□ 文| 周發(fā)鵬

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在開(kāi)展登記活動(dòng)時(shí)，需要嚴(yán)格按照我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行，并且在登記過(guò)程中履行自身的法定義務(wù)，并且在登記過(guò)程中核查相關(guān)原則，這也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過(guò)程中的常態(tài)。但在實(shí)際市場(chǎng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記依舊是一項(xiàng)具有錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)的工作，這種錯(cuò)誤的影響因素較多，可能是由于申請(qǐng)人為了獲取不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益，提供虛假的材料，也有可能是登記人員在登記時(shí)沒(méi)有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范操作。無(wú)論是何種原因所導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，都始終與我國(guó)的法律機(jī)制相違背，而很容易產(chǎn)生不良的后果。

不動(dòng)產(chǎn)登記存在的各種問(wèn)題

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所導(dǎo)致的登記風(fēng)險(xiǎn)增加。不動(dòng)產(chǎn)登記在運(yùn)行過(guò)程中，首先就需要申請(qǐng)人申請(qǐng)開(kāi)展登記活動(dòng)，而在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，申請(qǐng)人需要根據(jù)具體狀況提供相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)材料，如果在登記過(guò)程中申請(qǐng)人冒名頂替或者提供虛假的材料，就會(huì)導(dǎo)致登記出現(xiàn)各種偽造風(fēng)險(xiǎn)，雖然我國(guó)已經(jīng)將拍照和攝像等技術(shù)手段應(yīng)用于其中，但市場(chǎng)上依舊存在虛假材料和冒名頂替的情況。除此之外，我國(guó)的登記審查機(jī)構(gòu)沒(méi)有審查的權(quán)限，統(tǒng)一登記工作難以進(jìn)行有效的開(kāi)展，沒(méi)有建立相應(yīng)的登記數(shù)據(jù)庫(kù)，導(dǎo)致審核與受理等工作無(wú)法得到有效的開(kāi)展。

2.信訪問(wèn)題的日益加劇。房屋是普通百姓最重要價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而房屋不動(dòng)產(chǎn)登記也最容易導(dǎo)致各種信訪問(wèn)題的產(chǎn)生。就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，諸多房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很容易出現(xiàn)操作不規(guī)范的情況，政府相關(guān)部門在進(jìn)行管理時(shí)也存在較多的遺留問(wèn)題，目前我國(guó)集體上訪事件依舊較多。雖然通過(guò)政府協(xié)調(diào)以及部門會(huì)商等多種方式對(duì)各種信訪事件予以解決，但依舊需要建立合理的保險(xiǎn)制度，這樣才能有助于緩解相關(guān)的信訪問(wèn)題，使整個(gè)社會(huì)環(huán)境得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

3.提升服務(wù)效能，迫切需要建立登記責(zé)任保險(xiǎn)制度。在我國(guó)的相關(guān)規(guī)章制度中，需要建立與不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的內(nèi)部管理體系，根據(jù)我國(guó)的社會(huì)環(huán)境以及不動(dòng)產(chǎn)環(huán)境建立規(guī)章制度。因此在進(jìn)行保險(xiǎn)制度的建立時(shí)，需要做好風(fēng)險(xiǎn)管理體系，開(kāi)展有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。自不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以來(lái)，我國(guó)在開(kāi)展統(tǒng)一登記的管理時(shí)，短期內(nèi)存在的服務(wù)下降問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決，雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在目前市場(chǎng)中具有了一定的進(jìn)度，但其中涉及到的法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到有效降低，而建立保險(xiǎn)制度則能夠化解并分擔(dān)登記風(fēng)險(xiǎn)。

建立不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度的具體方式

1.保險(xiǎn)方式最直接、成熟。國(guó)內(nèi)外的相關(guān)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行登記時(shí)需要建立相應(yīng)的賠償制度，其中涉及到的賠償模式主要包含國(guó)家行政賠償、購(gòu)買登記責(zé)任險(xiǎn)以及設(shè)立賠償基金三種模式。這三種模式在進(jìn)行選擇時(shí)，其中申請(qǐng)國(guó)家賠償雖然較為穩(wěn)定，但需要我國(guó)的法院對(duì)事件進(jìn)行判決，整個(gè)賠償流程較為復(fù)雜，并且在開(kāi)展時(shí)涉及到相關(guān)工作人員較多。

設(shè)置賠償基金能夠起到與保險(xiǎn)相似的賠償效果，但需要國(guó)土財(cái)政以及銀行系統(tǒng)自上而下的開(kāi)展政策設(shè)計(jì)，在短時(shí)間內(nèi)難以獲得良好的效果。而通過(guò)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)，一旦政府進(jìn)行采購(gòu)，則能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得相應(yīng)的保險(xiǎn)資金，整個(gè)賠償活動(dòng)耗時(shí)較少并且見(jiàn)效快，能夠滿足現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記工作的迫切需求；并且在近年來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)已經(jīng)建立了針對(duì)關(guān)于商業(yè)保險(xiǎn)的完善法律法規(guī)，我國(guó)相關(guān)部門也在積極鼓勵(lì)各個(gè)地區(qū)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度的建設(shè)。

2.納入政府財(cái)政預(yù)算。在我國(guó)開(kāi)展了完整的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，我國(guó)財(cái)政部門、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)先后設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)政策，并作出了相應(yīng)的規(guī)定，要求登記機(jī)構(gòu)收取的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全額上繳地方國(guó)庫(kù)將資金作為地方的財(cái)政預(yù)算管理開(kāi)展資金管理活動(dòng)，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)由同級(jí)的財(cái)政管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，而不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)是登記機(jī)構(gòu)工作中一項(xiàng)十分重要的步驟，其中涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)納入財(cái)政預(yù)算來(lái)開(kāi)展活動(dòng)。

3.可獲得的賠償范圍以及方式。就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)涉及到的登記辦為一方面來(lái)說(shuō)，包含通過(guò)判決或者復(fù)議確認(rèn)其中存在違法行為或違紀(jì)行為，在接受賠償時(shí)，憑借行政判決書(shū)或者復(fù)議決定書(shū)以及確認(rèn)某一方過(guò)錯(cuò)的責(zé)任判決書(shū)即可對(duì)其進(jìn)行有效的賠償。另一方面來(lái)說(shuō)，在接受賠償時(shí)，可以是經(jīng)協(xié)議達(dá)成和解的錯(cuò)誤登記行為，其中包括申請(qǐng)人以及登記者，而其中涉及到的問(wèn)題行為包含被訴、被申請(qǐng)復(fù)議的登記系人為以及在市場(chǎng)中涉及到信訪登記活動(dòng)的一些行為，憑借調(diào)解書(shū)或者和解書(shū)即可明確登記造成的經(jīng)濟(jì)損害，根據(jù)經(jīng)濟(jì)損害的具體狀況，由相關(guān)管理人員進(jìn)行評(píng)估后即可獲得保險(xiǎn)賠償。

總結(jié)

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作有了極大的進(jìn)步，而在開(kāi)展各項(xiàng)管理工作是為了保證最終的保險(xiǎn)體系良好運(yùn)行，同時(shí)根據(jù)我國(guó)的社會(huì)環(huán)境來(lái)開(kāi)展合理的保險(xiǎn)賠償工作，這樣能夠有助于提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作的安全性，保證我國(guó)普通民眾的合法權(quán)益，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更為順利的進(jìn)行。