李小娜

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆發(fā)展，司法實(shí)踐中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓情形屢見不鮮。但與此同時(shí)，由于當(dāng)前我國(guó)法律規(guī)定存在沖突，司法實(shí)踐也處于較為混亂的狀態(tài)，導(dǎo)致預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓引發(fā)了諸多法律糾紛，這些糾紛亟需得到解決。本文在闡述預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀，總結(jié)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的四項(xiàng)合法性構(gòu)成要件，最后結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，提出了規(guī)制預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理化建議。

關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房 轉(zhuǎn)讓 登記 合同

所謂“預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓”，又稱為“期房轉(zhuǎn)讓”，是指預(yù)購(gòu)人將其購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓的行為。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是一把“雙刃劍”。一方面，通過預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，可以大幅提高預(yù)售商品房的流通性，并進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一方面，近些年來，因預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓引發(fā)的法律糾紛數(shù)量也呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢(shì)?；谝幌盗兄鳌⒖陀^原因，這些預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛往往不能得到較為妥善的解決，甚至在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了“同案不同判”現(xiàn)象，不利于司法公信力的提升，甚至進(jìn)一步激化社會(huì)矛盾，破壞人民群眾對(duì)司法機(jī)關(guān)的信任，在社會(huì)上帶來了一系列消極影響。

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)分析

當(dāng)前，關(guān)于該行為的法律性質(zhì)，我國(guó)法學(xué)理論界尚未達(dá)成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)，其中，比較主流的學(xué)說包括“債權(quán)說”以及“物權(quán)說”兩種。

（一）債權(quán)說

主張“債權(quán)說”的學(xué)者們強(qiáng)調(diào)，從本質(zhì)上分析，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是預(yù)售合同，而非商品房的所有權(quán)。進(jìn)一步而言，預(yù)售商品房不同于“現(xiàn)房”，其不能辦理所有權(quán)登記手續(xù)，因此，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓不涉及所有權(quán)問題，只能基于合同關(guān)系轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同中的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。[1]換句話說，通過再轉(zhuǎn)讓行為，預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人中的一方主體發(fā)生了變化，即在開發(fā)商這一合同主體不變的情況下，另一合同主體由預(yù)購(gòu)人變成了受讓人，但預(yù)售合同的內(nèi)容并沒有發(fā)生任何改變，只是相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)由受讓人代替預(yù)購(gòu)人享有和承擔(dān)?？梢姡皞鶛?quán)說”觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。

（二）物權(quán)說

主張“物權(quán)說”的學(xué)者們則認(rèn)為，雖然預(yù)售商品房不涉及所有權(quán)，但是依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同的約定，受讓人在未來是可以獲得商品房所有權(quán)的。也就是說，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容是對(duì)商品房所有權(quán)的期待權(quán)，這種期待權(quán)具有類似于物權(quán)的效力。另外，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，簽訂商品房預(yù)售合同后，該預(yù)售合同需要進(jìn)行登記備案，并進(jìn)行公示。此公示行為在法律上具有一定的排他性，賦予了預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房享有的準(zhǔn)物權(quán)的權(quán)利。[2]故而，“物權(quán)說”觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)應(yīng)為物權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（三）本文觀點(diǎn)

上述兩種觀點(diǎn)均具有一定的科學(xué)性和合理性，不過，本文更加傾向于第一種觀點(diǎn)，即贊同“債權(quán)說”觀點(diǎn)。一方面，“物權(quán)說”觀點(diǎn)在邏輯上具有十分明顯的漏洞：期待權(quán)具有抽象性的特征，缺乏法律的明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)可操作性較差，而且從司法實(shí)踐中頻頻發(fā)生的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛來看，這種期待權(quán)在將來未必一定能夠轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，貿(mào)然將對(duì)預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)直接與所有權(quán)劃等號(hào)，這種做法過于絕對(duì)，是十分不妥當(dāng)?shù)?，缺乏科學(xué)性;另一方面，“債權(quán)說”觀點(diǎn)的內(nèi)容與我國(guó)目前的法律框架基本吻合，《合同法》第七十九條以及第八十八條對(duì)債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移提供了明確的法律依據(jù)。故而，應(yīng)將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)定性為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，從國(guó)家層面的立法情況來看，相關(guān)法律規(guī)定主要包括《合同法》、《合同法解釋一》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）等。這些法律性文件為司法實(shí)踐中處理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛提供了明確的法律指引。然而，仔細(xì)分析這幾部法律性文件的內(nèi)容之后，卻發(fā)現(xiàn)它們之間存在著一定的矛盾和沖突，無法實(shí)現(xiàn)法律的統(tǒng)一性和嚴(yán)謹(jǐn)性，極易引發(fā)司法實(shí)踐的混亂，不利于司法工作的順利開展。

《合同法》于第五十二條歸納了合同無效的幾種情形，根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，若合同內(nèi)容違反強(qiáng)制性規(guī)定，則合同無效?！逗贤ń忉屢弧返谒臈l進(jìn)一步規(guī)定，《合同法》第五十二條第五款的強(qiáng)制性規(guī)定特指“全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)”。

2005年3月，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《意見》，《意見》于第七條明確指出，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，應(yīng)禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，從而有效規(guī)范市場(chǎng)秩序。由于《意見》的法律性質(zhì)并非“全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)”，因此，根據(jù)《合同法解釋一》第四條的規(guī)定，《意見》并不屬于《合同法》第五十二條第五款的強(qiáng)制性規(guī)定，由此可見，《合同法》與《意見》的規(guī)定存在相互矛盾之處。

另外，從法律性質(zhì)上看，《城市房地產(chǎn)管理法》雖然屬于全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，屬于法律位階較高的基本法，但是，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條以及第四十五條、第四十六條的內(nèi)容之間亦存在沖突。具體而言，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，從而否定了預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性。然而，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條和第四十六條卻均使用了“商品房預(yù)售”這一表述方式，并對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行了相應(yīng)的法律規(guī)范，這似乎又代表了立法者對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的默許和認(rèn)可。綜上所述，《城市房地產(chǎn)管理法》中的法條也存在相互矛盾的地方，在這種情況下，司法機(jī)關(guān)適用不同的法律規(guī)定將會(huì)得出截然相反的裁判結(jié)果，原、被告的利益處于一個(gè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，法律難以對(duì)司法工作提供明確的指引，法律的可預(yù)見性特征無法得到充分體現(xiàn)。

三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性構(gòu)成要件

司法實(shí)踐中，基于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的復(fù)雜性，該行為應(yīng)當(dāng)受到非常嚴(yán)格的法律規(guī)制。當(dāng)前，在我國(guó)，現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件予以系統(tǒng)、明確地規(guī)范，相關(guān)法律規(guī)定散亂地分布于不同的法律性文件中，缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性。本章結(jié)合法學(xué)理論，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性構(gòu)成要件進(jìn)行分析和總結(jié).具體而言，只有同時(shí)滿足“標(biāo)的物是未竣工的商品房”、“商品房預(yù)售合同合法有效”、“預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定”以及“再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意”這四項(xiàng)基本要件，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法、有效的，否則，若缺少一項(xiàng)或多項(xiàng)要件，則其效力應(yīng)處于瑕疵的不穩(wěn)定狀態(tài)。

（一）標(biāo)的物是未竣工的商品房

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為針對(duì)的標(biāo)的物是正在建設(shè)中的、尚未竣工的商品房，而非已經(jīng)完全竣工的“現(xiàn)房”。預(yù)售商品房與“現(xiàn)房”之間具有本質(zhì)區(qū)別，前者不能辦理所有權(quán)登記手續(xù)，而后者則通?？梢灾苯釉诜课萁灰字行倪M(jìn)行過戶。司法實(shí)踐中，若預(yù)購(gòu)人將竣工且驗(yàn)收合格的“現(xiàn)房”轉(zhuǎn)讓給受讓人，則他們之間形成商品房現(xiàn)售關(guān)系，而不屬于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。另外，實(shí)踐中還存在下述情形：預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，但預(yù)購(gòu)人在獲得了商品房所有權(quán)之后，才將商品房轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情形下，由于轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)預(yù)購(gòu)人已經(jīng)擁有了商品房所有權(quán)，因此同樣不屬于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為。

（二）商品房預(yù)售合同合法有效

從本質(zhì)上分析，轉(zhuǎn)讓合同只是變更了預(yù)售合同的一方合同主體，合同的內(nèi)容即合同涉及的雙方權(quán)利和義務(wù)并沒有發(fā)生任何變化。根據(jù)相關(guān)合同法理論，預(yù)售合同與轉(zhuǎn)讓合同之間構(gòu)成主從關(guān)系，前者屬于主合同，后者屬于從合同。若預(yù)售合同無效，則轉(zhuǎn)讓合同也將因?yàn)橐驑?biāo)的物滅失而歸于無效，故而，轉(zhuǎn)讓合同合法有效的關(guān)鍵在于預(yù)售合同合法有效。根據(jù)理論界通說的觀點(diǎn)，預(yù)售合同合法有效需要同時(shí)滿足以下三項(xiàng)要件：第一，合同主體適格。一方面，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)為《民法總則》第十八條規(guī)定的完全民事行為能力人，能夠?yàn)樽约汉炗嗩A(yù)售合同的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任及法律后果。另一方面，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對(duì)預(yù)售人主體的四項(xiàng)要求，辦理相關(guān)資質(zhì)、證明，獲得相關(guān)許可;第二，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，開發(fā)商和預(yù)購(gòu)人在主觀上對(duì)簽訂預(yù)售合同這一行為是完全自愿的，不存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解等可能會(huì)導(dǎo)致合同效力出現(xiàn)瑕疵的情形;第三，不違反強(qiáng)制性法律或者社會(huì)公共利益。[3]只有同時(shí)滿足上述三項(xiàng)要件，預(yù)售合同才處于合法有效的狀態(tài)，才能為轉(zhuǎn)讓合同的合法性提供依據(jù)。

（三）預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定

合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以合同的具體約定為準(zhǔn)?！逗贤ā返谄呤艞l第二款明確指出：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓……但有下列情形之一的除外： ……（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓……”從《合同法》第七十九條的內(nèi)容可以看出，如果開發(fā)商與預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同時(shí)，在預(yù)售合同中明確約定了預(yù)購(gòu)人不能將預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓給他人，則預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬于無效行為。換句話說，只有預(yù)售合同沒有設(shè)置禁止再轉(zhuǎn)讓條款的情況下，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法有效的，才能切實(shí)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓合同的預(yù)期目的。

（四）再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意

預(yù)購(gòu)人與受讓人經(jīng)充分協(xié)商對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成一致后，受讓人無需與開發(fā)商重新簽訂一份新的預(yù)售合同，僅需與預(yù)購(gòu)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同即可。通過轉(zhuǎn)讓合同，原本由預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利以及承擔(dān)的義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，預(yù)售合同實(shí)質(zhì)上僅變更了一方合同當(dāng)事人。

不過，雖然不必與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，但是，再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，若預(yù)購(gòu)人向開發(fā)商支付了全部的購(gòu)房款，此時(shí)，轉(zhuǎn)讓合同僅轉(zhuǎn)讓債權(quán)，預(yù)購(gòu)人應(yīng)向開發(fā)商履行通知義務(wù)，否則不發(fā)生法律效力。這種通知僅需將再轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜告知開發(fā)商即可，無需經(jīng)過開發(fā)商同意。另外，根據(jù)《合同法》第八十八條的規(guī)定，若預(yù)購(gòu)人僅向開發(fā)商支付了部分購(gòu)房款，未支付全部購(gòu)房款，此時(shí)，轉(zhuǎn)讓合同既轉(zhuǎn)讓債權(quán)，又轉(zhuǎn)讓債務(wù)，預(yù)購(gòu)人需征得開發(fā)商的同意，如果開發(fā)商未明確表示同意，則再轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生法律效力。

四、規(guī)制預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的對(duì)策

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為中涉及多個(gè)合同主體，存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，這也是導(dǎo)致實(shí)踐中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律糾紛案件頻發(fā)的根本原因。在這種大環(huán)境下，可以出臺(tái)一系列法律性文件及政策性文件，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以相應(yīng)的規(guī)范。

（一）規(guī)定預(yù)購(gòu)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

《合同法》第一百五十條明確規(guī)定了出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，然而，《合同法》沒有進(jìn)一步規(guī)定再轉(zhuǎn)讓中買受人對(duì)受讓人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對(duì)此，筆者認(rèn)為，法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中預(yù)購(gòu)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，若預(yù)購(gòu)人知道或應(yīng)當(dāng)知道預(yù)售合同中的權(quán)利存在瑕疵時(shí)，預(yù)購(gòu)人應(yīng)負(fù)有保證第三人不得向受讓人主張任何權(quán)利的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（二）建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度

當(dāng)前，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，預(yù)售合同需要進(jìn)行登記備案，但是，現(xiàn)階段我國(guó)法律并未規(guī)定預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的登記備案制度。建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度具有十分明顯的優(yōu)勢(shì)：第一，通過登記備案，可以實(shí)現(xiàn)預(yù)售商品再轉(zhuǎn)讓的公開、公示，從而切實(shí)減少“一房二賣”現(xiàn)象，充分保護(hù)受讓人的合法權(quán)益;第二，進(jìn)行強(qiáng)制登記備案，能夠有效減少偷稅、逃稅行為，穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)秩序;第三，在登記備案的過程中，相關(guān)部門可以對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同予以審查，并嚴(yán)厲打擊“炒房”、“炒樓”現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。[4]由此可見，建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度是非常有必要的。

（三）加強(qiáng)政府對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管

筆者建議，國(guó)家可以出臺(tái)相應(yīng)的政策性文件，由政府根據(jù)文件的內(nèi)容實(shí)施行政行為，加強(qiáng)對(duì)本地的預(yù)售商品房行為予以監(jiān)督、管理，避免開發(fā)商與投機(jī)商相互勾結(jié)，大肆“炒樓”，侵害真正購(gòu)房者的合法權(quán)益，甚至擾亂當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。另外，政府可以在線上和線下平臺(tái)開通多個(gè)投訴渠道，由當(dāng)?shù)厝罕姽餐瑓⑴c預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督工作，并對(duì)進(jìn)行有效舉報(bào)的群眾予以物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，從而大幅提高監(jiān)督效率，增強(qiáng)公眾的監(jiān)督積極性，切實(shí)打擊“炒樓”這種投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

五、結(jié)語

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中包含兩個(gè)不同的合同法律關(guān)系，第一個(gè)是開發(fā)商和預(yù)購(gòu)人之間的預(yù)售合同關(guān)系，第二個(gè)是預(yù)購(gòu)人和受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。從法律性質(zhì)角度分析，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為債權(quán)債務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。從預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律現(xiàn)狀來看，在立法層面上，《合同法》、《合同法解釋一》、《城市房地產(chǎn)管理法》、七部委《意見》等法律性文件存在相互矛盾和沖突的地方;在司法層面上，由于缺乏法律的明確指引，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了大量“同案不同判”現(xiàn)象，不利于司法公信力的提升，在社會(huì)上帶來了一系列消極影響。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要受到十分嚴(yán)格的法律限制，只有同時(shí)滿足“標(biāo)的物是未竣工的商品房”、“商品房預(yù)售合同合法有效”、“預(yù)售合同沒有禁止再轉(zhuǎn)讓的約定”以及“再轉(zhuǎn)讓行為需通知開發(fā)商或征得開發(fā)商同意”這四項(xiàng)基本要件，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為才是合法、有效的，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同才能生效。另外，可以出臺(tái)一系列法律性文件以及政策性文件，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，包括規(guī)定預(yù)購(gòu)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任、建立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制登記備案制度、加強(qiáng)政府對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管等。

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作者系山西財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院碩士研究生