許海鵬

（南京理工大學知識產(chǎn)權學院，江蘇 南京210094）

近年來，住房租賃市場的龐大需求吸引眾多資本涌入，其中，長租公寓以其規(guī)?；放苹倪\營方式占據(jù)了越來越多的市場。但是，由于政府監(jiān)管缺失、企業(yè)盲目擴張等因素致使資金鏈斷裂，長租公寓頻繁“出事”，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、南京樂伽公寓等相繼破產(chǎn)，房東因未收到租金強行收回房屋，而租客繳納租金卻無房可住，且背上巨額“租金貸”。長租公寓的發(fā)展雖是大勢所向，但是目前在經(jīng)營模式上仍存在諸多法律風險。

一、“租金貸”的業(yè)務模式

目前我國長租公寓大多采用成本較低、擴張較迅速的分散式經(jīng)營模式，通過整合分散的空置房屋，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后對外出租。分散式長租公寓在實際操作中，為吸引更多租客，也為自身融資考慮，常常向租客提供“押一付一”或“押零付一”等信用租房的優(yōu)惠條件，而這些優(yōu)惠本質上是第三方借貸機構提供的“租金貸”業(yè)務。關于“租金貸”，有學者研究表示，許多房屋中介公司暗中做手腳，讓不知情的租客與網(wǎng)絡借貸平臺簽訂貸款協(xié)議，一次性貸款未來一兩年的房租交給房屋中介機構，租客在約定的租期內，每月向第三方信貸機構還款。租客每月支付租金的行為由此轉變?yōu)槊吭孪虻谌浇栀J機構的還款行為。“租金貸”業(yè)務其實是長租公司利用租客的信用，以其對租客未來一兩年的租金債權向借貸機構融資變現(xiàn)的手段，由此，長租公司可以獲得大量資金用于長租公寓的擴張?！白饨鹳J”業(yè)務中存在兩個法律關系，一為租客與長租公寓之間的租賃關系，二是租客與網(wǎng)貸機構的借貸關系。

二、“租金貸”合同的效力分析

（一）學界觀點——借款合同因存在“欺詐”屬于可撤銷合同

有學者認為，部分長租公寓運營商以押金減免、房租月付、貸款利息優(yōu)惠等方式進行宣傳，誘導消費者采用租房分期貸款，甚至以“信用租房產(chǎn)品”等為概念故意隱藏“貸款”字樣，以上行為帶有較強的蠱惑性和欺詐性，極易導致承租人的信用透支，個人征信也會受到較大影響。有學者認為，由于部分網(wǎng)貸機構信貸審核的放松，對于承租人信息及貸款意愿等基本事項均缺乏認證和核查，致使眾多承租人在不知情的狀況下“被貸款”，貸款合同的效力存疑。也有學者專門從欺詐的角度論證“租金貸”合同可以撤銷，其認為長租公司性質上屬于貸款人的締約輔助人且雙方存在緊密的利益關聯(lián)，由締約輔助人、利益相關人員實施的欺詐行為必須歸責于合同相對人本身，故長租公司所為的欺詐應當視為貸款合同相對方的欺詐。

（二）實務觀點——租客對“欺詐”舉證不能

其一，有些租賃合同中明確約定了分期支付將采取向第三方借貸的方式，并以合同附件形式明確列舉分期支付的條款，租客舉證長租公司欺詐很難獲得支持。比如在北京昊園恒業(yè)的一些長租合同中，一般約定了租客若選擇“押一付一”，須向第三方機構借貸以分期支付租金，并且還約定了租賃合同解除的，長租公司將解除租客的每月還款義務。

其二，即使租客主張自己不知情或相對方欺詐，但是借貸合同為網(wǎng)上簽訂，租客無法獲得合同文本，基礎事實舉證困難。在“晁某志與元寶億家互聯(lián)網(wǎng)信息服務（北京）有限公司等金融借款合同糾紛案”中，晁某志以對借貸合同不知情為由，起訴借款人晉商消費金融和居間人（借貸平臺）元寶億家，要求解除在“元寶e家”借貸平臺上的扣款義務。北京互聯(lián)網(wǎng)法院以晁某志無法提供其與平臺的代扣協(xié)議，也無法提供其與晉商公司之間的借貸合同為由，未曾認可晁某志主張的事實。在其他案例中，甚至出現(xiàn)了租客起訴要求“元寶e家”以及晉商公司提供雙方簽訂的合同的主張?？梢姡诖祟愲娮雍贤炗喼?，租客對基礎事實的舉證難度相當之大。

（三）合同相對性規(guī)則下，租賃合同的約定無法對借貸合同發(fā)生效力

租賃關系與借貸關系不是同一法律關系，租客無法以其與長租公司之間的約定變更借貸合同。在“張某與北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，張某請求判令北京昊園恒業(yè)一次性返還租金，并取消其在“元寶e家”平臺上的貸款訂單。法院以該請求涉及案外人利益，且與辦案并非同一法律關系為由，要求另案解決。在“馮某濤與北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋租賃合同糾紛”中，借貸平臺方“元寶e家”與借貸方晉商公司作為第三人參加訴訟，租賃合同中約定了長租公司會在租賃合同解除后15—20個工作日內為租客解除房租分期業(yè)務。馮某濤以該條為依據(jù)請求解除貸款合同。法院以該請求與本案不屬于同一法律關系為由，不予審理。

因此，在單一的借款關系中，租客訴請解除還款義務沒有依據(jù)，最終只能先向借貸公司全部清償借款，再向長租公司請求返還。如在“孫某媛與北京創(chuàng)客房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，孫某媛一審要求判令北京創(chuàng)客返還所有剩余租金（包括尚未被扣劃的“租金”），孫某媛提供了借貸方晉商公司出具的個人信用報告，內含晉商公司向孫某媛發(fā)放52800元個人消費貸款的證明，也提供了“元寶e家”支付北京創(chuàng)客49632元的支付憑證，但一審法院仍然認為其尚未支付全部租金。之后孫某媛只能向晉商公司清償所有借款后，提起上訴，才在二審中獲得了法院支持。

由此可見，長租公寓出事后，租客出于個人信用考量，即使被房東清退，也只能繼續(xù)承擔還款義務。租客訴請長租公司返還租金雖然獲得法院判決支持，也終因長租公司破產(chǎn)無法執(zhí)行，成為一紙空文?！白饨鹳J”模式中，長租公司與第三方借貸機構都抽身而出，所有的風險最終都完全由廣大租客背負。

三、引入關聯(lián)合同制度適當突破合同相對性

（一）引入關聯(lián)合同的必要性

實務中的癥結在于，由于合同具有相對性，法院裁判難以跨越不同的法律關系，將租賃合同的事由代入借款合同中，相反的僅框定在貸款合同范圍內，又沒有解除合同的依據(jù)。為了能使租賃合同解除的效果對借貸合同產(chǎn)生作用，有學者曾提及租賃合同與借貸合同應當屬于主合同與從合同的關系，但是借貸合同可以獨立存在。二者在業(yè)務過程中雖存在一定牽連，但是相互間仍為獨立的法律關系。主從合同的理論在此難以適用，但是“關聯(lián)合同”理論卻是非常貼合信貸消費下的租賃市場，在構成關聯(lián)合同的前提下，租客在租賃合同中的解除權應當延伸至借款合同中。

（二）關聯(lián)合同的構成要件

有學者研究表示，借貸消費或借貸購買行為在當下越來越普遍，由此引發(fā)的問題也將越來越多。借貸消費中，存在兩個合同三方法律關系，如買賣合同已經(jīng)解除而賣方卻仍需償還銀行貸款無疑增加了消費者不合理的負擔，需要引入關聯(lián)合同制度保護消費者權益。關聯(lián)合同的構成包括兩個方面：其一，貸款目的的關聯(lián)性。所貸金額是為了支付買賣合同等給付合同的價金；其二，經(jīng)濟整體性，即兩個合同如果不訂立其中一個合同，另一個合同也不會被訂立。其中經(jīng)濟整體性為認定關聯(lián)合同的關鍵所在。有學者認為，兩個合同經(jīng)濟上整體性的考量因素主要是貸款人與出賣人之間的關系緊密程度，即他們能夠在何種程度內控制自己可能遭遇的風險，而使消費者處于“左右為難”的弱勢地位。也有學者認為，消費者追究貸款人責任的最低要求為，貸款人與銷售商之間存在實現(xiàn)擬定的專門支持訴爭基礎交易的合作協(xié)議，且消費者已經(jīng)向銷售商提起訴訟卻無法得到完全滿足。由此不難看出，關聯(lián)合同的構成需要借貸方與賣方之間存在經(jīng)濟整體性，而長租公司與借貸機構共同組織提供“租金貸”業(yè)務，雙方之間存在事先擬定的合作協(xié)議，且貸款中的事宜均由長租公司代為辦理，雙方已經(jīng)有了密切的經(jīng)濟聯(lián)系，由于租客處于弱勢地位，被迫承擔了所有風險。租金貸業(yè)務下的租賃合同與貸款合同應當構成關聯(lián)合同。

（三）關聯(lián)合同的法律后果

關聯(lián)合同成立后，貸款人將承受義務從低到高依次為，貸款人對消費者抗辯權的承受義務，如賣方違約買賣合同解除，消費者可以拒絕繼續(xù)還款；貸款人對銷售商的違約行為承擔補充責任；貸款人對銷售商的違約行為承擔連帶責任。日本采用了對貸款人義務最輕的抗辯權延伸制度。我國法律制度上并沒有關聯(lián)合同下抗辯權延伸的系統(tǒng)規(guī)定，僅在《商品房買賣合同司法解釋》第23條、第24條、第25條出于商品房買賣合同與貸款擔保合同存在經(jīng)濟上的整體性，在效力判斷上采用與關聯(lián)合同抗辯權延伸的類似設計。

四、結語

長租公寓領域在消費信貸越來越普遍的情況下，長租公司與借貸機構之間的經(jīng)濟關聯(lián)越來越高，租客在三方中處于不利的地位，法院應當積極使用解釋學方法，在必要時候突破合同相對性原則，適用關聯(lián)合同理論將解除租賃合同的效力延伸至借款合同中，保護廣大租客的合法權益。