(fā)展的今天，住房管理發(fā)展要從根本上發(fā)展多學(xué)科機(jī)構(gòu)，建立高效多贏的網(wǎng)絡(luò)機(jī)制。在發(fā)展住房體系時，應(yīng)重視社會網(wǎng)絡(luò)組織，政府、商業(yè)機(jī)構(gòu)、非政府組織等社會組織的共同力量，從而達(dá)到思想共識、建立協(xié)作機(jī)制。使各行各業(yè)單體能夠主動參與管理體系中來[7]。能夠構(gòu)建出一個有活力、有激情的網(wǎng)絡(luò)社會機(jī)制。住房調(diào)控一般都是在全民參與的支持下進(jìn)行的，但其實(shí)參與者在住房管理開展過程中是很難得到利益最大化的，所以要將參與者作為住房管理發(fā)展活動中的“主體”，才能夠使他們更加積極主動地投入管理中來。

4 結(jié) 語

綜上所述，破解基層保障性住房管理的僵局，就要從根本上創(chuàng)新改革，要做到與時俱進(jìn),順應(yīng)時代發(fā)展的潮流。隨著現(xiàn)在社會進(jìn)程的不斷加速，住房管理體系改革已經(jīng)是發(fā)展的必經(jīng)之路，它能夠幫助推動國家治理機(jī)制的順利實(shí)施。基層政府是作為社會基層組織主要是從“管理”再轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸卫怼钡倪^程,在這當(dāng)中創(chuàng)新是社會治理當(dāng)中必不可少的手段。它能夠有效提高社會管理效率、發(fā)揮人才的作用。在管理創(chuàng)新過程中要將以人為本作為核心發(fā)展觀念，打造新型的管理格局，從而來激發(fā)出社會大眾的參與意識，才能夠更好地將住房管理制度治理落實(shí)到位。