■常知易

（東華理工大學(xué)長(zhǎng)江學(xué)院）

1 引 言

房地產(chǎn)價(jià)格在近些年步步上升，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速的時(shí)代給很多人帶來(lái)了極大的影響，影響主要在居民生活質(zhì)量和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定兩個(gè)方面。房地產(chǎn)價(jià)格的問題已經(jīng)引起了人民和國(guó)家的高度關(guān)注，所以這不僅是經(jīng)濟(jì)問題同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)問題。

2 房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)占據(jù)非常強(qiáng)勢(shì)的地位。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)大使得它在各方面都極速發(fā)展，并且由于自身的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，對(duì)人民生活的影響較為廣泛。正是廣泛的影響面使得房?jī)r(jià)的增減成為了備受全民關(guān)注的數(shù)值。國(guó)家不斷加大力度和控制經(jīng)濟(jì)，保證房?jī)r(jià)的幅度以此來(lái)保障人民的居住需求，但是由于人們對(duì)于自我歸屬和居住環(huán)境等多方面的需求，即使有新建的居住場(chǎng)地也沒有辦法降低房?jī)r(jià)的漲幅，甚至二手房?jī)r(jià)也在不斷上漲。目前，我國(guó)發(fā)布相關(guān)政策，通過房產(chǎn)稅、土地控制等方法緩解上漲的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)空間、人口老齡化、國(guó)家稅收等問題在不斷牽制房?jī)r(jià)的未來(lái)，但實(shí)施效果較慢，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格整體上還是在上漲。

3 影響房?jī)r(jià)上漲的因素

3.1 建筑成本

建筑成本是房地產(chǎn)價(jià)格中非常重要的一個(gè)組成部分，它包括了建材成本和人工管理成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)斗爭(zhēng)不減，但國(guó)家提倡保護(hù)自然環(huán)境才能共建美好家園，并在各方面都控制居住區(qū)的污染情況，這就導(dǎo)致我國(guó)的鋼材和水泥被限制使用。建筑材料開始互相干擾，價(jià)格近乎同步上漲，因此我國(guó)許多建筑材料仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這樣的情況在短時(shí)間內(nèi)沒有辦法恢復(fù)，那么建筑材料價(jià)格下降的可能性就不大[1]。除此之外，土地的有限性也成為了增加房?jī)r(jià)的因素[2]。土地的價(jià)格不論如何變化，人們對(duì)它的需求都不會(huì)變化，并且它在經(jīng)濟(jì)供給方面的比率也很小。我國(guó)人口在不斷增加，社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展給土地資源非常大的壓力。因此，住房需求的增加使得房?jī)r(jià)明顯提升，換句話說就是土地價(jià)格的增加抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。

3.2 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性非常之強(qiáng)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷前進(jìn)可以帶動(dòng)中國(guó)很多其他產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)，所以國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展非常重視。目前，房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)中國(guó)近55個(gè)行業(yè)的發(fā)展，在這其中住宅產(chǎn)業(yè)非常突出，其相關(guān)的帶動(dòng)性高達(dá)1.98。那么想要影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，住宅行業(yè)就成為了國(guó)家的主要目標(biāo)。根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中所提的內(nèi)容，國(guó)家依舊會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)不斷擴(kuò)大，這是因?yàn)閲?guó)家要深化城鎮(zhèn)住宅制度的改革并且擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，盡可能發(fā)展以居民式住宅為主要中心的房地產(chǎn)行業(yè)。國(guó)家的鼓勵(lì)和支持就會(huì)使得兩方面的提高，一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)性使得其他行業(yè)的發(fā)展不斷向前，從而促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)，這對(duì)國(guó)家而言無(wú)疑是一件好事。另一方面是國(guó)家的支持會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格被不斷推動(dòng)，上漲的幅度由此可見。

3.3 房地產(chǎn)的環(huán)境影響

房地產(chǎn)的環(huán)境影響主要是指這所房子所處的地段對(duì)價(jià)格的影響，同時(shí)還包括了附近的醫(yī)療、教育、娛樂、安全等附加因素。這些因素是居民不可逃避的問題，畢竟直接與居民相關(guān)的公共服務(wù)，正是如此才導(dǎo)致房?jī)r(jià)受到了廣泛的影響。沒有人愿意住在充滿安全問題的地方，也沒有人愿意住在無(wú)法給予教育保障的地方，所以人們共同的需求就會(huì)抬高部分區(qū)域房?jī)r(jià)，同時(shí)影響整體房?jī)r(jià)。隨著近幾年居民生活水平大幅度上升，居住的環(huán)境會(huì)不斷被重視起來(lái)，除了基本的需求以外，還會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生情況、交通條件有著更高的需求，這樣的需求變化也會(huì)給房地產(chǎn)的價(jià)格帶來(lái)很大的提升。

3.4 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展

城鄉(xiāng)一體化發(fā)展給我國(guó)帶來(lái)的最大改變就是人口結(jié)構(gòu)，也就表示有大部分農(nóng)村人口涌向了城鎮(zhèn)地區(qū)，使得我們的人口分布極度不平均。這種人口分布情況影響著我們的人口比重，非農(nóng)民人口比重在大幅度上升，由此就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很大的影響。即使城鄉(xiāng)一體化可以解決很多農(nóng)村人口的就業(yè)問題，但于此同時(shí)也出現(xiàn)了他們?cè)诔擎?zhèn)地區(qū)的住房問題，為了解決這樣的突發(fā)狀況，房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡要被打破，需求量大幅度提升并且盡可能滿足人民的基本居住。除此之外，城鄉(xiāng)一體化在另一方面還會(huì)對(duì)本就富裕的城鎮(zhèn)居民帶來(lái)影響，他們從中看到房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢(shì)頭，為了從中賺取錢財(cái)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡中，給整體的房地產(chǎn)價(jià)格又帶來(lái)一次波動(dòng)。

3.5 居民收入水平提升

國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷飛速發(fā)展，居民整體的收入水平也在不斷提高。我國(guó)的社會(huì)保障和醫(yī)療保障也在不斷完善，這就使得城鎮(zhèn)居民對(duì)于住房的需求變得更大，也就是提高了居民的住房購(gòu)買能力，一方面是指一套房子已經(jīng)不能滿足部分人的需求，他們的購(gòu)買力影響著房地產(chǎn)的數(shù)量和房地產(chǎn)的價(jià)格。另一方面是指住房條件的不斷提高，學(xué)區(qū)住宅、健康住宅等多種不同特點(diǎn)的住宅陸續(xù)出現(xiàn)。并且城鎮(zhèn)居民的可支配收入增加使得他們開始注重投資，但是股票投資一直處于低迷的狀態(tài)，并非人們最好的選擇，這就讓他們看向了相對(duì)廣闊的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的供需關(guān)系，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4 房?jī)r(jià)未來(lái)發(fā)展

4.1 城鎮(zhèn)化空間有限

在2015年時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過50%，并且長(zhǎng)三角以及珠三角等沿海地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)開始超過發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化水平[3]。如此高的城鎮(zhèn)化率給國(guó)家土地以及住房帶來(lái)很大壓力，壓力迫使房地產(chǎn)價(jià)格開始急劇上升，但是這種增長(zhǎng)還是很難持續(xù)。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)所帶來(lái)的不利影響也很明顯。一方面房地產(chǎn)的租金一定會(huì)增加企業(yè)的成本，我國(guó)勞動(dòng)密集型的企業(yè)本身盈利能力就有一定的限度，租金價(jià)格的提升無(wú)疑使得他們更加艱難。他們就很可能轉(zhuǎn)移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，這樣的轉(zhuǎn)移會(huì)使得我國(guó)失業(yè)率大幅度提升。另一方面高房?jī)r(jià)還是會(huì)限制年輕人去當(dāng)?shù)厍舐毜哪_步，很多企業(yè)因此招不到自己需要的員工，這就使得一些企業(yè)不得不轉(zhuǎn)移企業(yè)地域范圍，降低自身成本來(lái)減輕員工壓力，從而獲得更好的員工。

4.2 人口老齡化加劇

首先新中國(guó)建立起來(lái)，我們有三次人口爆發(fā)[4]，第一次嬰兒潮是在1949—1958年，第二波嬰兒潮是在1962—1975年，第三次嬰兒潮是在1981—1997年。目前，我國(guó)人平均壽命為77歲，這就表示我國(guó)最艱難的時(shí)間段會(huì)是2026—2052年。那么在2024年之前，我國(guó)老人去世后騰出的房子還不能滿足一個(gè)家庭的住房需求。時(shí)間到達(dá)2024年時(shí)，我國(guó)的人口會(huì)處于負(fù)增長(zhǎng)，這一年去世的人大約有2000萬(wàn)，但新出生的人口在2000萬(wàn)以下，這就表示老人去世所騰出的房子可以滿足一個(gè)家庭的需求，那么中國(guó)住房就會(huì)開始有剩余，可以緩解人們的需求。

4.3 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅給地方政府打開了一個(gè)新的稅源，因?yàn)楝F(xiàn)在的土地資源十分有限，且不可持續(xù)，而房產(chǎn)稅的征收可給地方政府帶來(lái)較大的收入來(lái)源。未來(lái)房產(chǎn)稅很大可能取代土地財(cái)政，成為支撐地方政府收入的新稅種。同時(shí)，房產(chǎn)稅的征收可以拉近貧富差距，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)大漲，擁有大量房產(chǎn)的人和到現(xiàn)在為止仍然沒有住處的人之間，財(cái)富差距在逐步拉大。而國(guó)家開始征收房產(chǎn)稅可以通過稅收的杠桿來(lái)縮小目前存在的社會(huì)貧富差距。所以房產(chǎn)稅可以阻礙我國(guó)的炒房行為，大幅度降低住宅的增值屬性和投資屬性。炒房者最看重的就是房子給他們帶來(lái)的理想利潤(rùn)，當(dāng)房產(chǎn)稅開始限制房子的增值時(shí)，炒房者就會(huì)開始拋售和出租房子，否則他們就會(huì)被負(fù)資產(chǎn)吞噬現(xiàn)金流。這一舉動(dòng)就會(huì)增加市場(chǎng)住宅的供應(yīng)量，以緩解當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。

結(jié) 語(yǔ)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然起步晚但是發(fā)展迅速，如此高速的發(fā)展就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還是很不完善和穩(wěn)定。由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲問題可以說是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快所帶來(lái)的附加情況。因此，我國(guó)想要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，且實(shí)現(xiàn)更快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就不得不解決房地產(chǎn)遺留問題。因此，我國(guó)政府以及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不得不考慮到多方面因素，積極參與在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，充分平衡房地產(chǎn)上漲的各大因素，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)冷靜下來(lái)，用穩(wěn)健的速度不斷前進(jìn)。