文| 何 洋

在住房分配制度逐漸呈現(xiàn)出貨幣化發(fā)展趨勢的當(dāng)下，銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長。在商業(yè)銀行所有資產(chǎn)當(dāng)中，個人住房貸款屬于較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)類型，其所占據(jù)的比重也相對較高。然而由于受到房地產(chǎn)行業(yè)的影響，或是由于自身的內(nèi)控制度存在一定問題，部分商業(yè)銀行存在個人住房貸款質(zhì)量不高的情況?；诖耍虡I(yè)銀行要對個人住房貸款業(yè)務(wù)所帶來的風(fēng)險予以高度重視，并采取有效的措施對風(fēng)險的發(fā)生進(jìn)行有效的預(yù)防與控制。

個人住房貸款的特點(diǎn)分析

（1）貸款金額高。與其他個人貸款業(yè)務(wù)相比，個人住房貸款涉及的金額較高，且還款期限長達(dá)10年至30年之久。（2）貸款目標(biāo)明確、資金用途單一。主要的貸款人為具有穩(wěn)定收入、有按時償還貸能力的人群，且貸款資金屬于購房專用資金，不可用于其他途徑。（3）償還方式特殊。借款人需每月按時償還借貸資金的本金與利息。（4）可用財務(wù)抵押。貸款申請時可用房產(chǎn)進(jìn)行抵押，如無償還能力時，銀行可收回房產(chǎn)以降低自身損失。

銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險分析

虛假按揭?guī)淼娘L(fēng)險

部分開發(fā)商為了從銀行處獲得高額的信貸資金，假借購房的名義向銀行申請貸款，但卻未將資金用于真實的房產(chǎn)購買，只是為了收回部分項目建設(shè)資金，或刻意營造出房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的假象。其主要是利用親友或公司職工的名義進(jìn)行個人住房貸款的申請，看似為正常貸款，銀行難以辯別，此種風(fēng)險較為隱蔽。假按揭行為的存在會影響銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行風(fēng)險問題的發(fā)生。虛假按揭行為的特點(diǎn)如下：（1）在一般性經(jīng)營資質(zhì)且未從銀行獲得項目開發(fā)貸款的中小型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中虛假按揭行為的發(fā)生率較高。（2）開發(fā)商是借款人的債權(quán)人，且將房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)償還，并由開發(fā)商代為向銀行償還個人住房借貸資金及利息。（3）以真實的房產(chǎn)以及購房人進(jìn)行真實的抵押貸款交易，但實際上是開發(fā)商與個人事先商定好的虛假交易方式，目的是從銀行獲取貸款資金供開發(fā)商使用。

借款人自身的風(fēng)險

在個人住房貸款中，購房者也是貸款風(fēng)險引發(fā)的主要因素，其所產(chǎn)生的風(fēng)險主要有以下兩種：（1）借款人還款能力帶來的風(fēng)險。個人住房貸款大多是長期借貸資金，雖然在借款時借款人備還款能力，然而由于受到多方因素的影響，在較長的還款期限內(nèi)借款人的還款能力會發(fā)生變化，由于工作變動、身體狀況等原因而導(dǎo)致無法及時歸還貸款，這會為銀行帶來業(yè)務(wù)風(fēng)險。因此，借款人收入是否穩(wěn)定是導(dǎo)致銀行風(fēng)險的主要因素。（2）借款人還款意愿的風(fēng)險。由于借款人采用了欺詐手段進(jìn)行銀行貸款的騙取，銀行對借款人的信用狀況以及經(jīng)濟(jì)情況未能有效核實而導(dǎo)致的風(fēng)險。同時，部分借款人由于自身缺乏信用，或者存在故意或非故意延遲還款等行為，致使銀行未能按時進(jìn)行貸款的回收，也會導(dǎo)致風(fēng)險出現(xiàn)。主觀層面的違約并不是因為借款人不具備償還能力，通常在房價下跌速度較快，其房產(chǎn)出售價格低于購買成本時，借款人會為了降低自身的損失而出現(xiàn)此種理性違約行為。

銀行內(nèi)部的風(fēng)險

1.操作風(fēng)險。銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)所涉及的服務(wù)對象數(shù)量多、來源廣，其本身對銀行的監(jiān)管體系就是巨大的考驗。面對績效考核，銀行過分注重貸款業(yè)務(wù)的數(shù)量和金額，而放寬貸款要求，將貸前的審查形式化。為了提升業(yè)務(wù)處理進(jìn)度，缺失必要的貸款手續(xù)，忽視業(yè)務(wù)流程的嚴(yán)謹(jǐn)性。具體存在以下幾點(diǎn)問題：信貸工作人員任務(wù)繁重，能夠投入到貸后管理的時間和精力有限；平時的業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要注重貸款營銷能力，而對于風(fēng)險信號的識別和發(fā)現(xiàn)方面有所欠缺，使得信貸工作人員的專業(yè)水平參差不齊，受能力所限；由于每發(fā)放一筆貸款都要做很多的準(zhǔn)備工作，非常不容易，所以即使發(fā)現(xiàn)了可能的風(fēng)險隱患，也會先考慮好的方面，導(dǎo)致了工作人員發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的意愿不強(qiáng)。

2.員工道德風(fēng)險。貸款辦理人可能因為自身或某些利益因素的驅(qū)使，知道借款人所提交的文件不真實，仍為其辦理貸款。更有甚者，里外串通，編造虛假文件，欺騙銀行資金。無論是以上哪種行為，都會給銀行帶來嚴(yán)重的風(fēng)險。

銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的有效防范策略

對假按揭行為進(jìn)行嚴(yán)格控制

（1）詳細(xì)調(diào)查借款人信用及道德品質(zhì)狀況。如果借款人自身存在多資違約行為或道德品質(zhì)不佳，其可能存在假按揭購房的想法，因此即便其具有一定的還款能力，銀行也難以保障可及時收回貸款，因此，銀行應(yīng)對其信用情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以此降低銀行的貸款風(fēng)險。（2）嚴(yán)格篩查房產(chǎn)商及其項目的風(fēng)險。房產(chǎn)開發(fā)商自身的項目建設(shè)資金不足或運(yùn)營資金缺乏是導(dǎo)致假按揭行為出現(xiàn)的主要原因。因此，銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)開展時，除了要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查以外，還要對開發(fā)商的資質(zhì)等級以及開發(fā)經(jīng)驗進(jìn)行審查，了解開發(fā)企業(yè)的股東情況以及企業(yè)治理狀況，對其經(jīng)營管理能力進(jìn)行詳細(xì)評估，并對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的道德水平以及信用狀況進(jìn)行分析。此外，還要全面分析項目貸款情況，進(jìn)而對住房的合理貸款規(guī)模進(jìn)行初步判斷。深入房產(chǎn)項目現(xiàn)場進(jìn)行實地考查，對貸款總額進(jìn)行判定，以免出現(xiàn)房產(chǎn)多次抵押等多種騙貸行為的出現(xiàn)。（3）建立健全銀行內(nèi)控管理機(jī)制。由于部分銀行對款貸業(yè)務(wù)指標(biāo)較為注重，部分工作人員在對借款人進(jìn)行審核評估時并不嚴(yán)格，因此，銀行要著重加強(qiáng)此方面的管理，確保嚴(yán)格進(jìn)行借款人情況的審查，并收集與綜合考量多方意見及資料，以便于合理進(jìn)行合同條款的調(diào)整，進(jìn)而實現(xiàn)風(fēng)險的細(xì)化與分散。

建立與完善個人信用制度

個人信用制度，是個人采取信用方式獲取支付能力時進(jìn)行的一種消費(fèi)、投資和經(jīng)營的制度，是利用個人信用來達(dá)到提前消費(fèi)、投資和經(jīng)營的目的。在發(fā)達(dá)國家，己經(jīng)建立起了較為完備的個人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，當(dāng)借款人向銀行貸款時，就能夠利用已知的信息來評定這個借款人的信用狀況，從而決定能否貸款給他。（1）建立個人信用檔案。要建立起包含個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、其他資產(chǎn)等個人信息的個人信用檔案，同時以稅收、財政、審計等部門為主導(dǎo)，對使用信用卡、個人支票的用戶進(jìn)行信用評價，并建立起多層級的個人信用調(diào)查和評級機(jī)制，以評價借款人的還款能力和信用度，為建立個人信用信息共享平臺提供有力支持。銀行在分析借款人的信用狀況后，可以根據(jù)不同的信用水平，制定不同層級的貸款條件。（2）營造良好的個人信用制度法律環(huán)境。①健全個人住房貸款相關(guān)法律體系。目前，個人住房貸款相關(guān)的律法的統(tǒng)一性不高且缺乏嚴(yán)密性，這會導(dǎo)至住房貸款問題的發(fā)生。因此，相關(guān)部門應(yīng)對住房抵押貸款相關(guān)律法進(jìn)行制定與完善，進(jìn)而確保銀行可合法進(jìn)行抵押房產(chǎn)的處置，并在法律約束下及時回收借貸資金。同時還應(yīng)明確房產(chǎn)開發(fā)商以及個人應(yīng)享有的權(quán)利及義務(wù)，通過法律對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及個人的行為進(jìn)行制約，對其所應(yīng)承擔(dān)的還款職責(zé)進(jìn)行詳細(xì)明確，進(jìn)而使銀行、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及個人之間可建立和諧、融洽的合作關(guān)系。此外，要建立抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記制度，避免出現(xiàn)無抵押或重復(fù)抵押等不合法貸款行為的出現(xiàn)。②建立個人貸款失信懲罰機(jī)制。正是由于懲罰機(jī)制的不足以對借款人的失信行為進(jìn)行約束，借款人失信行為屢禁不絕。因此，相關(guān)部門除了要制定保護(hù)個人信用系統(tǒng)運(yùn)行的法律以外，還要制定個人貸款失信懲罰機(jī)制，以使之在失信后要付出高額的成本，進(jìn)而對失信借款人進(jìn)行相關(guān)的教育與懲戒，以減少個人住房貸款失信行為的出現(xiàn)，進(jìn)而降低銀行的貸款風(fēng)險。對于信用惡劣的借款人，銀行可以根據(jù)情況的不同來規(guī)定相應(yīng)的執(zhí)行辦法，包括在銀行系統(tǒng)里無法再獲得借貸、開立信用卡等在內(nèi)的任何信用支持，不得在任何金融機(jī)構(gòu)從事有關(guān)信用活動等。對情節(jié)嚴(yán)重的更要運(yùn)用法律渠道進(jìn)行解決，來保障銀行資金的安全，為完善個人信用制度營造良好的外部環(huán)境。

加強(qiáng)銀行內(nèi)控管理，建立科學(xué)的風(fēng)險防范機(jī)制

1.嚴(yán)格進(jìn)行貸前審查。貸前審查有利于防范個人住房貸款風(fēng)險問題的出現(xiàn)，因此，銀行應(yīng)強(qiáng)化貸前審查工作的開展。除了要對借款人的借貸資金的用途進(jìn)行審查以外，還要了解借款人的真實財務(wù)狀況，對其工作情況以及收入能力進(jìn)行調(diào)查。既要對其所從事行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、未來發(fā)來空間進(jìn)行分析，還要了解其盈利狀況，并對借款人的職業(yè)及收入的穩(wěn)定性進(jìn)行判斷，以免借款人為了獲取高額貸款而虛報收入。應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行借款人收入證明材料的真實性進(jìn)行審核，進(jìn)而準(zhǔn)確判斷借款人的貸款償還能力，以保障銀行可按時收回借貸資金。

2.加強(qiáng)貸時審查以減少信用風(fēng)險。通過嚴(yán)格把關(guān)個人住房貸款的審批流程，并對借款人提供內(nèi)容的真實、完整、準(zhǔn)確和合法性加以審核。強(qiáng)化對借款人的信用情況、貸款合規(guī)性的檢查，加大對貸款抵押物價值的評定和管控。銀行要做到貸前審查、貸時審批相分離的原則，明確不同部門的職責(zé)和崗位分工。落實雙人見客和面簽制度，在辦理個人住房貸款時，貸款審查員和信貸經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做到共同面見借款人和其配偶，對借款人的實際情況進(jìn)行現(xiàn)場核對，杜絕讓房產(chǎn)商或律師事務(wù)所代辦各種手續(xù)。

強(qiáng)化貸后管理以降低償還風(fēng)險

貸后管理重點(diǎn)是對已經(jīng)借出的款項進(jìn)行貸后監(jiān)督。（1）跟蹤個人住房貸款并進(jìn)行臺賬登記。在貸款開始發(fā)放至貸款結(jié)清的這一期間內(nèi)，貸后監(jiān)管人員需要對每一筆個人住房貸款進(jìn)行跟蹤檢查并登記臺賬。一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)多期違約，應(yīng)該特別注意違約原因，并加強(qiáng)對違約貸款的監(jiān)控力度，制定出初步的解決方案。（2）提高逾期催收管理力度。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心電話催收；經(jīng)營行屬地電話催收和上門催收。在當(dāng)前基本催收策略的基礎(chǔ)上，要對不良貸款進(jìn)行司法清收，其目的主要包括：強(qiáng)化貸前道德風(fēng)險預(yù)防、督促客戶按時足額還款、強(qiáng)化逾期貸款催收、推動不良貸款核銷處置。

結(jié)語

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大，銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)也會有更大的發(fā)展，但個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險是客觀存在的，并且隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷進(jìn)步而不斷變化著。商業(yè)銀行在應(yīng)對巨大機(jī)遇的同時也要做好隨時面對危機(jī)的準(zhǔn)備，要在重視個人住房貸款風(fēng)險的前提下，做好防范工作，把可能出現(xiàn)的損失盡量掌握在可控的范圍以內(nèi)，以促使其向更好的方向發(fā)展。