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        預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題研究

        2020-02-20 14:30:27李小娜
        時代金融 2020年2期
        關(guān)鍵詞:登記合同

        李小娜

        摘要:近年來,隨著房地產(chǎn)交易市場的火爆發(fā)展,司法實(shí)踐中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓情形屢見不鮮。但與此同時,由于當(dāng)前我國法律規(guī)定存在沖突,司法實(shí)踐也處于較為混亂的狀態(tài),導(dǎo)致預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓引發(fā)了諸多法律糾紛,這些糾紛亟需得到解決。本文在闡述預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)的基礎(chǔ)上,分析預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀,總結(jié)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的四項合法性構(gòu)成要件,最后結(jié)合我國實(shí)際國情,提出了規(guī)制預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理化建議。

        關(guān)鍵詞:預(yù)售商品房 轉(zhuǎn)讓 登記 合同

        所謂“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”,又稱為“期房轉(zhuǎn)讓”,是指預(yù)購人將其購買的未竣工的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓的行為。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是一把“雙刃劍”。一方面,通過預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓,可以大幅提高預(yù)售商品房的流通性,并進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場,促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一方面,近些年來,因預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓引發(fā)的法律糾紛數(shù)量也呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢?;谝幌盗兄?、客觀原因,這些預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛往往不能得到較為妥善的解決,甚至在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了“同案不同判”現(xiàn)象,不利于司法公信力的提升,甚至進(jìn)一步激化社會矛盾,破壞人民群眾對司法機(jī)關(guān)的信任,在社會上帶來了一系列消極影響。

        一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)分析

        當(dāng)前,關(guān)于該行為的法律性質(zhì),我國法學(xué)理論界尚未達(dá)成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn),其中,比較主流的學(xué)說包括“債權(quán)說”以及“物權(quán)說”兩種。

        (一)債權(quán)說

        主張“債權(quán)說”的學(xué)者們強(qiáng)調(diào),從本質(zhì)上分析,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為轉(zhuǎn)讓的對象是預(yù)售合同,而非商品房的所有權(quán)。進(jìn)一步而言,預(yù)售商品房不同于“現(xiàn)房”,其不能辦理所有權(quán)登記手續(xù),因此,預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓不涉及所有權(quán)問題,只能基于合同關(guān)系轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同中的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。[1]換句話說,通過再轉(zhuǎn)讓行為,預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人中的一方主體發(fā)生了變化,即在開發(fā)商這一合同主體不變的情況下,另一合同主體由預(yù)購人變成了受讓人,但預(yù)售合同的內(nèi)容并沒有發(fā)生任何改變,只是相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)由受讓人代替預(yù)購人享有和承擔(dān)??梢?,“債權(quán)說”觀點(diǎn)認(rèn)為,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。

        (二)物權(quán)說

        主張“物權(quán)說”的學(xué)者們則認(rèn)為,雖然預(yù)售商品房不涉及所有權(quán),但是依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同的約定,受讓人在未來是可以獲得商品房所有權(quán)的。也就是說,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容是對商品房所有權(quán)的期待權(quán),這種期待權(quán)具有類似于物權(quán)的效力。另外,根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,簽訂商品房預(yù)售合同后,該預(yù)售合同需要進(jìn)行登記備案,并進(jìn)行公示。此公示行為在法律上具有一定的排他性,賦予了預(yù)購人對預(yù)售商品房享有的準(zhǔn)物權(quán)的權(quán)利。[2]故而,“物權(quán)說”觀點(diǎn)認(rèn)為,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)應(yīng)為物權(quán)的轉(zhuǎn)移。

        (三)本文觀點(diǎn)

        上述兩種觀點(diǎn)均具有一定的科學(xué)性和合理性,不過,本文更加傾向于第一種觀點(diǎn),即贊同“債權(quán)說”觀點(diǎn)。一方面,“物權(quán)說”觀點(diǎn)在邏輯上具有十分明顯的漏洞:期待權(quán)具有抽象性的特征,缺乏法律的明確規(guī)定,現(xiàn)實(shí)可操作性較差,而且從司法實(shí)踐中頻頻發(fā)生的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛來看,這種期待權(quán)在將來未必一定能夠轉(zhuǎn)化為所有權(quán),貿(mào)然將對預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)直接與所有權(quán)劃等號,這種做法過于絕對,是十分不妥當(dāng)?shù)?,缺乏科學(xué)性;另一方面,“債權(quán)說”觀點(diǎn)的內(nèi)容與我國目前的法律框架基本吻合,《合同法》第七十九條以及第八十八條對債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移提供了明確的法律依據(jù)。故而,應(yīng)將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)定性為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。

        二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀

        現(xiàn)階段,從國家層面的立法情況來看,相關(guān)法律規(guī)定主要包括《合同法》、《合同法解釋一》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》)等。這些法律性文件為司法實(shí)踐中處理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛提供了明確的法律指引。然而,仔細(xì)分析這幾部法律性文件的內(nèi)容之后,卻發(fā)現(xiàn)它們之間存在著一定的矛盾和沖突,無法實(shí)現(xiàn)法律的統(tǒng)一性和嚴(yán)謹(jǐn)性,極易引發(fā)司法實(shí)踐的混亂,不利于司法工作的順利開展。

        《合同法》于第五十二條歸納了合同無效的幾種情形,根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定,若合同內(nèi)容違反強(qiáng)制性規(guī)定,則合同無效?!逗贤ń忉屢弧返谒臈l進(jìn)一步規(guī)定,《合同法》第五十二條第五款的強(qiáng)制性規(guī)定特指“全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)”。

        2005年3月,建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《意見》,《意見》于第七條明確指出,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,應(yīng)禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為,從而有效規(guī)范市場秩序。由于《意見》的法律性質(zhì)并非“全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)”,因此,根據(jù)《合同法解釋一》第四條的規(guī)定,《意見》并不屬于《合同法》第五十二條第五款的強(qiáng)制性規(guī)定,由此可見,《合同法》與《意見》的規(guī)定存在相互矛盾之處。

        另外,從法律性質(zhì)上看,《城市房地產(chǎn)管理法》雖然屬于全國人大常委會制定的法律,屬于法律位階較高的基本法,但是,《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條以及第四十五條、第四十六條的內(nèi)容之間亦存在沖突。具體而言,《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,從而否定了預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性。然而,《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條和第四十六條卻均使用了“商品房預(yù)售”這一表述方式,并對商品房預(yù)售活動進(jìn)行了相應(yīng)的法律規(guī)范,這似乎又代表了立法者對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的默許和認(rèn)可。綜上所述,《城市房地產(chǎn)管理法》中的法條也存在相互矛盾的地方,在這種情況下,司法機(jī)關(guān)適用不同的法律規(guī)定將會得出截然相反的裁判結(jié)果,原、被告的利益處于一個不穩(wěn)定的狀態(tài),法律難以對司法工作提供明確的指引,法律的可預(yù)見性特征無法得到充分體現(xiàn)。

        三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性構(gòu)成要件

        司法實(shí)踐中,基于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的復(fù)雜性,該行為應(yīng)當(dāng)受到非常嚴(yán)格的法律規(guī)制。當(dāng)前,在我國,現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件予以系統(tǒng)、明確地規(guī)范,相關(guān)法律規(guī)定散亂地分布于不同的法律性文件中,缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性。本章結(jié)合法學(xué)理論,對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性構(gòu)成要件進(jìn)行分析和總結(jié).具體而言,只有同時滿足“標(biāo)的物是未竣工的商品房”、“商品房預(yù)售合同合法有效”、“預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定”以及“再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意”這四項基本要件,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法、有效的,否則,若缺少一項或多項要件,則其效力應(yīng)處于瑕疵的不穩(wěn)定狀態(tài)。

        (一)標(biāo)的物是未竣工的商品房

        預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為針對的標(biāo)的物是正在建設(shè)中的、尚未竣工的商品房,而非已經(jīng)完全竣工的“現(xiàn)房”。預(yù)售商品房與“現(xiàn)房”之間具有本質(zhì)區(qū)別,前者不能辦理所有權(quán)登記手續(xù),而后者則通??梢灾苯釉诜课萁灰字行倪M(jìn)行過戶。司法實(shí)踐中,若預(yù)購人將竣工且驗(yàn)收合格的“現(xiàn)房”轉(zhuǎn)讓給受讓人,則他們之間形成商品房現(xiàn)售關(guān)系,而不屬于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。另外,實(shí)踐中還存在下述情形:預(yù)購人與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,但預(yù)購人在獲得了商品房所有權(quán)之后,才將商品房轉(zhuǎn)讓給受讓人,此種情形下,由于轉(zhuǎn)讓商品房時預(yù)購人已經(jīng)擁有了商品房所有權(quán),因此同樣不屬于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為。

        (二)商品房預(yù)售合同合法有效

        從本質(zhì)上分析,轉(zhuǎn)讓合同只是變更了預(yù)售合同的一方合同主體,合同的內(nèi)容即合同涉及的雙方權(quán)利和義務(wù)并沒有發(fā)生任何變化。根據(jù)相關(guān)合同法理論,預(yù)售合同與轉(zhuǎn)讓合同之間構(gòu)成主從關(guān)系,前者屬于主合同,后者屬于從合同。若預(yù)售合同無效,則轉(zhuǎn)讓合同也將因?yàn)橐驑?biāo)的物滅失而歸于無效,故而,轉(zhuǎn)讓合同合法有效的關(guān)鍵在于預(yù)售合同合法有效。根據(jù)理論界通說的觀點(diǎn),預(yù)售合同合法有效需要同時滿足以下三項要件:第一,合同主體適格。一方面,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)為《民法總則》第十八條規(guī)定的完全民事行為能力人,能夠?yàn)樽约汉炗嗩A(yù)售合同的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任及法律后果。另一方面,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對預(yù)售人主體的四項要求,辦理相關(guān)資質(zhì)、證明,獲得相關(guān)許可;第二,雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí),開發(fā)商和預(yù)購人在主觀上對簽訂預(yù)售合同這一行為是完全自愿的,不存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解等可能會導(dǎo)致合同效力出現(xiàn)瑕疵的情形;第三,不違反強(qiáng)制性法律或者社會公共利益。[3]只有同時滿足上述三項要件,預(yù)售合同才處于合法有效的狀態(tài),才能為轉(zhuǎn)讓合同的合法性提供依據(jù)。

        (三)預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定

        合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以合同的具體約定為準(zhǔn)?!逗贤ā返谄呤艞l第二款明確指出:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓……但有下列情形之一的除外: ……(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓……”從《合同法》第七十九條的內(nèi)容可以看出,如果開發(fā)商與預(yù)購人簽訂預(yù)售合同時,在預(yù)售合同中明確約定了預(yù)購人不能將預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓給他人,則預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬于無效行為。換句話說,只有預(yù)售合同沒有設(shè)置禁止再轉(zhuǎn)讓條款的情況下,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法有效的,才能切實(shí)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓合同的預(yù)期目的。

        (四)再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意

        預(yù)購人與受讓人經(jīng)充分協(xié)商對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成一致后,受讓人無需與開發(fā)商重新簽訂一份新的預(yù)售合同,僅需與預(yù)購人簽訂轉(zhuǎn)讓合同即可。通過轉(zhuǎn)讓合同,原本由預(yù)購人享有的權(quán)利以及承擔(dān)的義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人,預(yù)售合同實(shí)質(zhì)上僅變更了一方合同當(dāng)事人。

        不過,雖然不必與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同,但是,再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定,若預(yù)購人向開發(fā)商支付了全部的購房款,此時,轉(zhuǎn)讓合同僅轉(zhuǎn)讓債權(quán),預(yù)購人應(yīng)向開發(fā)商履行通知義務(wù),否則不發(fā)生法律效力。這種通知僅需將再轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜告知開發(fā)商即可,無需經(jīng)過開發(fā)商同意。另外,根據(jù)《合同法》第八十八條的規(guī)定,若預(yù)購人僅向開發(fā)商支付了部分購房款,未支付全部購房款,此時,轉(zhuǎn)讓合同既轉(zhuǎn)讓債權(quán),又轉(zhuǎn)讓債務(wù),預(yù)購人需征得開發(fā)商的同意,如果開發(fā)商未明確表示同意,則再轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生法律效力。

        四、規(guī)制預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的對策

        預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為中涉及多個合同主體,存在諸多法律風(fēng)險,這也是導(dǎo)致實(shí)踐中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛案件頻發(fā)的根本原因。在這種大環(huán)境下,可以出臺一系列法律性文件及政策性文件,對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以相應(yīng)的規(guī)范。

        (一)規(guī)定預(yù)購人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

        《合同法》第一百五十條明確規(guī)定了出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,然而,《合同法》沒有進(jìn)一步規(guī)定再轉(zhuǎn)讓中買受人對受讓人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對此,筆者認(rèn)為,法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中預(yù)購人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,若預(yù)購人知道或應(yīng)當(dāng)知道預(yù)售合同中的權(quán)利存在瑕疵時,預(yù)購人應(yīng)負(fù)有保證第三人不得向受讓人主張任何權(quán)利的義務(wù),否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

        (二)建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度

        當(dāng)前,根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,預(yù)售合同需要進(jìn)行登記備案,但是,現(xiàn)階段我國法律并未規(guī)定預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的登記備案制度。建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度具有十分明顯的優(yōu)勢:第一,通過登記備案,可以實(shí)現(xiàn)預(yù)售商品再轉(zhuǎn)讓的公開、公示,從而切實(shí)減少“一房二賣”現(xiàn)象,充分保護(hù)受讓人的合法權(quán)益;第二,進(jìn)行強(qiáng)制登記備案,能夠有效減少偷稅、逃稅行為,穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)秩序;第三,在登記備案的過程中,相關(guān)部門可以對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同予以審查,并嚴(yán)厲打擊“炒房”、“炒樓”現(xiàn)象,促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。[4]由此可見,建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度是非常有必要的。

        (三)加強(qiáng)政府對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管

        筆者建議,國家可以出臺相應(yīng)的政策性文件,由政府根據(jù)文件的內(nèi)容實(shí)施行政行為,加強(qiáng)對本地的預(yù)售商品房行為予以監(jiān)督、管理,避免開發(fā)商與投機(jī)商相互勾結(jié),大肆“炒樓”,侵害真正購房者的合法權(quán)益,甚至擾亂當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展。另外,政府可以在線上和線下平臺開通多個投訴渠道,由當(dāng)?shù)厝罕姽餐瑓⑴c預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督工作,并對進(jìn)行有效舉報的群眾予以物質(zhì)獎勵,從而大幅提高監(jiān)督效率,增強(qiáng)公眾的監(jiān)督積極性,切實(shí)打擊“炒樓”這種投機(jī)行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

        五、結(jié)語

        預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中包含兩個不同的合同法律關(guān)系,第一個是開發(fā)商和預(yù)購人之間的預(yù)售合同關(guān)系,第二個是預(yù)購人和受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。從法律性質(zhì)角度分析,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。從預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律現(xiàn)狀來看,在立法層面上,《合同法》、《合同法解釋一》、《城市房地產(chǎn)管理法》、七部委《意見》等法律性文件存在相互矛盾和沖突的地方;在司法層面上,由于缺乏法律的明確指引,司法實(shí)踐中出現(xiàn)了大量“同案不同判”現(xiàn)象,不利于司法公信力的提升,在社會上帶來了一系列消極影響。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要受到十分嚴(yán)格的法律限制,只有同時滿足“標(biāo)的物是未竣工的商品房”、“商品房預(yù)售合同合法有效”、“預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定”以及“再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意”這四項基本要件,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法、有效的,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同才能生效。另外,可以出臺一系列法律性文件以及政策性文件,對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范,包括規(guī)定預(yù)購人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任、建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度、加強(qiáng)政府對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管等。

        參考文獻(xiàn):

        [1]吳冬梅.預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律研究[D].上海:復(fù)旦大學(xué),2011.

        [2]陳耀東.商品房法律問題專論[M].北京:法律出版社,2003:66.

        [3]吳一平.論合同的效力[J].政治與法律,2005(03):44.

        [4]黃深鋼,岳德亮.建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積[J].中國人大,2011(05):25.

        作者系山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院碩士研究生

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