■王漢蒙

（大連市國(guó)有房屋經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司）

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

城市規(guī)劃主要是國(guó)家相關(guān)部門在與城市經(jīng)濟(jì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)方向以及發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合的基礎(chǔ)上，所制定的一系列具有戰(zhàn)略性和前瞻性的發(fā)展計(jì)劃?？茖W(xué)合理的城市規(guī)劃除了能夠發(fā)揮城市宜居功能，為市民營(yíng)造舒適、安靜的生活空間，且能夠在某種程度上與城市未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)。

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則指的是相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)大眾購(gòu)房和城市規(guī)劃需求，進(jìn)行相關(guān)土地開發(fā)項(xiàng)目的合理制定。從某種程度上來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)是城市規(guī)劃中相關(guān)設(shè)想的踐行者與實(shí)施者[1]。

1.1 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)范和管制作用

城市規(guī)劃的總體布局形成了對(duì)城市區(qū)域內(nèi)土地使用原則的有效規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)嚴(yán)格遵循相關(guān)原則。目前，隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)壓力的日益增大，房地產(chǎn)企業(yè)除了要確保自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還應(yīng)促使自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)中的全面發(fā)揮。對(duì)此，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將自身利益作為重點(diǎn)，嚴(yán)重缺乏對(duì)全局利益的考慮。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)期間，未能嚴(yán)格遵循城市開展規(guī)劃，造成了房地產(chǎn)與城市規(guī)劃兩者矛盾。例如，房地產(chǎn)所開發(fā)項(xiàng)目對(duì)城市道路交通規(guī)劃產(chǎn)生直接影響，增加了區(qū)域內(nèi)市民出行負(fù)擔(dān)。針對(duì)上述情況，相關(guān)部門則要求房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身設(shè)計(jì)方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，確保其與城市規(guī)劃要求相符。此外，對(duì)于城市內(nèi)各區(qū)域用地及功能城市規(guī)劃均有所布局，房地產(chǎn)需依據(jù)具體規(guī)劃要求進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，這一規(guī)定某種程度上對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益形成直接影響，并且建筑選址的變化對(duì)其后期銷量同樣形成影響。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)檢驗(yàn)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系不斷完善的今天，為踐行習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想指引下對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)所提出的一系列要求，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從速度向質(zhì)量的躍進(jìn)，廣大人民群眾將期望寄托于優(yōu)質(zhì)城市規(guī)劃的建設(shè)。為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)居民所提出的各項(xiàng)需求，相關(guān)政府部門應(yīng)以城市為藍(lán)圖進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃。而若要從根本上實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的總體目標(biāo)需一定的時(shí)間，期間，各項(xiàng)階段性目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)則需借助房地產(chǎn)開發(fā)這一途徑加以完成。此外，充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的積極性與主動(dòng)性，在確保資金回收和循環(huán)利用全面實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)恒產(chǎn)總值，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展提供有利條件。

1.3 地產(chǎn)開發(fā)能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃提供反饋信息

在現(xiàn)代化城市規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，政府相關(guān)規(guī)劃政策的實(shí)施為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大致的系統(tǒng)框架和發(fā)展方向。且在城市規(guī)劃中房地產(chǎn)可為其提供反饋信息，主要是在城市規(guī)劃前需深入實(shí)地進(jìn)行系統(tǒng)化考察，通過(guò)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口數(shù)量、商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)化程度等因素相結(jié)合進(jìn)行全方位的規(guī)劃。房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)即政府城市規(guī)劃內(nèi)容在城市中的全面貫徹落實(shí)，因此，在實(shí)際開展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可將其中有用信息直接反饋于城市規(guī)劃，通過(guò)對(duì)其中所存在問(wèn)題的重新審視，為城市建設(shè)提供科學(xué)有效的資料，并且在房地產(chǎn)開發(fā)期間也是城市規(guī)劃的有效監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，并且某種程度上有助于城市宏觀調(diào)控政策的有效制定。當(dāng)前階段，國(guó)內(nèi)大部分城市在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的影響下，盲目追求國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，實(shí)際城市規(guī)劃中存在諸多非合理化現(xiàn)象，如，土地資源過(guò)度浪費(fèi)，出現(xiàn)大量“鬼城”等，此類現(xiàn)象的形成很大程度上是由于房地產(chǎn)開發(fā)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，因此，在城市規(guī)劃期間應(yīng)注重科學(xué)性與合理性，借助房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所反饋信息對(duì)相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)整。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增速過(guò)快

近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平短時(shí)間內(nèi)急速提升，達(dá)到與西方發(fā)達(dá)國(guó)家同等水平[2]。尤其是在城市化進(jìn)程不斷推動(dòng)背景下，農(nóng)村大量居民逐漸涌入城市，城市人口數(shù)量急劇增加，城市住房需求量隨之不斷提升。城市化早期我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象，面對(duì)這一現(xiàn)狀，大量資本為搶占先機(jī)，紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)行列，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速推動(dòng)。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高了居民生活水平

住房是每個(gè)人類社會(huì)生產(chǎn)生活所必須內(nèi)容，其關(guān)乎自身生存與發(fā)展，從國(guó)家住房現(xiàn)狀可清晰的觀察到居民的生活質(zhì)量，大力發(fā)展房地產(chǎn)不但可有效改善居民生活質(zhì)量，且有助于居民整體生活水平的全面提升。并且在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)全面建成小康社會(huì)中的作用日漸凸顯。

2.3 缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的正確認(rèn)識(shí)

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中潛藏有諸多管理層面的問(wèn)題，其中，最具代表性的就是缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的全面認(rèn)識(shí)，大量房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理等同于企業(yè)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為該管理內(nèi)容屬于財(cái)務(wù)部門，這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)會(huì)嚴(yán)重影響相關(guān)部門工作質(zhì)量。

3 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)

3.1 加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作與其他部門之間存在十分密切的關(guān)聯(lián)，通過(guò)全面貫徹落實(shí)經(jīng)濟(jì)管理工作，可增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門的溝通與交流，充分發(fā)揮各部門職責(zé)，從而形成對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有效推動(dòng)與促進(jìn)。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，若要從根本上實(shí)現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，需進(jìn)一步有提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)，并以此為前提制定更加科學(xué)、更加有效的管理方法，并且在施工工作正式開展前系統(tǒng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃中所存在的相關(guān)缺陷與不足，確保整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃具備科學(xué)性與合理性。在相關(guān)投標(biāo)工作開展前，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況開展詳細(xì)考察，如，項(xiàng)目是否與實(shí)際建設(shè)要求相符等，通過(guò)全面了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的相關(guān)內(nèi)容，為各項(xiàng)管理工作內(nèi)容的貫徹落實(shí)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2 加大市場(chǎng)調(diào)查力度

若要從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，加大市場(chǎng)調(diào)查力度也是一項(xiàng)極為有效的方法，因此，相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步提高對(duì)市場(chǎng)調(diào)查工作的重視程度，通過(guò)詳細(xì)分析調(diào)查結(jié)果，有效明確市場(chǎng)定位。從某種角度來(lái)看，投資主體對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期發(fā)展有著較為直接的影響，但現(xiàn)階段我國(guó)部分企業(yè)仍潛藏各種各樣的問(wèn)題，如：相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制亟待健全；各部門崗位職責(zé)不明確等等。嚴(yán)重制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)性與健康性。因此，在城市規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)將重點(diǎn)放在房地產(chǎn)投資規(guī)模方面，使其與實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求相適應(yīng)，提高其在整個(gè)城市規(guī)劃布局中的總體占比。與此同時(shí)，還應(yīng)強(qiáng)化投資結(jié)構(gòu)的合理性，通過(guò)深入調(diào)查的方法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行更加精確的定位，并與實(shí)際需求相結(jié)合，進(jìn)行相關(guān)開發(fā)方案的合理設(shè)計(jì)，最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。

3.3 規(guī)范土地市場(chǎng)

土地問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨問(wèn)題，某種程度上國(guó)家的土地管理政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)性有著直接影響。在國(guó)家相關(guān)土地政策中土地交易模式、各資源整合以及交易價(jià)格的定義，對(duì)國(guó)家土地發(fā)揮著基礎(chǔ)保障作用。因此，在土地審批過(guò)程中，國(guó)家需對(duì)相關(guān)土地招標(biāo)工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，嚴(yán)格遵循相關(guān)土地審批制度，以更加合理、合法的方式使用國(guó)家土地。

3.4 政府應(yīng)完善并健全房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的相關(guān)法律法規(guī)

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展，我國(guó)先后制定了一系列政策和規(guī)定，但若在售購(gòu)雙方之間產(chǎn)生嚴(yán)重糾紛時(shí)，購(gòu)買方作為弱勢(shì)群體，單憑個(gè)人力量難以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相抗衡，以往房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，政府在面對(duì)非公正行為時(shí)難以做到科學(xué)有效的處理。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)運(yùn)行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，需以相關(guān)法律、規(guī)章、制度的健全為基礎(chǔ)[3]。對(duì)此，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，需對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)健全與完善，不但要確保房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行，還要實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的有效保障。

4 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)過(guò)程中，城市規(guī)劃從中起到積極的引導(dǎo)和控制作用，政府所開展的一系列城市規(guī)劃布局，某種程度上為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展和系統(tǒng)框架的確定指明了方向，房地產(chǎn)開發(fā)不但可對(duì)城市規(guī)劃合理與否進(jìn)行有效檢驗(yàn)外，還可完成對(duì)城市規(guī)劃的有效實(shí)踐，完成現(xiàn)代化城市建設(shè)任務(wù)。