□ 文| 鐘凌燕

引言

企業(yè)想要可持續(xù)發(fā)展，就要對資金進行嚴格管控，其中應(yīng)收賬款管理工作就是較為重要的一項內(nèi)容。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這種資金密集型的企業(yè)來說，能否正確開展應(yīng)收賬款管理工作直接關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營效益。隨著交易市場環(huán)境的逐步完善，現(xiàn)金交易方式的一些不足逐步暴露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會涉及到土地開發(fā)、房屋買賣、城市規(guī)劃等多項內(nèi)容，如果沒有將提升經(jīng)營效益放在首要位置，將不利于企業(yè)長遠發(fā)展。應(yīng)從正確開展應(yīng)收賬款管理工作做起，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生應(yīng)收賬款的原因和管理現(xiàn)狀入手，展開闡述，針對如何加強應(yīng)收賬款管理工作提升企業(yè)經(jīng)營效益進行深入探討。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生應(yīng)收賬款的主要原因

在較為激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際銷售期間面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。通常狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與買方完成交易之后，買方就要履行合同內(nèi)容，真正做到“及時付款”；即便是暫時無法全部拿出相應(yīng)資金，也要在最短的時間內(nèi)付清相應(yīng)資金。在我國整體經(jīng)濟發(fā)展水平逐步提升的背景下，我國各個城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量也在逐步增多；甚至像最初屬于單個企業(yè)的銷售渠道也被更多的企業(yè)共同占據(jù)，無形中就增加了市場競爭力?；诖?，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會通過賒銷的方式來占據(jù)市場中的主體地位。

賒銷具體就是指買方在不具備充足資金的狀況下購買房子，在與房地產(chǎn)企業(yè)達成約定之后，并在相應(yīng)的時間籌集資金。這樣就會導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法在售出房子之后收回相應(yīng)資金，進而就產(chǎn)生了應(yīng)收賬款。例如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身具有較大數(shù)量的房屋，但是在短時間內(nèi)難以將其全部售出，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認識到問題的嚴重性，對房屋進行管理。如果長時間的大量囤積房屋，就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)狀況造成影響，特別是市場不景氣時為了加快去化及盡快回籠資金，賒銷成為了一種比較快捷的銷售方式，進而就使房屋變?yōu)閼?yīng)收賬款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬賬款管理現(xiàn)狀

應(yīng)收賬款對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，能夠為其自身經(jīng)營管理活動帶來諸多優(yōu)勢，但是其并不是處于絕對狀態(tài)，因為考慮到相應(yīng)資金還是在買方手中的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有重視應(yīng)收賬款管理工作的開展，那么在后期實際回收資金期間就會遇到難以解決的問題。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)收賬款管理工作，已經(jīng)逐步成為企業(yè)提升自身經(jīng)營效益的一項重要工作。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認識到應(yīng)收賬款管理工作的重要性，緊緊結(jié)合自身實際資金運轉(zhuǎn)與管理狀況進行分析，制定科學有效的管理制度。企業(yè)自身就要在客戶中具有良好的信用度，逐步擴大自身在激烈市場環(huán)境中的影響力，這樣不僅能夠逐步改善企業(yè)銷售房屋現(xiàn)狀，同時也能準確落實回收應(yīng)收賬款等各項工作。但是仍然有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理工作缺乏有效性，導(dǎo)致產(chǎn)生資金流失的現(xiàn)象。比方說在賒銷之后，這些企業(yè)并沒有及時對應(yīng)收賬款進行跟蹤管理，錯誤的以為到達規(guī)定日期收款就可以，這樣極易產(chǎn)生壞賬或延遲收回應(yīng)收賬款的現(xiàn)象，增加企業(yè)的資金成本。

加強應(yīng)收賬款管理提升企業(yè)經(jīng)營效益的重要舉措

制定合理的信用標準

在實際落實房地產(chǎn)開發(fā)工作期間，為了能夠進一步提升應(yīng)收賬款管理效率、最終實現(xiàn)提升經(jīng)濟效益的發(fā)展目標，最重要的就是要制定具有較強合理性的信用標準。信用狀況始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常注重的一項指標，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精準掌握行業(yè)的信用標準，在與客戶接觸的過程中，積極主動的了解客戶歷史信用。

比方說要了解客戶的銀行征信狀況、平均收入水平、實際負債狀況等；甚至還要明確指出要在怎樣的信用條件下才能夠為其做賒銷；在源頭處嚴格管控應(yīng)收賬款風險，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升提供重要保障。

嚴格管控應(yīng)收賬款管理對象

在實際落實房地產(chǎn)應(yīng)收賬款管理工作期間，只要資金沒有全部收回來，就無法說明房屋買賣交易準確完成，所以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身在經(jīng)營發(fā)展和創(chuàng)造收益的過程中，始終都要提高警惕。加強應(yīng)收賬款管理工作，并不是意味著要始終催著客戶進行“還債”，而是要嚴格管控應(yīng)收賬款管理對象。

具體表現(xiàn)為：不定期的檢查客戶自身是否突破信用額、是否存在已經(jīng)過期的債務(wù)、是否有客戶存在拒絕付款的現(xiàn)象等。這些問題對于應(yīng)收賬款管理效率、企業(yè)經(jīng)營效益的提升具有緊密關(guān)聯(lián)。如果沒有認識到以上這些工作的重要性，就會對房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)收賬款管理效率造成嚴重影響，甚至會嚴重阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

構(gòu)建科學完善的應(yīng)收賬款管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理工作并不是一成不變的，為了能夠進一步提升企業(yè)經(jīng)營效益，就要將應(yīng)收賬款管理工作中涉及到的數(shù)據(jù)信息進行動態(tài)管理。如并不是每一個客戶都要到相應(yīng)的期限內(nèi)一次性的將資金還清，甚至是可以以分期付款的方式為主，這樣在增強買賣雙方聯(lián)系的同時，也能緩解客戶買房經(jīng)濟壓力，促進銷售。

在此種狀況下，構(gòu)建科學完善的應(yīng)收賬款管理體系至關(guān)重要，其能夠?qū)γ恳还P賬目進行嚴格管控。這就要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與客戶之間達成良好的協(xié)議，明確每一筆賬目，并要對其進行準確備份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在后期想要進行檢查時就能夠有相應(yīng)的參考依據(jù)。一些客戶更傾向于分期付款的方式，應(yīng)收賬款管理人員就要制定系統(tǒng)性的應(yīng)收賬款回收方案，爭取全面掌握客戶實際付款狀況。

高效處理應(yīng)收壞賬問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各類賬目比較多，具有較強的復(fù)雜性，在實際落實應(yīng)收賬款管理工作期間會消耗大量的時間和財力，甚至還會產(chǎn)生應(yīng)收壞賬的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對應(yīng)收壞賬問題期間，要始終保持從容和謹慎的態(tài)度。首先在對應(yīng)收壞賬現(xiàn)象進行預(yù)估期間，要結(jié)合預(yù)估的具體狀況制定具有針對性的解決方案，防止在后期因為應(yīng)收壞賬問題而對企業(yè)經(jīng)營效益造成影響。其次，在每一個季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要對應(yīng)收賬款的具體款項進行細致分析，如精準的區(qū)分出可以進行回收以及不能進行回收的款項，對于可回收部分要提醒客戶按時繳交，對于不能回收部分要思考是否有補救措施，如法律訴訟。最后，還要對應(yīng)收壞賬給企業(yè)帶來的損失進行預(yù)測，在使房地產(chǎn)企業(yè)明確自身資金運轉(zhuǎn)狀況的同時，能夠為企業(yè)推升經(jīng)營效益創(chuàng)造條件。

結(jié)束語

總之，在日益激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際開展應(yīng)收賬款管理工作期間，不可避免會產(chǎn)生一些不足。應(yīng)收賬款管理工作的有效性與其管理力度、管理方式等內(nèi)容具有較大關(guān)聯(lián)，通過制定合理的信用標準、嚴格管控應(yīng)收賬款管理對象、構(gòu)建科學完善的應(yīng)收賬款管理體系、高效處理應(yīng)收壞賬問題等方式，在保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益穩(wěn)定提升的基礎(chǔ)上，為企業(yè)整體資金良好運轉(zhuǎn)提供依據(jù)。