文| 張學(xué)燁

一個企業(yè)若想健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須把財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生損失的可能控制在最低，使其成為企業(yè)日常管理的核心戰(zhàn)略。進(jìn)入2019年起來，在當(dāng)今宏觀政策背景下和日趨嚴(yán)厲的限購管制中其財務(wù)狀況不容樂觀，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險更為嚴(yán)峻。為了保證自身生存發(fā)展，識別財務(wù)風(fēng)險，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險才能使其持續(xù)健康的發(fā)展。

特別是我國房地產(chǎn)業(yè)對國家政策較敏感，與建筑施工業(yè)、鋼材業(yè)、裝修業(yè)等關(guān)系密切，大規(guī)模、高成本、高杠桿率的特點(diǎn)，都決定著房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險相對而言也較高。部分房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中不得不被并購重組，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)最終走至破產(chǎn)倒閉的結(jié)果。也使得參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式越來越普遍，作為參股方，按比例出了資，相應(yīng)承擔(dān)了項目運(yùn)營的風(fēng)險。但限于非操盤的地位，對項目運(yùn)行的了解和管控力度相對偏弱，特別是對財務(wù)風(fēng)險控制的權(quán)限和方式尚未形成一個普遍的共識。本文具體探討與分析了參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險控制能力現(xiàn)狀，并提出了相關(guān)改善措施?，F(xiàn)總結(jié)報道如下。

財務(wù)風(fēng)險控制的內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險控制的含義

風(fēng)險控制就是對風(fēng)險提出處理意見和辦法。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是指在財務(wù)管理過程中，對財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險度量之后，利用有關(guān)信息和特定手段，根據(jù)相關(guān)要求，決定采取什么樣的措施，減小風(fēng)險事件發(fā)生的概率，將財務(wù)風(fēng)險控制在可接受水平內(nèi)，降低損失程度，幫助企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

財務(wù)風(fēng)險控制基本原則

企業(yè)在實施財務(wù)風(fēng)險控制的過程中應(yīng)遵循以下基本原則：

1.成本效益原則：風(fēng)險控制應(yīng)在保證內(nèi)部控制有效的前提下，合理權(quán)衡成本效益關(guān)系，爭取以合理成本實現(xiàn)更有效的控制。

2.制衡性原則：企業(yè)機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置和權(quán)責(zé)分配應(yīng)科學(xué)合理，并符合內(nèi)部控制的基本要求，確保不同部門、崗位間權(quán)責(zé)分明，相互監(jiān)督。

3.重要性原則：應(yīng)在兼顧全面的基礎(chǔ)上突出重點(diǎn)，針對重要業(yè)務(wù)與事項、高風(fēng)險領(lǐng)域和環(huán)節(jié)采取更嚴(yán)格的控制措施，防止出現(xiàn)重大缺陷。

4.全面性原則：財務(wù)風(fēng)險控制在層次上應(yīng)涵蓋企業(yè)所有者、管理層和全體員工，在對象上應(yīng)涵蓋到各項業(yè)務(wù)和管理活動，在流程上要滲透到各個環(huán)節(jié)。

5.合法性原則：財務(wù)風(fēng)險控制應(yīng)該符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并接受政府監(jiān)管部門的監(jiān)督。

參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險控制能力現(xiàn)狀

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求高、投入產(chǎn)出周期長等特征，是一種資金密集型行業(yè)，可影響到參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目回收資金能力和盈利能力。當(dāng)前其具體的財務(wù)風(fēng)險控制能力存在的問題如下：

1.分享收益問題。參股項目最終的目的是為了獲取分紅收入。房地產(chǎn)項目在項目竣工交付時，收入、利潤基本已實現(xiàn)，但由于工程結(jié)算進(jìn)度、土地增值稅及企業(yè)所得稅清算進(jìn)度、爭議客戶維修交付問題、部分難銷售產(chǎn)品如車位底商留置等情況，導(dǎo)致項目公司清算時間延遲，使參股公司遲遲不能確定投資實際收益，影響參股企業(yè)退出合作的進(jìn)程。另外，操盤方一般會約定3-4%的銷售、管理費(fèi)用，用于項目經(jīng)營管理。通常操盤方的管理能力較強(qiáng)，故而這筆費(fèi)用有盈余的可能性較大。費(fèi)用的大小直接決定項目的利潤和參股企業(yè)的分工收入。如何約定這塊費(fèi)用，盈余如何提取，如何提取可以避免稅務(wù)風(fēng)險，將是一個新的問題。

2.稅務(wù)風(fēng)險問題。稅務(wù)風(fēng)險分為兩個方面，一是參股企業(yè)在參股過程中自身可能產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，如收并購、資金往來中存在的風(fēng)險；二是項目公司存在的重大稅務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致影響項目利潤進(jìn)而影響參股企業(yè)分紅的事項。這是財務(wù)管理中容易忽視卻最容易管理和避免的一個問題。

3.成本控制問題。作為參股企業(yè)，一般不參與具體操盤事項，只保留運(yùn)營進(jìn)度知悉權(quán)。涉及工程招采、建設(shè)成本等事項的參與權(quán)小，或不參與，導(dǎo)致對項目成本不清晰、不透明。而建設(shè)成本是影響房地產(chǎn)項目的利潤以及參股企業(yè)分紅的重大因素?？梢哉f控制好成本，才是保證參股事項獲取合理回報的依據(jù)。故而參股企業(yè)如果在有限條件下，參與項目成本管理，是一個管理痛點(diǎn)。

4.資金管理問題。作為參股企業(yè)，通過注入資金參股，共擔(dān)收益及風(fēng)險，適當(dāng)保留一部分財務(wù)管理權(quán)限，如支出審批等。在項目前期投入環(huán)節(jié)，合作各方按占股比例注資或按比例提供有息借款，相對比較好控制。但到項目后期，產(chǎn)生盈余資金時，是否能保證參股方及時按比例獲得資金反向支持，是一個管理難點(diǎn)。

加強(qiáng)參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險控制能力的對策

優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)都是通過商業(yè)銀行，信托公司進(jìn)行融資，與權(quán)益融資相比成本較高，而且我國企業(yè)上市的門檻較高，眾多房地產(chǎn)企業(yè)難以在權(quán)益市場上市融資，因此較高的融資成本會削減利潤加劇企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)前參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的融資渠道主要是通過商業(yè)銀行和信托公司的借貸，并且高昂的融資成本使企業(yè)利潤大幅削減，企業(yè)財務(wù)壓力巨大。為此需要需要多元化的融資渠道來規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，如通過保理業(yè)務(wù)方式，利用應(yīng)收賬款進(jìn)行融資；尋找有資金實力的投資方，以獲取投資；通過固定資產(chǎn)租賃的途徑獲取資金；提高公司自身實力，以通過上市達(dá)到權(quán)益融資的目的等，通過這些方式可以降低負(fù)債資金來源的集中程度，從而達(dá)到分散財務(wù)風(fēng)險的目的。

加強(qiáng)項目的預(yù)算與成本管理

全面預(yù)算可以使房地產(chǎn)企業(yè)有計劃地規(guī)劃項目開發(fā)規(guī)模，合理地投放資金并控制項目開發(fā)成本，可以有效地降低發(fā)生資金鏈斷裂的可能性，所以采取全面預(yù)算這一措施能有效的規(guī)避風(fēng)險。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)該根據(jù)自身的情況，完善適應(yīng)自身的全面預(yù)算制度，將項目從始至尾各個環(huán)節(jié)都囊括在內(nèi)，并建立與預(yù)算編制相關(guān)的考核制度鼓激勵工積極參與全面預(yù)算工作，另一方面，指定高層整體協(xié)調(diào)指揮各個相關(guān)部門以提高預(yù)算管理的效率。預(yù)算目標(biāo)應(yīng)該進(jìn)行合理規(guī)劃，預(yù)算任務(wù)和職責(zé)按部門進(jìn)行分解，再由部門分解給個人。同時也要考慮在較長的項目開發(fā)周期中，各個因素可能會導(dǎo)致的風(fēng)險，提前全面統(tǒng)籌規(guī)劃，采取適當(dāng)?shù)囊?guī)避措施。

增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險與稅收管理意識

企業(yè)管理層的財務(wù)與稅收風(fēng)險管理意識對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理工作發(fā)揮決定性的作用，因此公司高層應(yīng)該整體權(quán)衡收益與稅收風(fēng)險，提高整個企業(yè)的風(fēng)險與稅收管理意識與能力。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目管理層應(yīng)當(dāng)改變之前的消極態(tài)度，積極開展財務(wù)與稅收風(fēng)險管理工作，帶頭樹立起全體員工的財務(wù)與稅收風(fēng)險管理意識，主動學(xué)習(xí)財務(wù)與稅收風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容，并組織相關(guān)員工學(xué)習(xí)這方面的知識，增進(jìn)員工對財務(wù)與稅收風(fēng)險的了解。

統(tǒng)一資金與信貸管理

參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)積極做好安排資金籌措計劃，實現(xiàn)對項目賬戶資金的全面監(jiān)控和調(diào)動資金的瞬時到位，提高資金的利用效率，降低資金使用成本，提升財務(wù)人員資金時間成本的觀念。此外，參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的對外融資工作由各方審批后統(tǒng)一安排，各企業(yè)如需對外提供信用擔(dān)保，亦要由通過嚴(yán)格審查、評估后進(jìn)行。通過以上手段降低資金使用成本，把資金運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險控制到最低。

結(jié)論

在地價不斷飆升，房地產(chǎn)利潤微薄的情況下，參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目是共擔(dān)風(fēng)險獲取土地的有效手段。參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目需要建立有效、全面、系統(tǒng)的防范財務(wù)風(fēng)險，從而能為房地產(chǎn)行業(yè)和整體國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。